长租公寓利润不足2%？万科的商业模式或是未来趋势

租金贷、爆仓、甲醛超标、涨租元凶……蒙眼狂奔两年多后，长租公寓的快速扩张引发一系列矛盾。但没有哪种矛盾，比烧钱过后找不到新钱更让人头疼。
归根结底，没有盈利能力支撑的烧钱模式终会归为尘土，远如爆雷的上海寓见、杭州鼎家、北京昊园恒业，近如朗诗集团剥离长租公寓业务。
地产壹线在《亏损！亏损！亏损！ 开发商挥泪“斩”长租公寓》一文就曾指出，经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙，长租公寓终究要归于理性。

文 | 王田歌

盈利模式不清，被视为长租公寓面临的最大困局。

日前，戴德梁行研究部发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》。报告指出，国内长租公寓普遍仍停留在“二房东”阶段，依靠租金差赚取收益。

即便如此，不足2%的低利润回报率难以覆盖企业成本。在政策侧重及企业、机构的集体呼吁下，长租公寓有望成为公募REITs项目的首个发行领域，纾解长租公寓“钱荒”难题。

哪家长租公寓不缺钱？

还数国企最牛X

当下的国内长租公寓市场吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体。

戴德梁行在12个租赁试点城市和4个一线城市调研发现，魔方公寓起步较早，门店数量最多，在样本城市中拥有130家门店，占比达到24%。龙湖冠寓、万科泊寓紧随其后，门店数量分别为120家、117家。再次是城家公寓、世联红璞，分别为95家、75家。

此外，大型国有租赁企业也已步入长租公寓市场。目前，12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，势头迅猛。如：

深圳出让的6宗纯租赁地块，全部被人才安居集团竞得；

上海地产集团斩获近20幅租赁地块，成为上海租赁市场的主力军；

广州越秀集团第一批参与并主导类 REITs 产品……

鉴于租赁市场在稳定楼市、扩展住房体系中的作用，可以预见，国企在租房市场的份额会继续扩大。

在国内长租公寓的发展中，政府意志扮演着极为重要的角色。

近两年的土地市场上，涌现出越来越多纯租赁地块。就连土地资源极其稀缺的深圳，自2017年以来也已持续推出6宗只租不售地块。地方政府对租赁市场的重视，可见一斑。

CREIS统计，2016年11月至2018年底，国内22个城市共推出322宗租赁相关用地，可建设租赁住房面积约1237万平方米。其中，上海、杭州、北京成交规模最大，成交总面积约占总量的60%。

在招拍挂市场之外，集体用地也开始集中进入租赁领域。

2017年8月起，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海等13个城市展开试点。

2018年8月24日，在《试点方案》发布一周年之际，北京首个集体土地租赁房项目——丰台南苑乡成寿寺村项目正式动工。

据媒体报道，该项目位于北三环外，周边配套完善，建成后可提供900套房源。项目采取万科与村集体合作模式，村集体提供土地，万科负责建设运营。这意味着，万科“租”下集体土地进行长租公寓开发，直接降低了开发成本。

至2018年，北京实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，超额完成政府任务，完成率为105%。期间，北京还先后出台了一系列配套文件，对集体租赁住房项目的合作模式、土地估价、审批程序等配套政策进行完善。

这被外界视为探索租赁住房的“北京经验”，戴德梁行认为，集体用地入市，带来了源源不断的后续项目供应，较低的土地成本直接作用于租金走势，将加速提升租赁市场规模。

怎么挣钱？

仍停留在“二房东”模式

无论是国有企业积极涉足长租公寓市场，或是房企及其他参与者在“长效机制”大背景下抢滩布局，能挣钱，才是长租公寓的动力所在。而当下，长租公寓的盈利模式并不明朗。

在报告中，戴德梁行将目前长租公寓主流品牌的盈利模式总结为四类：

1、轻资产：租金差+装修投资溢价

即“二房东”模式，运营商从业主手中拿到房源，进行简单装修后，以单间或整租形式出租。而租金差价，就是该模式的主要利润来源。这也是目前绝大多数中低端分散式长租公寓的盈利模式，代表企业为自如。

2、轻资产：生态社区+增值服务

打造“公寓+服务”的生态圈，如公寓+旅游、公寓+健康、公寓+培训、租车、保洁等，以此来提高租金的溢价能力。运营商收入主要来源于房屋租金、管理费、增值服务费用。该类模式覆盖中高低端集中式长租公寓市场，代表企业为魔方公寓。

3、轻资产：代建+运营

房企不购买土地，而是从土地所有者/使用者手中租下土地，提供土地规划、代建和运营服务，缴纳固定租金。随后，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费。土地所有者享受资产增值和固定租金收益。代表项目为万科北京成寿寺村项目。

4、重资产：资产收购+持有经营

代表企业是万科泊寓。通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地，自建公寓，自己运营。为了降低成本负担，万科计划引进REITs等方式。此外，万科泊寓实行运营标准化，采购团队、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员，了解万科的运营标准化，从而降低整体成本，提高利润率。

但无论哪种盈利模式，“收租”都是基础。

戴德梁行调查发现，5大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月。分城市来看，仅北京、上海的平均租金高于150元/平方米/月；深圳、杭州、南京介于100-150元/平方米/月；其余城市大部分处于50元-100元/平方米/月的范围内。

长租公寓与普通房源相比，到底贵不贵？贵多少？

以广州为例。五大长租公寓品牌商在广州的平均租金为95元/平方米/月。而根据广州市房地产中介协会数据，2018年广州住宅平均租金为53元/平方米/月，两者相差几乎一倍。即使与广州中高端商品住宅对标，长租公寓租金每平米也要高出10元左右。

尽管市场发展扩张迅猛，房租也不低，但客观而言，国内长租公寓市场并未探索出一条明确的盈利之道，更多还停留在简单粗暴的“二房东”模式中，依靠租金差来创收。

于“二房东”而言，要承担的主要是收房成本、装修费用。而重资产运营商，还需承担更为巨额的开发、收购和装修费用。

很显然，租金与成本几乎不成比例，这对企业资金提出了巨大挑战。因此，“找钱”成为运营商最为迫切的需求。

戴德梁行介绍，目前，机构信用融资、项目贷款、股权融资、资产证券化等，是长租公寓主要的融资方式。不过，这往往是大品牌的特权。众多中小型长租公寓参与者，很难获取大额融资。

这也衍生出了“租金贷”等另类融资方式。所谓租金贷，是指长租公寓利用租客信用申请贷款，以租金分期方式进行融资。通过这种模式，长租公寓直接从租房业务涉足金融业务，一旦长租公寓资金链断裂，可能引发大规模的用户损失。

2018年，鼎家、寓见等长租公寓品牌接连出现爆仓事件，“租金贷”模式引起广泛争议。

广州大学工商管理学教授贾士军认为，“租金贷”是资本盲目扩张的主要源泉，应尽快加强监管与规范，避免资本狂放跑马圈地。

但他也提供了一个令人尴尬的数字：长租公寓回报周期需要4-7年。戴德梁行报告则指出，长租公寓收益率低于2%。

这为长租公寓的融资带来了更多困难。

近两年，政府开始进行鼓励与引导。2018 年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。随后，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。这些开创性政策都有力推动了长租公寓资产证券化的发展，住宅租赁类REITs、CMBS、ABS 等多有发行。

据公开报道，今年3月21日，上海证券交易所召集券商和公募基金，鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。戴德梁行表示，长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域，有望成为最早的公募 REITs发行领域，大大拓宽长租公寓的融资渠道。”

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