安商房、纯商品房齐上市消化需求，福州楼市6月重回买方市场？

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5月第三周，福州5个楼盘开盘，其中4个去化率未超过30%。虽分别存在SOHO非住宅性质、地处郊县等局限，但数据依然显示出需求下滑、购房人可选择余地大的现状。全周五区普通住宅成交量4.19万㎡，环比萎缩38.9%；成交均价24901元/㎡，环比下跌5.8%，呈量价齐跌的态势。

结合此前3-4月时，有链家厦门业务员在与客户聊天竟然一反中介常态，对6月份左右之后的楼市表达了悲观预期，6月究竟会发生什么？在经历过“小阳春”后，近期确有购房者的观望犹豫心态在上升。

◆◆ 安置型商品房消化拆迁户需求 ◆◆

福州前些年“旧改”产生了大量拆迁户，手拿补偿款加入了商品房购房者的排队之中，在某种程度上造成了“供不应求”的现象。

而从2017年底，福州市开始探索出一条新路——安置型商品房。在土地出让时，即规定地块内须建设一定比例的安置型商品房（其比例多数为可建住宅建筑总面积的70%以上，也有一些地块比例较低），用于将来满足拆迁安置需求。据房管局的总结，2018年福州市四城区已推出土地出让或具备出让条件的项目52个，将建设安置型商品房5.4万套。

这样大的供应量、相对优惠的条件，无疑将消耗较多的拆迁户需求，减轻了市面上对纯商品房的争夺。而近期的土拍公告更进一步规定“安置型商品房取得预售许可证满3个月后，如仍存在未对接的房源，由福州市土地发展中心在3个月内进行回购”，庞大储备的安商房房源掌握在政府手中，将来转化为其他多种形式的保障性住房供应也有了想象空间。

安商房地块中还有部分普通商品房可售。据业内人士“都教授说房”介绍，目前已出让的安商房地块中，可提供的普通商品房达10000多套。最近，这些安商房地块陆续步入了上市期。目前已有五四理想城、铂悦华郡（碧桂园天汇）、三江理想城、城投凤峦郡、中建香樟南岸这五个安商房小区入市或即将入市，下半年料将有更密集的供应。与近期开盘的纯商品房大多位置偏远不同，安商房倒是有不少位于东二环、南江滨甚至鼓楼等优质区域。

城投·凤峦郡效果图

本月，在三八路与连江北路交界处的城投·凤峦郡（金鸡新苑三期地块一）项目，73套普通商品房正式开盘，均价2.7万元/㎡。而占比更多的安置型商品房，将按照18430元/㎡的均价销售。5月7日开盘当天去化92%，这是在没有传单、没有中介、甚至“户型图都是用A4纸打印的”的条件下取得的。

据了解，该地块从竞买成功到开工建设，只花了5个月，比原定开工时间提早4个月。明年上半年，这一安置型商品房和纯商品房统一布局、同一品质的新小区就有望竣工验收。

这些安商房小区内的普通商品房，将来若二手出售，势必可以挂出比周边其他小区更低的价格；如果拆迁户出售其安商房，还可以更低。这些都会对将来的二手房价具有平抑作用，也将消化一些购房需求。

◆◆ 纯商品房的选择范围也不少 ◆◆

安置型商品房小区的大量出现，减少了纯商品房的比例。但是，由于2017年到2018年上半年受严格限价影响，供应一度“冰封”，而今有很多楼盘“解冻”，而需求并没有那么大，最终购房者可选择的空间仍不小。

近日，本网实地探盘了世茂璀璨天城，发现项目正在紧锣密鼓地建设中，主推建筑面积约91-121㎡三至四房户型产品。据了解，本月底的这几天，可能迎来它的第六次开盘。此前五次开盘分别在2017年11月、2018年7月、2018年10月、2018年11月和2019年1月。

本网探盘世茂璀璨天城

“世茂走的就是快速出清的风格。”市场分析人士谭女士介绍，“这次开盘，是最后一栋楼了。但是一般不会等一栋楼完全卖完再开另一栋，都是有余房的时候就加推了。”

而在泛奥体板块，国企厦门住宅集团在福州的第一个项目水晶榕著近期面市。加上奥体金茂悦、万科碧桂园·麓园……据不完全统计，截至目前，该板块在建楼盘项目达16个之多。虽然有些为安商房地块，但奥体板块开发时间已有些年头，纯商品房楼盘亦不少。

持续有一段时间，一些楼盘时常放出“工程抵款房”、“内部特价房”甚至“总裁签售房”的小广告，直到“小阳春”期间仍是如此。最近还有项目称，给员工提供“月供补贴”，最高达5500元/月。

有些楼盘出现永远卖不完的“最后五套”、永远还剩的“最后三套”的怪相，让不少人质疑“工程抵款房”是否确为“工程抵款”，怀疑只是变相降价，以促进销售。但也有一位从业者阮先生称：“很多的工抵房，确实是抵给施工方的，原因是很大一部分房子的备案价比对外销售的低，这叫高低配，比如对外销售的均价2.2万，限价2万，那就有一部分是1.8万备案的房子被拿去抵给了施工方，等到行情还不错的时候，通过收取差价部分的全款（这部分资金是没有收据的），卖比外面市场略低的价格，达到目的。”

近期还有些项目处在封盘或停工状态。如南江滨的闽樾湾仍在封盘中，五四北板块多个楼盘也有此现象。这是否因为市场竞品过多，尚不得而知。但这些项目将来一旦决定入市，还会形成一批供应。

◆◆ 后市怎么走？ ◆◆

2017年“3.28新政”，福州开启了“两年限售”。而今两年已过，后期将陆续有限售房源解禁上市，这些二手房或将对新盘市场造成更大的冲击。而从目前的行情来看，福州多数二手房的性价比优于新房。

据克而瑞分析，福州楼市“小阳春”成交量的上涨，主要是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场或将又回归常态。

为了“稳地价，稳房价”，福州市还积极扩大供地。而在供地中又要求确保全市保障性安居型住房年度供应比例不低于40%、商品住房不高于60%。这意味着，将来更多的住房需求将通过保障性住房消化，而并不过分依靠商品房。那么，随着供需格局的变化，福州商品房会否结束卖方市场，而进入买方市场时代？

我们知道，每年春节后的几个月，楼市都会迎来一轮较活跃的成交。今年的“小阳春”，究竟是“年度例行”，还是趋势扭转？目前夏天已至，接下来一段时间，让我们静观其变。

出品人：陈川

部分素材引自福州日报、克而瑞、都教授说房