滨江集团 在杭州赢下绿城 却陷入突围困局

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  长期驻守单一区域,是太过保守,还是不走寻常路?是过于自信,还是对房地产行业特性的判断?

  在融创、碧桂园、恒大、新城控股四处狂飙突进的时候,放眼全国,押注单一市场成功做到全国百强房企的,一家是河南建业(00832.HK),另一家则是以杭州为大本营的滨江集团(002244.SZ)。

  数据显示,2018年销售规模前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为29.2%和39.5%,分别较2017年提高了5.2和7.1个百分点,行业集中度进一步提升。

  早在2015年,滨江集团就提出要在2018年实现千亿目标。然而,三年时间过去,滨江集团不但千亿目标流产,尝试全国化布局也接连失利。

  在浙江大本营,前有老对绿城(03900.HK)虎视眈眈,后有大型房企强势进驻,留给滨江集团的时间不多了。

  逆势加杠杆

  在交出了一份令人失望的年度财报答卷后,滨江集团逆势押注。

  数据显示,2018年滨江集团实现合约销售850.1亿元,同比增长38.2%。在杭州这座大本营,滨江集团销售额斩获第一,但这个殊荣却并不甜蜜。

  据2018年度报告显示,公司营业收入211.15亿元,同比增长53.3%,但归母净利润却大幅下滑28.89%至12.17亿元。扣非净利润连续两年下滑,且ROE创下上市以来新低。分析来看,主要由于其他应收账款过多,权益土储占比过低所致。

  而按照早前的规划,滨江集团力争在2018年实现千亿。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中。但“我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说,安全更重要。”戚金兴坦言,在行情变化的2018年,滨江集团并未追求规模,而是主动“踩了脚刹车”。

  时间来到2019年,眼看浙系、闽西等后起之秀快速崛起。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待。

  首先在土地方面,4月16日,滨江集团以总价52亿元、封顶溢价率30%+自持22%的代价,竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5万平方米的优质宅地。引人关注的是,这块地以超50000元/平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。

  经估算,该项目的未来售价或将超过10万元/平方米,而据杭州当地第三方平台数据显示,目前该地块周边在售的新盘均价约6.8万-7.2万元/平方米。从周边区域售价来看,滨江集团此举不可谓不激进。

  其次,在融资方面,继续举债前行。根据公告显示,滨江集团2019年前3个月累计新增借款50.7亿元,占2018年末公司未经审计净资产193.18亿元的26.24%。

  截至2018年12月31日,公司未经审计的借款余额为261.15亿元,截至2019年3月31日,公司借款余额上升为311.85亿元。

  滨江集团在3月14-15日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券,规模8亿元,票面利率4.1%,兑付日为2020年3月15日。

  3月11日,滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”。该债券类别为ABS,拟发行金额4.66亿元,发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司,承销商及管理人为联讯证券股份有限公司。

  从过往三年来看,滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降,2018年更创下10年新低。而筹资活动产生的现金流净额持续上升。也就是说,不断融资却没有产生实际的经营现金流入。面对新一轮竞争,这种恶性循恐得不到遏制,只会埋下更大隐患。

  

  突围难题

  踩错节奏,对外扩张又遇到阻碍,滨江集团只能“班师回朝”。

  偏安一隅,并非是一位有志向的企业家所期望的,除非这个市场能够承载他的野心。

  和滨江集团过度依赖杭州市场不同,建业所处的河南省拥有1亿多的人口,其城镇化率只有50%。河南经济总量也排在全国前五,其体量相当于一个世界大国。

  从数据对比来看,尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团,但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江。

  如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局,滨江集团也并非居安思危,戚金兴也曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳。

  

  2015年,滨江确立“三点一面”发展战略,其中杭州作为大本营,深圳作为主战场,上海作为次战场,但发展并不顺利。

  深圳上海等一线城市,土地资源极其稀缺,由于缺乏对外作战的经验,拿地又极为谨慎,在深圳市场,滨江集团只能打起游击战。

  而此时,正值上一轮房地产市场回暖的前夕,滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格,实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。

  据统计,即便在杭州大本营,在2008年公司全年仅在杭州斩获3个地块。两年后,房价和地价均大幅增长之时,滨江集团却在三四线城市开启了大量拿地策略,其在此期间拿到的土地,直到2014年才卖出去。

  2014-2015年的两年时间里,滨江集团仅在杭州拿下3宗地,又完美地错过了2016年杭州房地产市场的火爆行情。

  另一方面,集团销售金额虽然持续增长,但权益销售占比却一直过低,且呈现持续下滑态势。根据克尔瑞数据显示,2018年公司销售金额为850.1亿元,排在全国第37位;但权益金额仅有374.8亿元,权益占比为44%;2019年1-2月销售额112.5亿元,排在27位;但权益金额仅有46.5亿元,占比下降为41.33%。

  踩错节奏,对外扩张又遇到阻碍,滨江集团只能“班师回朝”,重新出发。

  2019年,滨江为自己制定的战略是:聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部,同时调整区域布局,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜,积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域,例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019年的目标中心,就是冲刺千亿销售目标。

  口号喊得很响亮,但是却在杭州大举加码,其他区域却是按兵不动。连土地储备都没有,谈何全国布局?

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