上海住宅入市周期大幅缩短 万科、中海们真急了？

在上海，房企从拿地到开盘到底要花多久时间？

据申度君的不完全统计，2017年在上海拿地的开发商们，从拿地到首次开盘平均需要花上570天，也就是约一年半左右的时间。

（2017年上半年拿到地的新盘项目）

（2017年下半年拿到地的新盘项目）

即便是同一年拿到的地，上半年拿的与下半年拿的又有所不同。

从上述表格中我们不难看出，2017年下半年推出的宅地，最终的入市时间集中在2018年的12月到2019年的上半年，房企从拿地到开盘花得时间平均为17个月，比上半年拿地的项目竟然还要快上4个月。

而这样加速入市的现象，似乎仍在持续。网易房产关注到，不少2018年才刚刚拍出的宅地，有一些竟然也急着在2019年上半年入市了。

头部房企变奏 透出上海新房市场隐忧?

同在2018年7月拿地的虹桥金茂悦和招商虹桥公馆，一个将开盘时间定在了5月25日，另一个则预计在6月取证，拿地10个月就火速开盘。

也许你会觉得在上海，10个月就已经很快了，但事实上，头部房企们的动作则更加迅速。

（2018年拿到地的新盘项目）

此前联合中环，拿到真如石泉社区红旗村旧改项目的中海，拿地后仅仅花了200多天的时间，就已经迫不及待地开始蓄客，准备入市。

无独有偶，在去年8月拿到宝山区杨行镇老集镇“城中村”改造项目的万科，也在5月上旬就正式开放了四季都会的示范区。

这样的速度不光体现在万科上海的旧改项目中，去年7月万科通过招拍挂获得的青浦区徐泾崧泽大道北侧的33-01地块，也已经在今年3月正式动工。要知道万科在2017年下半年获得的嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块，也同样在今年3月才开始动工。

万科、中海们真的急了吗？

事实上，在万科董事会郁亮的“收敛聚焦，巩固提升聚焦基本盘”的策略，以及“活下去”的口号下，即便是在上海这种难以高周转的一线城市，万科的动作也开始变快。

“如今买房子的人年龄段在变，喜欢的户型也在变，再加上不断有城市出台限购的政策，每一天都感觉风险很大。”万科执行副总裁、COO张旭就曾在上海的一次圆桌论坛上谈及过这种焦虑的心情。

（万科执行副总裁、COO张旭）

在国内房地产市场，尤其是一线城市住宅空间有限的市场背景下，万科正在实际行动来扭转自己对未来的不安：万科泊寓的快速扩张，产业办公、旧改地块的积极获取……

而在中海，保持比同行更快节奏地入市已经成为了一种常态。

一位接近中海的业内人士向网易房产表示，中海内部一直就有较为严格时间上的控制，项目都要在1年内完成，看上去上海的项目比同行要快，但再看下中海在其他城市的新盘，（8、9个月）对中海来说也只是一个正常的速度。

手握地王的房企们 却仍在苦苦忍耐

如果说头部房企在上海市场上都如此有忧患意识，那么在2016年-2017年间，不小心拿下地王的开发商们，如今的日子就更加难过了。

“开发商在纯一线城市本身就是很难去做到高周转，主要会有两个方面的原因，一个是一线存在供地的问题，卖了可能在上海就没有地了，就无法支撑后续的销售。第二也会存在一个囤地的意愿，很多开发商是很看好一线城市的土地增值的。”方正证券地产行业负责人夏亦丰就曾这样向媒体指出。

拿了地王的开发商们，就算内心再想开盘，但也起码得保证自己算的过账。2年不行就等3年，3年不行就等5年，甚至还有一些不惜囤上个十几年的。

一位在Top 10 房企工作的营销人员小L（化名）曾这样向网易房产“吐槽”自己的公司，她说上海之前没限价的时候，政府曾经愿意给过她们一个很高的均价，但当时没同意想再等等，等着等着上海突然限价了，后来重新申请预售证价格时低了很多，项目负责人还被总部狠狠地批了一顿，最后忍痛底价开盘，真是感觉得不偿失。

而像小L这样的房企并不在少数，甚至有不少仍在苦苦忍耐：溢价率高达303%的信达顾村地王、溢价率240%的奉贤发展南桥地王、溢价率139%的融信闸北地王……

这些2016年享受着闪着地王“高光”的项目，如今只能吞下开盘难的苦水。

如果能有一次重来的机会，想来他们一定会坐上那台时光机吧。