中央公园东区，一笔算得清楚的“经济账”

今年初夏，重庆的天气热的并不快，但是重庆的土地市场却是持续发热。准确的说，是已经进入了“三伏天”的中央公园。

从3月到4月，中央公园的每一块土地出让都引人注目，业界都期待着能够再创新高。中央公园也不负众望，三块土地楼面地价均破万，最高的一块达到11748元/㎡，揽获单月成交总价、成交楼面价“双冠”。

在这样“高成本”的背景下，对于购房者来说，首先要算清楚一笔“经济账”：中央公园值不值得买？中央公园应该怎样买？

这是一笔需要精打细算的“经济账”，这一刻请把自己变成精算师：从土地增值、区域潜力以及生活成本这三个方面“算笔账”。

一条走势稳定的上扬价值折线

要算一笔土地的“增值账”，要从两个维度进行计算：土拍市场和竞争市场。

首先是土拍市场。土地交易的价格和频次，都反映了开发商对土地价值的认可。

凤凰网房产整理出了从3月开始中央公园区域的土拍价格，趋势非常明显：上升折线图。时间越近，土地价格越高。（数据来源：凤凰网房产皇家速地）

第一，是呈现明显的上扬趋势。从三月份阳光城拿下每平方9494元，到顶融拿下到11748元，成为“地王”，且上扬趋势明显。这是土地价值是受到开发商承认的。

中央公园板块2015年成交均价为7815元/㎡，2017年成交均价为10747元/㎡，18年成交均价为13440元/㎡，相比15年上涨72%，17年上涨25%。

第二，是呈现稳定的趋势。对于开发商而言，拿地要考虑到土地的大小、地形、周边配套等众多因素，所以，一个区域的土地价值会出现一定的浮动。而中央公园的地块，无论整体市场怎样变化，都保持了积极增长的姿态。

第三，交易节点密集。政府加大中央公园的土地供应量，土地交易的频率居于重庆市场的前列。

土地作为一种特殊资源具有稀缺性、不可再生性，房产与其它资产不同处在于，房屋与土地是分不开的，这也决定了房地产的另一属性，就是优质土地资源的不可替代性，同样的房子在不同的地区价格价格会几倍的差异。

所以，中央公园的价值，被开发商广泛认同。从本土老大龙湖、金科，到CBD之王合景泰富，再到万科、香港置地，而今，“国际资本”顶融入场。目前为止，中央公园是重庆唯一拥有最多开发商、并且拥有全国开发商的区域。

其次是住宅市场。住宅收场的交易反映购房者对区域的认可度。

从成交规模来看，在1季度两江新区仅次巴南。从2018年的交易数据来看，中央公园更是居于全市第四位，供应和去化量都很大。

从成交价格来看，2017年，整体成交均价10509元/㎡；2018年，整体成交均价13261元/㎡；2019年，不完全统计，截至目前建面基本在15000元/㎡ ，价格一路走高。

从土地增值这本账来看，中央公园的价值，是一条稳定增长的折线。政府、开发商看得到中央公园的潜力，而购房者，则肯定了中央公园的价值。

东区是中央公园最具潜力的区域

仅仅从土地账本来看，已经不是“该不该买中央公园”的问题，而是“买中央公园哪里”的问题。

根据政策上的定位，中央公园板块作为重庆未来城市封面，未来板块将形成商务、消费、配套、居住共同发展的空间格局。相关职能部门将中央公园分为三个区来统筹发展：中区、北区、东区。各个区各有侧重，各有千秋。

这里是中央公园区域最核心的位置，定位十分明确：公园中区定位为中央公园高端商务贸易集聚区。在将来，将发展新兴服务、国际交流以及商业生活聚集区。

但是，对于居住而言，中区的劣势也比较明显。首先是价格，由于地理位素等因素，出现了“地王”（截止发稿），土地价格高，项目也以高端改善型为主，未来升值空间小；其实是居住感受，高密度的商业和活动规划，必然将影响住宅的品质。

公园北区定位为低碳人文临空智慧城。同样，发展路径也很明确，北区将打造创新转化高地、科技服务中心以及国际品质新城。

但是也有不足。价格上一直处于高位；其次是生活，因为规划有工业区以及办公区，会对生活造成一定的干扰。

定位为文娱生态宜居城。这个区域以酒店、金融服务、公寓住宅为主，适合居住和办公，拥有中央公园的生态资源 轨道，很多头排资源的高端公园房会生产于此。与中央公园360万方商业大配套仅3公里的直线距离，能享受大区域的升值红利。

凤凰网房产认为，如果不是纯粹的的高端产品，这种需要中央公园的一线头排资源占有外，尽可选择东区。

第一，看城市资源。东区的配置更完善。在享受成熟便利的同时，更清净一点，那么就是东区，比如蓝光芙蓉公馆。能够在商业的繁华和生态平和中，取到一个较为平衡的点。

第二，看未来空间。东区处于待开发区域，对于已经相对完善的中区和北区，有相对较大的成长和升值空间。同样的土拍时间，东边的公园区，楼面地价比西边的商圈区，低了1000元/㎡。从价值上浮空间来看，东区将有更多价值上浮的空间，升值潜力巨大。

第三，看价值属性。蓝光第一次在重庆落地高端的芙蓉系产品。落子于中央公园东区，卓越的居住表现力带来了一定的金融属性，将之作为持有的的固定资产。

在这种背景下，以中央公园以东的区域土地价值，未来势必增长。

区域内的“硬性成本”与“软性成本”

对于购房者来说，“土地”这本账是显然稳赚不赔的，那第三本账，就是“生活账”。

和“土地账本”的“硬核”不同，“生活账本”包含了林林总总：每天的通勤时间，这是“时间账”；医院 的分布，这是“健康账”；学校的划分，这是“成长账”……

这些都是和生活息息相关且必须要解决的问题，所以，是选择一块未来规划上相对合理和成熟的版块，才是一笔明智的选择。

这就是所谓的“城市资源”——这，正是中央公园东区的“核心竞争力”。

对于中央公园东区而言，这样的定位和配套，无论是在“硬成本”和“软成本”上，都占得优势。

“硬性成本”，就是区域内城市资源的汇集，这是生活成本。

中央公园向东3公里、约7平方公里土地上，6所中小学、1所高校、5大公园、2所医院、2个轻轨站场、1条特色商业街区。

悦港北路、悦港大道及椿萱大道贯穿公园北区，快速连通悦来国览中心区、保税港；公园东路、春华大道，无缝连接公园中区；轨道14号线，两大轻轨站点。

从这个角度来说，在中央公园东区买房，考虑的基本上不考虑配套，而是自己的生活方式选择，是偏向于商圈里的繁华，还是偏向于保持一定距离的舒适。

“软性成本”，就是这些城市资源为生活带来的体验，这是生活档次。

以大家颇为头疼的教育问题为例。如果选择让孩子跨区域念书，会是怎样的一种常态呢？

时间成本和人力成本，是无价的。有什么能比孩子舒舒服服地多睡一个小时更好的事呢？于是，配置2所中小学已投入使用，4所中小学规划中、1所幼儿园的中央公园东区，为这样的家庭，带来了更多的“软性收益”。

在中央公园东区购房，本质上是要寻找更合理的配套规划，更好的生活环境。相对而言，中央公园生活成本更低，生活层次更高。

从土地增值、区域潜力和生活成本来看，蓝光·芙蓉公馆是进入中央公园东区一个优质的选择。