真正理解“按揭贷款”和“抵押贷款”

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  房子有两个重要的属性,第一个是它有商品的属性,表现为交易,交易就需要按揭。第二个属性是它有资产的属性,表现为可抵押。因此,在房产领域按揭和抵押是必须要搞清楚的两个概念。

  在房产投资领域,当我们说起贷款时,默认都指的是向银行借钱。千万要注意,不到万不得已,绝对不要轻易找银行之外的其他债权人办理贷款,比如小贷公司、信托公司、典当行等等。这些非银行金融机构发放的贷款,通常利率都很高,还可能有各种类型的手续费,最令人担心的是这些机构的资质良莠不齐,万一碰到涉嫌诈骗的“套路贷”,就更加追悔莫及了。

  银行贷款又再细分为两个大类,有抵押的贷款和没有抵押的贷款。

  有抵押的叫做抵押贷款,抵押物一般是房产,也有汽车、机器设备等等;没有抵押的叫做信用贷款,在这里我没不做谈论。

  抵押贷款又细分为两种,一种是一般意义上的抵押贷款,另外一种比较特殊,也就是按揭贷款。

  按揭贷款和抵押贷款有什么区别呢?

  最大的区别,是贷款发放给你的时点不同。按揭贷款是你买房子时才能申请的贷款,用于支付一部分的房款,这部分房款由你申请按揭贷款的银行直接支付给房东。而抵押贷款是你已经把房子买到手了,房子已经在你的名下了,你拿着房产证去找银行,把房子抵押给银行,银行借给你一笔钱,这个叫做抵押贷款。

  抵押贷款如果是用于公司经营过程中支付货款、设备款等等的,这种就叫做抵押经营贷款;如果是用于生活中日常消费的,比如装修房子、添置家具家电、购买珠宝首饰、汽车游艇的,这种就叫做抵押消费贷款。

  

  

  按揭贷款的优点

  按揭贷款是我们最最首选的贷款方式。它主要有以下几个优点:

  1.1 利率低

  首套按揭的利率最低可以做到基准利率的9折,也就是4.41%。哪怕是二套按揭,利率也只有基准利率的1.1倍,也就是5.39%。如果办理公积金组合贷款,公积金贷款的那部分利率只有3.25%,可以说是非常低了。

  1.2 年限长

  按揭贷款最长可以做到30年期等额本息,这样就可以把月供的金额控制在一个比较低的水平,和低利率组合,大大减轻了还款压力。

  1.3 还款方式好

  在按揭贷款的授信年限里,可以每月按步就班低按照正常月供还款,就这么一直换下去,中间不需要提前归还更多的本金。

  1.4 额度高

  首套按揭在上海最高可以批到6.5成,在南京、杭州这样的典型二线城市最高可以批到7成,而有几个房价较低的二线城市甚至最高可以批到8成,比如沈阳。

  1.5 审批相对容易

  只要不是借款人有太严重的不良记录,按揭贷款都是相对比较容易审批的。因此,房产投资中,在可行的前提下,只要按揭贷款可以贷到房价的5-8成,都应该优先考虑按揭贷款。正常情况下,首套按揭贷款都可以批到房价的至少6成以上;而有些情况下,二套按揭贷款也可以批到房价的5-6成,这种情况下,二套按揭贷款也是完全可以使用的。如果有条件使用公积金组合贷,建议选择组合贷,进一步降低贷款利息成本。

  按揭贷款的使用,存在一个 “ 认房、认贷 ” 的问题。目前,绝大多数一二线城市在审批和发放按揭贷款时都执行 “ 认房又认贷 ” 的政策,也就是说,如果家庭名下已经在当地有至少一套房,或者家庭名下已经办理过至少一次按揭贷款,无论这笔按揭贷款目前已经结清还是尚未结清,都不能再按照首套按揭的成数和利率申请按揭贷款了。所以,对于完全没有使用过按揭贷款的男女双方来说,最优化的方式是男女双方在非结婚状态下各自分别申请一笔首套按揭贷款,这样可以贷足更多的金额、获得最优惠的利率,还有节省契税的好处。

  需要注意的是,买房的过程中,即使手头资金比较充足,如果按照贷款政策和借款人的资质,按揭贷款可以贷足成数,则应该静可能贷足,而不是支付更高比例的首付。

  这是因为,更高的贷款成数可以让我们买进总价更高、面积更多的房子,就算因为现金流不足,不愿意买入太多的面积,我们手头的资金通常也都比较容易就可以获得高于按揭贷款利率的低风险稳定回报。而且按揭贷款是可以提前归还部分或全部贷款本金的,哪怕将来手头资金没有别的去处,也具备提前还款的灵活性,这么做进可攻退可守。

  申请按揭贷款时,银行信贷员可能会询问希望使用等额本息还是等额本金的还款方式。前者的月供保持不变,后者每个月归还的本金金额保持不变,但月供金额一开始要比等额本息方式高,随后逐月递减。和上一段同样的道理可以得出结论:等额本息的还款方式要优于等额本金,任何时候都应该优先选择等额本息。

  知道了一笔贷款的利率、年限和金额,就可以非常快速的在 Excel 里用PMT函数把等额本息的月供金额计算出来。分别是折算到按月的利率、折算到按月的年限,以及贷款金额。

  

  

  抵押贷款的特点

  第一、利率比按揭贷款要高一点,最近普遍在5.6-6.5%之间;

  第二、年限比按揭贷款要短,主流产品是20年期等额本息,也有30年期的,但支持的银行比较少,其它条件也不一定那么优惠。

  第三、还款方式比较多样灵活,有的和按揭贷款差不多,可以在授信年限内,按月归还月供即可,不需要提前归还本金;也有的需要每过一年或几年就进行一次部分或者全部本金的归还,再贷出来。少部分抵押贷款产品还支持先息后本的还款方式,可以减轻还款压力。

  第四、额度适中,五成以内比较好批,而六成甚至七成的抵押贷款审批起来就有一定的难度,对借款人的征信资质、资产负债情况等要求相对比较高。

  既然按揭贷款有这么多的好处,为什么我们还要使用看起来个方面都不如按揭贷款的抵押贷款呢?

  这是因为抵押贷款可让我们在不把房子卖掉的前提下获得更多的资金。

  举个例子,我们买一套300万的房子,申请了一笔按揭贷款195万,利率4.9%,30年期等额本息,月供1.1万。过了十年,房子涨到了1000万,贷款还剩158万。

  这时候,我们申请一笔抵押贷款,来替换掉原先的按揭贷款。抵押贷款的金额是600万,利率6.37%,30年期等额本息,月供3.7万。虽然月供增加了2.6万,大额外获得了 600 - 158 = 442 万的资金,又可以滚雪球建立更大的仓位了。

  那么,这额外的442万的资金,利率成本是多少呢?是6.37% 吗?其实不止。因为原先那 158万的资金成本也从4.9% 上升到了6.37%,这部分增加的成本要平摊到额外获得的442万资金上面去。通过内含报酬率 IRR函数可以精确计算出额外获得的这部分资金的利率成本,大约是8%左右。这在房产投资中,算是一个可以接受的资金成本。

  我们需要注意的是,由于抵押贷款相对于按揭贷款来说,利率较高、年限较短,它的月供就比同样金额的按揭贷款要高不少。因此,使用抵押贷款时,要特别注意现金流情况,仔细计算清楚,确保做完之后的财务结构是自己目前的现金流可以正常支撑的。

  

  

  向信贷中介服务机构申请成数较高的抵押贷款

  要申请6-7成这样的成数较高的抵押贷款,大多需要向信贷中介服务机构支付贷款金额的1-2%不等的服务费用;而申请不超过五成,通常可以直接与银行信贷员对接办理。

  由于这额外的1-2成资金需要额外付出服务费用的成本,大众人群还是以控制整体资金成本为优先,一般并不追求成数上的极致;操作比较精细的投资者则可以考虑付出一定的成本来贷足最高的成数,建立最大的仓位。

  目前市场上的主流抵押贷款产品都是个人经营贷款的形式,这也是我们比较推荐的形式。消费贷款在政策层面并不受欢迎,空间可能也将越来越窄,额度和稳定性上都没有优势,建议可以不做考虑。

  在具体产品的选择上,还是应该利率为重,优先选择哪些利率比较低的抵押贷款产品。但是,有 一个非常重要的前提,那就是还款方式必须比较优质。最好的还款方式当然是长年限的先息后本,在相当长的若干年内每个月都只还利息,不还本金。但这样的还款方式在市场上基本已经销声匿迹了,目前比较主流的相对较好的还款方式还是20年期甚至30期的等额本息。

  注意,有些每年都需要归还本金,再贷出来的抵押贷款产品,利率很低,看起来十分诱人,但这种产品的稳定性通常比较低,每年本金归还进去以后,都有不再贷得出来的风险。因此,我们建议除非你的资金非常雄厚,否则还是尽量避免使用这种产品。

  如果名下有多套房需办理抵押贷款,可以咨询市面上口碑比较好的信贷顾问,获取最优的办理顺序路径。通常,会先办理利率低、条件优的好产品,因为这类产品的审批也会比较严格,借款人名下负债较少会更容易审批通过。然后,再逐步办理利率相对更高、条件相对没有那么优的其他产品。

  总的来说,在所有的融资渠道中,按揭贷款和抵押贷款由于具备低利率、长年限、大额度的特点,属于最优质的那一类贷款。任何房产投资者都必须会用、善用按揭贷款和抵押贷款,以它们为自己负债结构中最重要而核心的组成部分。

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