广州这个板块的房子,越贵卖得越好?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  新猪场员工置业攻略

  网易广州总部高唐园区陆续投入使用,“通勤问题”成为近期猪场内部最热的话题,没有之一。为此,「关爱买房公会」特别策划【新猪场员工买房租房攻略】,助力大家早日实现“钱多,事少,离家近”。

  第2期:买房刚需篇

  

  买不起市区的房子,那就换份郊区的工作。

  不想换工作?咱就搬公司!(大厂的底气)

  就在今年,丁爸爸把网易广州总部搬到高唐园区,让猪场员工不用换工作,就能买得起公司周边的房子,向“钱多事少离家近”的小目标迈进1/3!

  

  ▲网易广州总部位于天河和黄埔交界

  上期「新猪场置业攻略」,买买君爆踩了最近公司的萝岗科学城西部板块,有点贵,坑也多。这期看看高性价比的科学城东部板块,保证买得起!

  东部片区,距离网易广州总部约12公里,开车约30分钟,虽然算不上近,但胜在大型小区抱团,居住氛围浓厚,而且目前在三大板块中房价最低。

  

  ▲本期重点介绍科学城东部板块

  买买君实地探访了万科东荟城、中海誉城、万科金色梦想和越秀岭南雅筑,最低置业门槛总价100万,210万可买三房,其中还有名校学位房。

  

  ▲本期4个小区分布图

  一句话划重点

  总价最低是中海誉城,单价最便宜是岭南雅筑,三房最笋是万科金色梦想,配套最好是万科东荟城。

  

  ▲一张图看懂东部片区主要小区

  中海誉城

  100万买单间 月租金达2500元

  小区怎么样?

  中海誉城、万科金色梦想和岭南雅筑3个小区中,中海誉城的体量最大、房源最多、户型最齐,因此也是关注度最高的楼盘,目前均价2.5-3万/平,中介称,年后基本每个月都能成交20到30套。

  

  ▲中海誉城北苑

  小区分南苑和北苑,洋房共36栋,户型以33-180平单间到五房为主。

  

  ▲中海誉城小区环境

  北苑舒适度高,南苑便利度高。北苑围山而建,中间是山体公园,楼距大,近玉泉学校和幼儿园;南苑密度高,离城中村和工厂区近,不过靠近未来有轨电车2号线刘村站。但总的来说买家偏爱北苑。

  房源怎么挑?

  小户型主要集中在南苑,其中33平单间,放盘价100万,55平一房一厅,放盘价160万,证满不满两年价格相差不大。单价高达3万,但总价门槛最低,而且单间可以租到2500元/月,投资回报高。

  

  ▲中海誉城房源实拍

  如果是考虑自住,买买君建议买北苑,目前有1套87平两房,证满两年,220万,是相对笋的房源。另外有1套97平三房一卫,证满两年,市场价在270万左右。

  值得注意的是,中海誉城小三房基本不带主套,95平三房两卫的户型只有北苑A6和A7栋才有。这两栋是园心楼王,43层高,密度相对高,目前有1套证不满2年,业主放盘255万,带车位265万。

  

  ▲A6和A7栋密度高

  

  ▲97平三房两卫

  从户型来看,中海誉城三房两卫的实用率不高,反而影响了舒适度,而两房单位面积又偏大,综合而言,刚需想买中海誉城,重点淘淘三房一卫的房源更靠谱。

  

  ▲望学校的房源可能相对嘈杂

  岭南雅筑

  便宜2-3千/平 但地段有大bug

  岭南雅筑的位置靠近永和大道隧道口,在本期4个小区中规模最小,共15栋,因此整个小区都容易受到交通噪音的影响。中介建议,买岭南雅筑,最好选南向望龙湖云峰原著的房源,相对安静。

  

  ▲岭南雅筑小区实景

  

  ▲北向望永和大道隧道口

  目前岭南雅筑要比中海便宜1-2千/平,卖得便宜的原因,除了噪音,还有商业配套不足。因为地段与中海和万科割裂开,暂时生活氛围比其他小区差,这种情况可能等龙湖建起来后会有所改善。

  

  ▲南向对着龙湖的工地

  岭南雅筑的户型包括82-117平两三房,目前放盘均价在2.3-2.6万/平左右。

  其中刚需主要关注的房源,证满两年的话,82平两房,总价200万,95平三房不带主套,总价245万。因为价格有优势,一般如果业主诚心卖,能比市场价便宜5万左右,可以很快成交。

  

  ▲户型特点是客厅开间大

  岭南雅筑的户型特点是喜欢把客厅做大,房间相对紧凑,最小的三房也在93平以上,买买君比较推荐的是97平三房带主套的户型,目前有1套证满两年,总价248万,算下来均价不到2.6万/平。

  

  ▲岭南雅筑的三房两卫带大阳台

  万科金色梦想

  77平做三房 总价210万买得到

  万科通常是板块的商业担当。目前万科金色梦想也是周边生活配套最成熟的小区,麦当劳、生活超市、餐饮食肆都已经开业。另外,万科的物管口碑也不错,对外人进入小区控制得非常严格。

  

  ▲万科金色梦想小区实景

  小区共17栋,望洋城村,暂时还没有拆迁计划。目前证过两年的主要是G16和G17两栋,靠马路。需要提醒的是,其他小区层高通常是2.8米,而万科的楼盘都只有2.65米,而且没有飘窗赠送面积。

  

  ▲洋城村暂无拆迁计划

  万科金色梦想目前均价要去到2.8-3万/平,但户型胜在小,65平有两房,77平有三房,95平带主套,还有95平复式四房,全部都在保证房间数的情况下,尽可能压缩了平方数,控制住总价。

  

  ▲整个板块最小的两房65平

  证满两年的话,目前有1套65平两房,总价172万,中介说是小区最划算的房源;77平小三房,总价210万;95平横厅三房带主套,总价270万,95平复式四房证不满两年,总价320万。

  

  ▲整个板块最小的三房77平

  万科金色梦想有板块内面积最小的两房和三房,因此虽然单价不便宜,但对刚需买家来说,总价门槛最低,买两房首付50万,买三房首付60万出头,月供在6500-8000元左右,压力小。

  万科东荟城

  全面3万+ 卖得最贵还卖得最好

  万科东荟城共40栋,6800户,在本期4个小区中规模最大,分为4个区开发,其中A区和C区是住宅,B区和D区是商业,商铺主要集中在南门和北门,自带约2万方的万荟商业广场。

  

  ▲小区配套的万科商业街

  小区配套成熟、近地铁、学位好,因此就算卖到整个东部片区最贵,单价破3万,仍然卖得最好。

  万科东荟城最大的缺点是四面都被大马路包围,包括开泰大道和开元大道两条主干道,因此大部分房源都容易受到噪音干扰。

  

  ▲万科东荟城被四条马路包围

  

  ▲最吵的是开泰大道和开源大道路口

  目前小区证过两年的房源:70平两房,总价220-230万;76平两房,总价250万,86平三房,总价280万;95-101平三房带主套,总价320到350万;124平四房两卫,总价410到450万。

  

  ▲86平小三房

  综合考虑性价比,买买君认为86平小三房最值得考虑。不过万科东荟城的小三房,南向都对着大马路,北向稍微比较安静,但户型全部一样,房间偏小,另外万科层高低、没飘窗的问题也存在。

  

  ▲房源均没有飘窗

  虽然四个小区属于同个板块,但交通、学位还有所区别,到底哪里性价比高?下面继续对症分析:

  交通

  短期都没地铁 但30分钟能到CBD

  东部片区目前都没有地铁,未来也没有相关规划。居民往返市区,主要依赖如约巴士等,买买君亲测,早晚高峰,从中海誉城到天河科韵路,只要25-30分钟,而到珠江新城,大概需要40分钟。

  目前这类巴士在各个小区都设有站点,早晚高峰各线路约10-20分钟就有1班车,单程票价12元,这个通勤时间可能比在市区挤公车还短。但目前去到高唐园区还没有直达交通,自驾耗时约30分钟。

  四个小区中,最靠近地铁的是万科东荟城,距离6号线香雪站约1.5公里,从小区北门走到地铁站约20分钟。其他3个小区都需要靠公车接驳去到地铁站,距离约4-5公里,但公车车程也要花30分钟。

  学位

  距离3公里 带省一级学位卖贵50万

  根据2019年黄埔公办小学招生地段划分,中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑,对口的都是玉泉学校(小学部)。这所学校为9年制,2017年第1届学生已经开学,未来直升玉泉学校(初中部)。

  

  ▲2017年开学的玉泉学校

  资料显示,目前已有小学一年级(11个班)、二年级(6个班)、三年级(3个班)、四年级(2个班)、五年级(2个班)及初中一年级(6个班)、初二年级(4个班)总共1488名学生在读。

  三个小区加起来过万户,但目前只有1所小学,未来学位可能不够用。

  

  ▲东部片区主要公办小学地段划分

  去年3月,万科金色梦想后面的空地,开始新建洋城岗小学,预计今年10月建成。该学校规划48个班,新增学位2160个。未来中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑共享学位,能缓解学位紧张的现状。

  但也有传言称,玉泉小学目前只是暂借玉泉初中的校舍,等到洋城岗小学建成后,就会全部迁走,所以学位实际上没有增加。到底是什么情况,具体还要等洋城岗小学建成后明年教育局的招生计划。

  而万科东荟城对口的是东荟花园小学,初中直升玉泉学校(初中部)。资料显示,东荟花园小学的师资团队来自省一级的开发区一小,所以虽然是新学校,但前两年学生的平均成绩已经排到黄埔第1。

  值得注意的是,按地段划分,东荟花园小学只面向万科东荟城的业主招生,所以学位相对更有保障,生源也更加单一,是真正的学位房。据中介介绍,目前入手这个小区的买家,超过7成是为了学位。

  相隔3公里,同样的开发商,一模一样的95平三房带主套,主要是学位不同,万科东荟城就要比万科金色梦想卖贵50万!

  升值

  新增2块商业地 火村刘村拆迁开外挂

  目前东部片区有两大问题,一是商业配套不足,二是城中村包围楼盘。

  这两个问题解决了,可能对板块的房价又是一波助攻。

  而情况真的在发生改变。

  5月10日,广州开发区规划和自然资源局修改了土地规划。

  

  ▲新增2宗商业地块的位置

  在玉岩路和永和大道的对角,多出了2宗商业地块,其中西侧的地块是东侧约4倍,目前已经围蔽,写着“时代地产”,而东侧的地块,猜测是未来有轨电车2号线与4号线换乘站的上盖物业。

  此外,靠近万科东荟城的火村和靠近中海誉城南苑的刘村,从去年开始陆续动工拆迁,其中参与火村旧改的房企是珠光,而参与刘村旧改的是广物,东部片区又新增两家开发商进场分蛋糕。

  

  ▲刘村改造沙盘图

  所以,虽然这几个小区目前二手房价都比之前一手翻了一番,但不缺利好,未来还有升值空间。

  避雷

  小心内部转名房源 随时“钱房两失”

  位于万科东荟城和中海誉城之间,还有时代春树里。

  这个小区目前7成房源还没出证,已出证的全部证不满两年,均价2.7-2.8万/平,面向万科东荟城的甚至要去到3.1万/平。但这个小区引起买买君注意,是因为常常有低于市场价的内部转名单位放出。

  

  ▲中介朋友圈常发布内部转名单位

  所谓的内部转名,通常是内部员工在一手开盘时的保留单位,已经签了认购书,但没有进行网签,所以只要通过开发商改名,就能当成一手房进行再次交易,而且还避开了各种税费。

  但问题是,内部转名的单位,只能按当初认购的原价申请贷款,多差价必须一次性补齐给卖家,算下来首付比例高达5-7成,而且交易过程缺乏保障,很可能给了钱,才发现改不了名。

  买买君建议,不是高级玩家,不要被“低于市场价”误导,轻信内部转名的房源。

  买买君总结

  如果考虑学位,可以直奔万科东荟城;综合各方面性价比,中海誉城基本不会踩雷;预算有限又想买三房,考虑万科金色梦想,不介意地段的可以抄底岭南雅筑。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 4 参与 4
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

关爱买房公会

不说废话,只上干货!

头像

关爱买房公会

不说废话,只上干货!

383

篇文章

9850

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码