建纬观点 | 对商品房销售计价模式改革方向的思考和建议

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  编者按

  2019年2月18日,住房和城乡建设部发布了《关于<城市给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中,《住宅项目规范(征求意见稿)》第2.4.6条规定:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。该规定引起了社会的广泛关注,“买100平米房子只得70平米现象有望终结”的说法更使得民众欢呼跃雀,仿佛找到了根治“公摊面积乱象”的良药。随后,有专家向群情激昂的群众泼了一盆冷水,提出“住房按套内面积算”系误读,但即使是误读、是群众的“一厢情愿”,却也反映了社会大众对商品房销售领域“公摊面积乱象”的强烈不满。本文拟对我国现有的商品销售计价模式和《住宅项目规范(征求意见稿)》规定的商品房销售计价模式进行比较分析,找出“公摊面积乱象”出现的根本原因,从而对我国商品房销售计价模式改革方向提出建议。

  我国现有商品房销售计价模式分析

  目前,我国对商品房销售计价模式进行规定的是《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),根据第十八条之规定,我国商品房销售计价模式有三种:按套(单元)计价,按套内建筑面积计价、按建筑面积计价。

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  按套(单元)计价

  此种商品房销售计价模式指当事人在房屋买卖合同中不约定单价,直接约定总价。此种计价模式的优点在于:该模式的适用建立在买卖双方对房屋位置、构造、面积达成一致的基础上,买卖双方省去了对面积多少的争论,操作更为简单。争议点在于:适用面较窄,一般适用于现房交易中,期房交易中如果适用此种模式,在实际交房时,易因房屋位置、构造、面积等因素与卖方描述及提供的平面图不一致而产生纠纷。因此,如果要在期房市场中适用此种计价模式,开发商应在合同中附上所售房屋的平面图,图上应标明房屋详细构造信息,并约定误差率,当误差超过此范围时,买受人可以退房或者与地产开发商重新约定房屋总价款。

  2

  按套内建筑面积计价

  套内建筑面积由套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积三部分构成。该计价方式的优点在于:隐去公摊面积,让消费者更清晰的知道自己的购房面积,避免因公摊率的多少而引发的房产纠纷。该计价方式因其透明公开的特性更受消费者欢迎,但该模式也受到了质疑,存在以下争议点:是否会抬高房价?是否会降低公摊面积?是否不必再交公摊费用?

  (1)是否会抬高房价?

  当前,在商品房销售领域普遍采用按商品房建筑面积计价的模式,公众也普遍认为,商品房建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。在适用套内建筑面积计价的情况下,要保持房屋总价不变,面积变小,单价必然上涨。但对消费者来说,只是计算方式的不同,买房总支出仍然保持不变,所以普遍推行此种计价模式并不会抬高房价。

  (2)是否会降低公摊面积?

  有人担心,采用按套内建筑面积计价的模式会使开发商为了获得更多利益,通过增加每层户数,减少楼道、消防梯、室外绿化面积等方式侵占公摊面积。但在市场经济的大环境下,大多数消费者会拒绝选择这种公摊小、舒适性差的房屋,而不会一味的被开发商牵着鼻子走。所以该模式并不必然会导致公摊面积的降低。

  (3)是否不必再交公摊费用?

  《物权法》第七十条规定了业主的建筑物区分所有权:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权利:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务。《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公平原则,业主既然得到了共有建筑部分的产权,就必然要支付相应对价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。因此,在商品房销售中采用套内建筑面积计价方式,公摊面积的费用仍变相由消费者承担,并不意味着消费者不用支付公摊面积的费用。

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  按建筑面积计价

  当前,开发商普遍采用按建筑面积计价的模式,该模式的优点在于:与《物权法》规定的建筑物区分所有权相照应,使消费者通过费用的缴纳即清晰的知道自己对房屋有专有权,对公共建筑部分有共有权。争议点在于:(1)商品房建筑面积包含了套内建筑面积和公摊面积,套内面积较好测算,但公摊面积如何计算消费者并不明了,容易出现开发商抬高公摊面积蒙蔽消费者的现象。(2)由于不透明会导致社会公众对公摊面积的价格产生猜疑、误解,易引发房产纠纷。

  《住房项目规范(征求意见稿)》规定的商品房销售计价模式分析

  《住房项目规范(征求意见稿)》第2.4.6条规定:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  1.效力性分析。《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,该征求意见稿1.0.2条规定:住宅项目建设、适用和维护必须遵守本规范。由此可见,该规范约束对象是住宅项目的建设单位,不能约束开发商,更不能染指销售行为,也不会对商品房销售计价模式产生强制性约束力。

  2.内容分析。《住宅项目规范(征求意见稿)》规定了商品房销售按套内使用面积计价的模式,比《商品房销售管理规范》规定的“套内建筑面积计价模式”更为“激进”。因为,套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。采用套内使用面积的计价模式优势在于便于测量。争议点在于:(1)于法无据, 《商品房销售管理规范》并未规定此种计价模式;(2)计算房屋总价时,把业主享有专有权的房屋墙体、阳台排除在外,表面上看不符合公平原则;(3)不能完整的反映买房个人私有部分的产权。

  关于商品房交易计价模式改革方向的思考和建议

  当前,商品房销售市场主要存在如下“公摊面积乱象”:公摊率过高,侵犯业主公平交易权;公摊面积测算过程不公开,侵犯业主知情权;公摊面积由物业把持经营,所得利润不返还业主抵扣物业费,侵犯业主对共有建筑面积的收益权等。

  从上文对四种商品房销售计价模式的分析可以看出,即使是与国际接轨、最受消费者期待的“按套内建筑面积计价的模式”也不能根治“公摊面积乱象”。乱象的出现固然与普遍采用不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,但更多的是立法不完善、对开发商监管不到位造成的。因此,要想从根本上铲除公摊领域的积弊,需从以下几个方面着手改革:

  

  

  1.立法层面。政府部门要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示办法、惩治对策等进行详细约定。

  2.监督层面。首先,加强政府监督,加强对“公摊”违法行为的监管和惩治力度;其次,加强社会监督,要求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保护业主的知情权。

  3.大力推广按套(单元)计价的总价模式、按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生的欺诈行为。

  4.要求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易选择权。

  来源丨微信公众号【建纬律师】

  作者丨李贵修 冯阳

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  文章内容仅为作者观点,不代表「地产与工程法律观察」立场,不作为针对任何个案的法律意见。

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