开盘前,到底为什么非要我排卡?

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  在北京,网签之前,至少要先经过“登记→排卡→验资→摇号→选房”这几道程序,才能买到心仪的房子。

  很多购房者担心在摇号、选房环节容易出现猫腻,殊不知看似单纯的“排卡”也有很多门道。

  对于购房者而言,“排卡”只是一张选房前的门票;但对于开发商来说,累积起来的“门票”意义就大不相同了。

  排卡的“含金量”被稀释

  几年前,排卡顺序可以决定选房顺序,但现在,开盘时决定选房顺序的流行规则是摇号。执行摇号的可以是开发商也可以是媒体,但佑安府却是第一个被公证摇号的限竞房。

  去年4月以来,“限竞房由政府统一摇号”的说法屡见报端,其目的是切断买房鄙视链、防止开发商暗箱操作,不过截至目前还没有具体细则出台。

  排卡还有一个功能已失效,就是电商优惠。即开盘前(通过第三方)缴纳部分费用,来抵消相应甚至更多的房款。

  这种做法在2017年就被明令禁止,“尚未取得《商品房预售许可证》,并以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的,属违法预售行为”,所以当前的排卡基本上不会涉及到费用问题

  这种情况下,有些开发商为了尽可能蓄客,也会提出只要“登记或排卡,截止某个节点,每天减少XX元的优惠”,一般情况下还会设置“封顶金额”。

  排卡发挥的效应,因房而异

  之前说过,排卡是选房前的门票,至少项目后续的一些消息,销售更愿意精准透露给这些拿到门票的人。如果你关注的楼盘比较火,那这张门票所发挥的效应会更大。

  北京第一个“日光”限竞房瀛海府,洋房产品总共194套,尽管验资需200万,前期仍有超过700多人排卡。开盘当天现场来了500余组客户,全程一个半小时结束,摇到260多号,场面相当刺激。

  

  △2018年6月9日,瀛海府开盘当天

  后来严肃君在探访华润理想国的时候,案场人员还专门说了这件事情,称很多项目以此为戒控制节奏,排卡较多的话可能会提前停止,“所以尽早排卡吧”。

  当然以华润的蓄客情况并没有这样做,不过2018年坐拥绝佳地段的西城天铸,因排卡情况乐观,原定于12月5日的截止时间,提前到12月2日。

  西城天铸项目方表示本盘很火,购房者通过“排卡被限定数量和日期”享受到了VIP的体验,开盘前的那种紧张感一下子就渲染出来了。

  排卡:开发商调研市场的初级手段

  楼盘大体可以分为三类:真的火、不温不火、真不火。不同程度的楼盘,可以根据排卡蓄客情况,来调整后续动作。

  对于“真不火”的项目,排卡只是一个必经流程,实际形同虚设。蓄客不足,到时间也只能硬着头皮开盘,选房按部就班,选走一套是一套。

  金隅·金麟府算是不温不火中偏不火的那种,开盘时间一拖再拖,排卡蓄客不理想,以至于开盘前几日,案场人员称验资不到100万的也可以参加选房,只不过没有验资礼物。(严肃君查了一下住建委官网,金麟府截至目前去化了13%)

  不过,排卡也只是开发商调研市场的初级手段而已。

  有过售楼处看房经验的粉丝都知道,很多销售会让你填写一份“意向表”,里面的内容会涉及意向户型、付款方式、首付比例、家庭住房情况,甚至还会有可接受的车位价格区间等选项。这些真实又鲜活的数据,都会成为开发商后续调整原定计划的科学指标。

  对于一些“真火”项目,排卡就不是调研手段了,而是筛选客户的初级门槛,参观样板间的“通行证”。比如千万级的西山龙胤、中国府,看房也要经过验资、预约等流程。

  

  △西山龙胤实景图

  认真说来,从你刚踏入售楼处的时候,销售就用火眼金睛来甄选精准客户了。严肃君的小伙伴去五里坨某项目踩盘时,接待的门卫对着步话机职业地播报到:两位客户,步行来访。

  当然,以上项目还不算“最火”,因为注定万众瞩目的楼盘会低调行事,连“排卡”的机会都不给你。

  比如海淀西四环、唯一小户型在售项目永定翠庭,大半年以来严肃君置业群的群友连售楼处的门都没摸到。预售证下发后,住建委挂出的电话永远是无人接听的状态。

  永定翠庭去年9月底下发预售证,10月中旬查看时一半房源已预订,至今购买仍不知道它卖给何人,这些人又是从什么样的渠道获取信息的。

  有一点可以确定,这批人的“关系”够硬且恰到好处。对于这类项目,普通购房者需要精钻如何摸到“关系”,以及通过渠道捞剩下的房源。

  想必关注严肃君的老粉丝们,对去年拿着现金直奔售楼处、只为入手融府C户型的疯狂场面记忆犹新。精彩过程,可点击:入手融府C户型,我用首套资格买到"二套"丨粉丝买房报告

  真正的考验其实是“验资”

  上述所有提及排卡的行为,后面必谈“验资”。因为这一步,才是真正考验你与房子是否有缘的验金石。

  “验资”顾名思义就是查验你有多少资产,是否真的有能力购置此房,这个资产包含个人的存款余额、股票、理财等。

  所验资产的金额,可以侧面折射出楼盘的市场状态。严肃君说几组数据,你就能很直观的对它们划分等级:

  大兴金茂悦、中海云熙,验资需80万;招商·雍合府,验资排卡需提供200万可流动资金证明;佑安府,首套验资300万,二套验资600万。

  即便是同一个项目,针对不同产品也会有不同的验资要求

  据闻,中海·望京府洋房首套验资400万,合院800万;洋房二套验资800万,合院1600万。(后续根据实际情况,可能会有所调整)

  “验资”并非一成不变。

  蓄客不理想的如前文提到的金麟府,会主动降低门槛;有的销售为完成业绩,也会暗示购房者可以“操作一下”。

  状态良好的楼盘,对资产证明查的比较严,若蓄客量饱和,还会进而采取“验资升级”,再次精确客源。

  筛客终极版—“冻资”

  你会发现,登记→排卡→验资(验资升级)三个操作环环相扣,筛选客户步步升级,而最终版就是“冻资”

  冻资不是开发商普遍操作流程,还是要根据自身情况来判断是否做到这一步。具体指开发商指定(合作)银行,要求在该银行卡中储备一定资金(小到20万大到100万不等),让购房者自愿申请冻结。

  因为这个卡实际上就是属于购房者,冻资也是“自愿”行为,所以此操作算是合理合法。

  开盘时,这部分资金可自动转为首付款;若中途想解冻,有的在银行APP上就能解决。

  整体而言,“冻资”是安全的,但以防万一仍需谨慎对待。准确来说,买房过程中凡是涉及“钱”的部分,都需要三思之后再三思。

  不同市场业态下的“不同”

  就严肃君目前了解到的,如此周密的步骤,其他一线城市因市场业态不一,流程也不尽相同。

  上海:填写意向单→验资(股票不算)→认筹(认筹金可转定金)→摇号-选房;

  广州:登记→认筹(认筹书上写号码以便于选房,后期可转定金)→摇号(开发商会视收筹情况来确定是否摇号)→选房,某些高端盘或会有验资、冻资的要求;

  深圳:线下客户登记→公示登记客户、封存登记结果报送政府主管部门备案并同时提交至公证处→公证摇号并公示结果→线下公证选房。

  值得一提的是,严肃君在询问三站的同事时,他们都表示开盘前很多费用收取是不被允许的,有的开发商或许会用其他方式进行。

  在北京,排卡、验资、冻资这三项不会直接给到开发商费用,却又涉及到了金钱问题,你可以隐约体会到,存在了一块模糊而又灰色的地带。

  综上所述,至少单论排卡,对开发商的意义>对购房者的意义,购房者可操作的范围有限。

  我们了解排卡过程中的“暗潮涌动”,意义在于改变“开发商让我干嘛就干嘛,虽然不知道自己到底在干嘛”的被动状态,去明晰其中的规则。至少在出现问题时,可以掌握更多的主动权。

  互动时刻:

  排卡过程中,你或身边的人还遇到过哪些问题?你认为排卡、验资、冻资这些是必要操作吗?欢迎在留言区讨论~

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