上海住宅入市周期大幅缩短 万科、中海们真急了?

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  在上海,房企从拿地到开盘到底要花多久时间?

  据申度君的不完全统计,2017年拿地的开发商们,从拿地到首次开盘平均需要花费近535天,也就是约一年半左右的时间。

  
(2017年上半年拿到地的新盘项目)

  
(2017年下半年拿到地的新盘项目)

  即便是同一年拿到的地,上半年拿的与下半年拿的又有所不同。从上述表格中我们不难看出,2017年下半年推出的宅地,最终的入市时间集中在2018年的12月到2019年的上半年,房企从拿地到开盘花得时间平均为17个月,比上半年拿地的项目竟然还要快上4个月。

  而这样加速入市的现象,似乎仍在持续。网易房产关注到,不少2018年才刚刚拍出的宅地,有一些竟然也急着在2019年上半年入市了。

  头部开发商变奏 透出上海新房市场的隐忧?

  同在2018年7月拿地的虹桥金茂悦和招商虹桥公馆,一个将开盘时间定在了5月25日,另一个则预计在6月取证,拿地10个月就火速开盘。

  
(2018年拿到地的新盘项目)

  也许你会觉得10个月就已经很快了,但事实上,头部房企们的动作则更加迅速。

  此前联合中环,拿到真如石泉社区红旗村旧改项目的中海,拿地后仅仅花了200多天的时间,就已经迫不及待地开始蓄客,准备入市。无独有偶,在去年8月拿到宝山区杨行镇老集镇“城中村”改造项目的万科,也在5月上旬正式开放了四季都会的示范区。

  

  这样的速度不光体现在万科上海的旧改项目中,去年7月万科通过招拍挂获得的青浦区徐泾崧泽大道北侧的33-01地块,也已经在今年3月正式动工。要知道万科在2017年下半年获得的嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块,也同样在今年3月才开始动工。

  万科、中海们真的急了吗?

  事实上,在万科董事会郁亮的“收敛聚焦,巩固提升聚焦基本盘”的策略,以及“活下去”的口号下,即便是在上海这种难以高周转的一线城市,万科的动作也开始变快。

  “如今买房子的人年龄段在变,喜欢的户型也在变,再加上不断有城市出台限购的政策,每一天都感觉风险很大。”万科执行副总裁、COO张旭就曾在上海的一次圆桌论坛上谈及过这种焦虑的心情。

  
(万科执行副总裁、COO张旭)

  在国内房地产市场,尤其是一线城市住宅空间有限的市场背景下,万科正在实际行动来扭转自己对未来的不安:万科泊寓的快速扩张,产业办公、旧改地块的积极获取……

  而在中海,保持比同行更快节奏地入市已经成为了一种常态。一位接近中海的业内人士向网易房产表示,中海内部一直就有较为严格时间上的控制,项目都要在1年内完成,看上去上海的项目比同行要快,但再看下中海在其他城市的新盘,(8、9个月)对中海来说也只是一个正常的速度。

  手握地王的房企们 却仍在苦苦忍耐

  如果说头部房企在上海市场上都如此有忧患意识,那么在2016年-2017年间,不小心拿下地王的那些开发商,如今的日子就更加难过了。

  “开发商在纯一线城市本身就是很难去做到高周转,主要会有两个方面的原因,一个是一线存在供地的问题,卖了可能在上海就没有地了,就无法支撑后续的销售。第二个也会存在一个囤地的意愿,很多开发商是很看好一线城市的土地增值的。”方正证券地产行业负责人夏亦丰就曾这样向媒体指出。

  

  拿了地王的开发商们,就算内心再想开盘,但也起码得保证自己算的过账。2年不行就等3年,3年不行就等5年,甚至还有一些不惜囤上个十几年的。

  一位在Top 10房企工作的营销人员小L(化名)曾这样向网易房产“吐槽”自己的公司,她说上海之前没限价的时候,政府曾经愿意给过她们一个很高的均价,但当时没同意想再等等,等着等着上海突然限价了,后来重新申请预售证价格时低了很多,项目负责人还被总部狠狠地批了一顿,最后忍痛底价开盘,真是感觉得不偿失。

  
(曾经被18家开发商哄抢的融信闸北地王)

  而像小L这样的房企并不在少数,甚至有不少仍在苦苦忍耐:溢价率高达303%的信达顾村地王、溢价率240%的奉贤发展南桥地王、溢价率139%的融信闸北地王,这些2016年享受着闪着地王“高光”的项目,如今只能吞下开盘难的苦水。

  如果能有一次重来的机会,想来他们一定会坐上那台时光机吧。-END-

  (网易房产申°工作室 忻奇琪)

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