房企周转真相:绿地超越碧桂园成“速度之王”,泰禾、融信“不紧不慢”,高周转仍是主流

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“天下武功,唯快不破”。


凭借着将速度发挥到极致,碧桂园规模得以连年高速增长,最终问鼎行业销冠。


“高周转”像一把披荆斩棘的宝剑,带领碧桂园向前,也引发了同行争相效仿。


图片来源:花瓣美素


然而对于高周转,业内却情感复杂——既希望凭借此实现规模扩张,又不得不小心谨慎预防高周转的后遗症们,害怕这辆列车失速后的影响。


为此,《国际金融报》记者通过整理分析30强房企(根据克而瑞发布的2018年流量金额排序,下同)年报数据,发现2018年最“快”的企业并非碧桂园;而大多数房企虽然强调控速,身体却很诚实地加入了“高周转”阵营;不过,在以“快”为主的激烈角逐中,也不乏泰禾等房企依然保持着“不焦不躁”的淡定……



0 1 最“快”的绿地


根据Wind统计数据,A股和港股上市公司中,房地产开发企业共有243家,其存货周转率和总资产周转率的中位值分别为28%和19%。


而《国际金融报》记者统计TOP30房企发现,28家上市公司中,存货周转率低于中位值的企业仅7家,而总资产周转率低于中位值的仅3家。也就是说,以存货周转速度来衡量的话,30强房企中有75%的周转率高于行业均值;而以资产周转速度来衡量的话,这一比例达到89%


其中,绿地控股双项指标均位居首位,其存货周转速度几乎达到行业中位值的2倍,超过同为30强房企泰禾集团周转速度的2.8倍,即便向来以“速度”取胜的碧桂园也不得不屈居第二。


一位业内人士向《国际金融报》记者分析称,在2016年之前,绿地控股一直都稳居销售榜前三,而随着之后碧桂园等房企的异军突起,绿地已经跌出前五,自然会心有不甘,主动寻求改变。自2017年以来,绿地就开始大规模加码三四线城市,“现金为王”的声音也频频出现。反观碧桂园,在经历了去年的高周转波折之后,提出“不设目标”的口号,明显降速提质,因此周转速度不及绿地也在情理之中。


此外,其他周转率方面表现抢眼的企业,如远洋、旭辉、雅居乐等房企,素来以高周转著称;而一向以品质著称、绝口不提高周转的金茂,存货周转率居然仅次于绿地和碧桂园,与远洋持平,着实出人意料。



0 2 泰禾、融信“不紧不慢”


相比主流的高周转房企,30强之中也不乏以“慢”为主的房企。存货周转率和资产周转率双项指标均低于均值的企业仅有融信和泰禾两家闽系房企


尤其是泰禾集团,以不及绿地3成的存货周转率,得以跻身销售规模30强之列,看似“慢悠悠”,实则不容小觑。当然,这也与泰禾近年来主打的“院子系”高端产品线不无关联。



值得一提的是,在经历了前几年的疯狂扩张之后,越来越多的房企提出“品质第一、规模第二”的口号,逐渐放满了自己的脚步,其中最为典型的当属万科。


事实上,万科才是高周转模式的真正先驱。早在10年之前,万科就提出了“5986”快周转模式,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅”,并从2010年起,通过该模式迅速提升了销售规模,奠定行业龙头的地位。


不过,从数据来看,如今的万科已经“慢”了下来,无论存货周转率还是资金周转率,都仅仅维持在行业中位水平


财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分析称,就目前形势而言,如今一线城市土地供应连年萎缩、市场逐渐降温,强二线城市限价的天花板难以打破,三四线城市市场分化,弱三线去化艰难,从而迫使房企不得不“慢下来”;其次,未来土地愈加稀缺,企业要取得高溢价,就不得不对产品精雕细琢、蓄积更多的高端客户,与之对应的正是慢周转;此外,从目前的土地供给思路来看,自持物业比重将越来越多,过去“拿地-开发-卖楼”的发展思路也将转变。


0 3 高周转的正确打开方式


既然如此,高周转为何还能在房企中盛行?


严跃进称,房地产是一个对政策变动十分敏感的行业,尤其是近几年的限价限购、融资端收紧使得此前“低周转”所带来土地红利的策略变得不再可行,加上房企的“降负债”大趋势,企业若想继续保持甚至进一步提高资本回报率,不得不寄希望于加快周转速度


一位建筑公司高管王俊(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示,单就建筑施工阶段,不同的管理方法带来的效果截然不同。比如建造一栋住宅,之前是一个阶段的工作全部完成并验收之后,再开始进入下一个阶段;现在常用的是交叉施工,即高层在建的时候,中层已经开始铺设管道,而底层可能已进入最后的装修阶段。“这就对管理能力提出了更高的要求”王俊说。


“周转的快慢只是一个相对概念。”严跃进向记者解释,这里的“快”只是与同时期的竞争者相比,通过管理优势等方法来实现。房地产开发的大致流程为土地获取、设计报建、施工、预售和竣工交房。在不降低总体质量的前提下,每个流程节点均存在或多或少的优化空间,通过提高执行力,提高周转速度是可行的。




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