长租公寓利润不足2%?万科的商业模式或是未来趋势

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  租金贷、爆仓、甲醛超标、涨租元凶……蒙眼狂奔两年多后,长租公寓的快速扩张引发一系列矛盾。但没有哪种矛盾,比烧钱过后找不到新钱更让人头疼。

  归根结底,没有盈利能力支撑的烧钱模式终会归为尘土,远如爆雷的上海寓见、杭州鼎家、北京昊园恒业,近如朗诗集团剥离长租公寓业务。

  地产壹线在《亏损!亏损!亏损! 开发商挥泪“斩”长租公寓》一文就曾指出,经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙,长租公寓终究要归于理性。

  

  文 | 王田歌

  盈利模式不清,被视为长租公寓面临的最大困局。

  日前,戴德梁行研究部发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》。报告指出,国内长租公寓普遍仍停留在“二房东”阶段,依靠租金差赚取收益。

  即便如此,不足2%的低利润回报率难以覆盖企业成本。在政策侧重及企业、机构的集体呼吁下,长租公寓有望成为公募REITs项目的首个发行领域,纾解长租公寓“钱荒”难题。

  哪家长租公寓不缺钱?

  还数国企最牛X

  当下的国内长租公寓市场吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体。

  戴德梁行在12个租赁试点城市和4个一线城市调研发现,魔方公寓起步较早,门店数量最多,在样本城市中拥有130家门店,占比达到24%。龙湖冠寓、万科泊寓紧随其后,门店数量分别为120家、117家。再次是城家公寓、世联红璞,分别为95家、75家。

  

  

  此外,大型国有租赁企业也已步入长租公寓市场。目前,12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司,势头迅猛。如:

  深圳出让的6宗纯租赁地块,全部被人才安居集团竞得;

  上海地产集团斩获近20幅租赁地块,成为上海租赁市场的主力军;

  广州越秀集团第一批参与并主导类 REITs 产品……

  鉴于租赁市场在稳定楼市、扩展住房体系中的作用,可以预见,国企在租房市场的份额会继续扩大。

  在国内长租公寓的发展中,政府意志扮演着极为重要的角色。

  近两年的土地市场上,涌现出越来越多纯租赁地块。就连土地资源极其稀缺的深圳,自2017年以来也已持续推出6宗只租不售地块。地方政府对租赁市场的重视,可见一斑。

  CREIS统计,2016年11月至2018年底,国内22个城市共推出322宗租赁相关用地,可建设租赁住房面积约1237万平方米。其中,上海、杭州、北京成交规模最大,成交总面积约占总量的60%。

  在招拍挂市场之外,集体用地也开始集中进入租赁领域。

  2017年8月起,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海等13个城市展开试点。

  

  2018年8月24日,在《试点方案》发布一周年之际,北京首个集体土地租赁房项目——丰台南苑乡成寿寺村项目正式动工。

  据媒体报道,该项目位于北三环外,周边配套完善,建成后可提供900套房源。项目采取万科与村集体合作模式,村集体提供土地,万科负责建设运营。这意味着,万科“租”下集体土地进行长租公寓开发,直接降低了开发成本。

  至2018年,北京实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷,超额完成政府任务,完成率为105%。期间,北京还先后出台了一系列配套文件,对集体租赁住房项目的合作模式、土地估价、审批程序等配套政策进行完善。

  这被外界视为探索租赁住房的“北京经验”,戴德梁行认为,集体用地入市,带来了源源不断的后续项目供应,较低的土地成本直接作用于租金走势,将加速提升租赁市场规模。

  怎么挣钱?

  仍停留在“二房东”模式

  无论是国有企业积极涉足长租公寓市场,或是房企及其他参与者在“长效机制”大背景下抢滩布局,能挣钱,才是长租公寓的动力所在。而当下,长租公寓的盈利模式并不明朗。

  在报告中,戴德梁行将目前长租公寓主流品牌的盈利模式总结为四类:

  1、轻资产:租金差+装修投资溢价

  即“二房东”模式,运营商从业主手中拿到房源,进行简单装修后,以单间或整租形式出租。而租金差价,就是该模式的主要利润来源。这也是目前绝大多数中低端分散式长租公寓的盈利模式,代表企业为自如。

  

  2、轻资产:生态社区+增值服务

  打造“公寓+服务”的生态圈,如公寓+旅游、公寓+健康、公寓+培训、租车、保洁等,以此来提高租金的溢价能力。运营商收入主要来源于房屋租金、管理费、增值服务费用。该类模式覆盖中高低端集中式长租公寓市场,代表企业为魔方公寓。

  3、轻资产:代建+运营

  房企不购买土地,而是从土地所有者/使用者手中租下土地,提供土地规划、代建和运营服务,缴纳固定租金。随后,收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费。土地所有者享受资产增值和固定租金收益。代表项目为万科北京成寿寺村项目。

  

  4、重资产:资产收购+持有经营

  代表企业是万科泊寓。通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地,自建公寓,自己运营。为了降低成本负担,万科计划引进REITs等方式。此外,万科泊寓实行运营标准化,采购团队、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员,了解万科的运营标准化,从而降低整体成本,提高利润率。

  但无论哪种盈利模式,“收租”都是基础。

  戴德梁行调查发现,5大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月。分城市来看,仅北京、上海的平均租金高于150元/平方米/月;深圳、杭州、南京介于100-150元/平方米/月;其余城市大部分处于50元-100元/平方米/月的范围内。

  

  长租公寓与普通房源相比,到底贵不贵?贵多少?

  以广州为例。五大长租公寓品牌商在广州的平均租金为95元/平方米/月。而根据广州市房地产中介协会数据,2018年广州住宅平均租金为53元/平方米/月,两者相差几乎一倍。即使与广州中高端商品住宅对标,长租公寓租金每平米也要高出10元左右。

  

  尽管市场发展扩张迅猛,房租也不低,但客观而言,国内长租公寓市场并未探索出一条明确的盈利之道,更多还停留在简单粗暴的“二房东”模式中,依靠租金差来创收。

  于“二房东”而言,要承担的主要是收房成本、装修费用。而重资产运营商,还需承担更为巨额的开发、收购和装修费用。

  很显然,租金与成本几乎不成比例,这对企业资金提出了巨大挑战。因此,“找钱”成为运营商最为迫切的需求。

  

  戴德梁行介绍,目前,机构信用融资、项目贷款、股权融资、资产证券化等,是长租公寓主要的融资方式。不过,这往往是大品牌的特权。众多中小型长租公寓参与者,很难获取大额融资。

  这也衍生出了“租金贷”等另类融资方式。所谓租金贷,是指长租公寓利用租客信用申请贷款,以租金分期方式进行融资。通过这种模式,长租公寓直接从租房业务涉足金融业务,一旦长租公寓资金链断裂,可能引发大规模的用户损失。

  

  2018年,鼎家、寓见等长租公寓品牌接连出现爆仓事件,“租金贷”模式引起广泛争议。

  广州大学工商管理学教授贾士军认为,“租金贷”是资本盲目扩张的主要源泉,应尽快加强监管与规范,避免资本狂放跑马圈地。

  但他也提供了一个令人尴尬的数字:长租公寓回报周期需要4-7年。戴德梁行报告则指出,长租公寓收益率低于2%。

  这为长租公寓的融资带来了更多困难。

  近两年,政府开始进行鼓励与引导。2018 年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。随后,银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。这些开创性政策都有力推动了长租公寓资产证券化的发展,住宅租赁类REITs、CMBS、ABS 等多有发行。

  据公开报道,今年3月21日,上海证券交易所召集券商和公募基金,鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。戴德梁行表示,长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域,有望成为最早的公募 REITs发行领域,大大拓宽长租公寓的融资渠道。”

  ·END·

  

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