广州这个板块的房子，越贵卖得越好？

新猪场员工置业攻略

网易广州总部高唐园区陆续投入使用，“通勤问题”成为近期猪场内部最热的话题，没有之一。为此，「关爱买房公会」特别策划【新猪场员工买房租房攻略】，助力大家早日实现“钱多，事少，离家近”。

第2期：买房刚需篇

买不起市区的房子，那就换份郊区的工作。

不想换工作？咱就搬公司！（大厂的底气）

就在今年，丁爸爸把网易广州总部搬到高唐园区，让猪场员工不用换工作，就能买得起公司周边的房子，向“钱多事少离家近”的小目标迈进1/3！

▲网易广州总部位于天河和黄埔交界

上期「新猪场置业攻略」，买买君爆踩了最近公司的萝岗科学城西部板块，有点贵，坑也多。这期看看高性价比的科学城东部板块，保证买得起！

东部片区，距离网易广州总部约12公里，开车约30分钟，虽然算不上近，但胜在大型小区抱团，居住氛围浓厚，而且目前在三大板块中房价最低。

▲本期重点介绍科学城东部板块

买买君实地探访了万科东荟城、中海誉城、万科金色梦想和越秀岭南雅筑，最低置业门槛总价100万，210万可买三房，其中还有名校学位房。

▲本期4个小区分布图

一句话划重点

总价最低是中海誉城，单价最便宜是岭南雅筑，三房最笋是万科金色梦想，配套最好是万科东荟城。

▲一张图看懂东部片区主要小区

中海誉城

100万买单间 月租金达2500元

小区怎么样？

中海誉城、万科金色梦想和岭南雅筑3个小区中，中海誉城的体量最大、房源最多、户型最齐，因此也是关注度最高的楼盘，目前均价2.5-3万/平，中介称，年后基本每个月都能成交20到30套。

▲中海誉城北苑

小区分南苑和北苑，洋房共36栋，户型以33-180平单间到五房为主。

▲中海誉城小区环境

北苑舒适度高，南苑便利度高。北苑围山而建，中间是山体公园，楼距大，近玉泉学校和幼儿园；南苑密度高，离城中村和工厂区近，不过靠近未来有轨电车2号线刘村站。但总的来说买家偏爱北苑。

房源怎么挑？

小户型主要集中在南苑，其中33平单间，放盘价100万，55平一房一厅，放盘价160万，证满不满两年价格相差不大。单价高达3万，但总价门槛最低，而且单间可以租到2500元/月，投资回报高。

▲中海誉城房源实拍

如果是考虑自住，买买君建议买北苑，目前有1套87平两房，证满两年，220万，是相对笋的房源。另外有1套97平三房一卫，证满两年，市场价在270万左右。

值得注意的是，中海誉城小三房基本不带主套，95平三房两卫的户型只有北苑A6和A7栋才有。这两栋是园心楼王，43层高，密度相对高，目前有1套证不满2年，业主放盘255万，带车位265万。

▲A6和A7栋密度高

▲97平三房两卫

从户型来看，中海誉城三房两卫的实用率不高，反而影响了舒适度，而两房单位面积又偏大，综合而言，刚需想买中海誉城，重点淘淘三房一卫的房源更靠谱。

▲望学校的房源可能相对嘈杂

岭南雅筑

便宜2-3千/平 但地段有大bug

岭南雅筑的位置靠近永和大道隧道口，在本期4个小区中规模最小，共15栋，因此整个小区都容易受到交通噪音的影响。中介建议，买岭南雅筑，最好选南向望龙湖云峰原著的房源，相对安静。

▲岭南雅筑小区实景

▲北向望永和大道隧道口

目前岭南雅筑要比中海便宜1-2千/平，卖得便宜的原因，除了噪音，还有商业配套不足。因为地段与中海和万科割裂开，暂时生活氛围比其他小区差，这种情况可能等龙湖建起来后会有所改善。

▲南向对着龙湖的工地

岭南雅筑的户型包括82-117平两三房，目前放盘均价在2.3-2.6万/平左右。

其中刚需主要关注的房源，证满两年的话，82平两房，总价200万，95平三房不带主套，总价245万。因为价格有优势，一般如果业主诚心卖，能比市场价便宜5万左右，可以很快成交。

▲户型特点是客厅开间大

岭南雅筑的户型特点是喜欢把客厅做大，房间相对紧凑，最小的三房也在93平以上，买买君比较推荐的是97平三房带主套的户型，目前有1套证满两年，总价248万，算下来均价不到2.6万/平。

▲岭南雅筑的三房两卫带大阳台

万科金色梦想

77平做三房 总价210万买得到

万科通常是板块的商业担当。目前万科金色梦想也是周边生活配套最成熟的小区，麦当劳、生活超市、餐饮食肆都已经开业。另外，万科的物管口碑也不错，对外人进入小区控制得非常严格。

▲万科金色梦想小区实景

小区共17栋，望洋城村，暂时还没有拆迁计划。目前证过两年的主要是G16和G17两栋，靠马路。需要提醒的是，其他小区层高通常是2.8米，而万科的楼盘都只有2.65米，而且没有飘窗赠送面积。

▲洋城村暂无拆迁计划

万科金色梦想目前均价要去到2.8-3万/平，但户型胜在小，65平有两房，77平有三房，95平带主套，还有95平复式四房，全部都在保证房间数的情况下，尽可能压缩了平方数，控制住总价。

▲整个板块最小的两房65平

证满两年的话，目前有1套65平两房，总价172万，中介说是小区最划算的房源；77平小三房，总价210万；95平横厅三房带主套，总价270万，95平复式四房证不满两年，总价320万。

▲整个板块最小的三房77平

万科金色梦想有板块内面积最小的两房和三房，因此虽然单价不便宜，但对刚需买家来说，总价门槛最低，买两房首付50万，买三房首付60万出头，月供在6500-8000元左右，压力小。

万科东荟城

全面3万+ 卖得最贵还卖得最好

万科东荟城共40栋，6800户，在本期4个小区中规模最大，分为4个区开发，其中A区和C区是住宅，B区和D区是商业，商铺主要集中在南门和北门，自带约2万方的万荟商业广场。

▲小区配套的万科商业街

小区配套成熟、近地铁、学位好，因此就算卖到整个东部片区最贵，单价破3万，仍然卖得最好。

万科东荟城最大的缺点是四面都被大马路包围，包括开泰大道和开元大道两条主干道，因此大部分房源都容易受到噪音干扰。

▲万科东荟城被四条马路包围

▲最吵的是开泰大道和开源大道路口

目前小区证过两年的房源：70平两房，总价220-230万；76平两房，总价250万，86平三房，总价280万；95-101平三房带主套，总价320到350万；124平四房两卫，总价410到450万。

▲86平小三房

综合考虑性价比，买买君认为86平小三房最值得考虑。不过万科东荟城的小三房，南向都对着大马路，北向稍微比较安静，但户型全部一样，房间偏小，另外万科层高低、没飘窗的问题也存在。

▲房源均没有飘窗

虽然四个小区属于同个板块，但交通、学位还有所区别，到底哪里性价比高？下面继续对症分析：

交通

短期都没地铁 但30分钟能到CBD

东部片区目前都没有地铁，未来也没有相关规划。居民往返市区，主要依赖如约巴士等，买买君亲测，早晚高峰，从中海誉城到天河科韵路，只要25-30分钟，而到珠江新城，大概需要40分钟。

目前这类巴士在各个小区都设有站点，早晚高峰各线路约10-20分钟就有1班车，单程票价12元，这个通勤时间可能比在市区挤公车还短。但目前去到高唐园区还没有直达交通，自驾耗时约30分钟。

四个小区中，最靠近地铁的是万科东荟城，距离6号线香雪站约1.5公里，从小区北门走到地铁站约20分钟。其他3个小区都需要靠公车接驳去到地铁站，距离约4-5公里，但公车车程也要花30分钟。

学位

距离3公里 带省一级学位卖贵50万

根据2019年黄埔公办小学招生地段划分，中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑，对口的都是玉泉学校（小学部）。这所学校为9年制，2017年第1届学生已经开学，未来直升玉泉学校（初中部）。

▲2017年开学的玉泉学校

资料显示，目前已有小学一年级（11个班）、二年级（6个班）、三年级（3个班）、四年级（2个班）、五年级（2个班）及初中一年级（6个班）、初二年级（4个班）总共1488名学生在读。

三个小区加起来过万户，但目前只有1所小学，未来学位可能不够用。

▲东部片区主要公办小学地段划分

去年3月，万科金色梦想后面的空地，开始新建洋城岗小学，预计今年10月建成。该学校规划48个班，新增学位2160个。未来中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑共享学位，能缓解学位紧张的现状。

但也有传言称，玉泉小学目前只是暂借玉泉初中的校舍，等到洋城岗小学建成后，就会全部迁走，所以学位实际上没有增加。到底是什么情况，具体还要等洋城岗小学建成后明年教育局的招生计划。

而万科东荟城对口的是东荟花园小学，初中直升玉泉学校（初中部）。资料显示，东荟花园小学的师资团队来自省一级的开发区一小，所以虽然是新学校，但前两年学生的平均成绩已经排到黄埔第1。

值得注意的是，按地段划分，东荟花园小学只面向万科东荟城的业主招生，所以学位相对更有保障，生源也更加单一，是真正的学位房。据中介介绍，目前入手这个小区的买家，超过7成是为了学位。

相隔3公里，同样的开发商，一模一样的95平三房带主套，主要是学位不同，万科东荟城就要比万科金色梦想卖贵50万！

升值

新增2块商业地 火村刘村拆迁开外挂

目前东部片区有两大问题，一是商业配套不足，二是城中村包围楼盘。

这两个问题解决了，可能对板块的房价又是一波助攻。

而情况真的在发生改变。

5月10日，广州开发区规划和自然资源局修改了土地规划。

▲新增2宗商业地块的位置

在玉岩路和永和大道的对角，多出了2宗商业地块，其中西侧的地块是东侧约4倍，目前已经围蔽，写着“时代地产”，而东侧的地块，猜测是未来有轨电车2号线与4号线换乘站的上盖物业。

此外，靠近万科东荟城的火村和靠近中海誉城南苑的刘村，从去年开始陆续动工拆迁，其中参与火村旧改的房企是珠光，而参与刘村旧改的是广物，东部片区又新增两家开发商进场分蛋糕。

▲刘村改造沙盘图

所以，虽然这几个小区目前二手房价都比之前一手翻了一番，但不缺利好，未来还有升值空间。

避雷

小心内部转名房源 随时“钱房两失”

位于万科东荟城和中海誉城之间，还有时代春树里。

这个小区目前7成房源还没出证，已出证的全部证不满两年，均价2.7-2.8万/平，面向万科东荟城的甚至要去到3.1万/平。但这个小区引起买买君注意，是因为常常有低于市场价的内部转名单位放出。

▲中介朋友圈常发布内部转名单位

所谓的内部转名，通常是内部员工在一手开盘时的保留单位，已经签了认购书，但没有进行网签，所以只要通过开发商改名，就能当成一手房进行再次交易，而且还避开了各种税费。

但问题是，内部转名的单位，只能按当初认购的原价申请贷款，多差价必须一次性补齐给卖家，算下来首付比例高达5-7成，而且交易过程缺乏保障，很可能给了钱，才发现改不了名。

买买君建议，不是高级玩家，不要被“低于市场价”误导，轻信内部转名的房源。

买买君总结

如果考虑学位，可以直奔万科东荟城；综合各方面性价比，中海誉城基本不会踩雷；预算有限又想买三房，考虑万科金色梦想，不介意地段的可以抄底岭南雅筑。