房地产是货币蓄水池还是风险池

　　【原创】房地产是货币蓄水池还是风险池

　　（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

　　面对房地产市场放开以后，资金大量流入到房地产领域，很多人认为，房地产已成为了货币蓄水池。那么，现实果真如此吗？

　　什么是蓄水池，比较好理解，就是具有蓄水功能的池子。但是，什么是蓄水池功能，就要认真研究和思考了。所谓蓄水池功能，就是能像蓄水池一样起到储蓄的作用，能够维持着正常的流进流出，以免在非常规的情况下，出现渠道的干涸，从而使整体的运营受到重大的影响。

　　很显然，房地产并没有起到这样的作用，发挥这样的功能。我们并不否认，这些年来，房地产领域确实流入了大量资金，特别是产业资本，也因为房地产暴利而向房地产领域转移。

　　但是，要说房地产是货币的蓄水池，确实非常牵强，也不符合实际情况。原因就在于，房地产不仅是蓄水池，更是一个到处是漏洞和缝隙的破瓦罐。同时，更是一个资金的沉淀池。资金一旦进入到房地产领域，就形成了积淀，就很难再流出房地产市场，很难实现高效率运转，导致资金的使用效率和运转效率大大降低。

　　众所周知，资金的最主要考量指标之一，就是它的流动性。流动性越好，资金的运转效率越高，产生的经济效益和社会效益也越好。为什么说实体经济对资金的使用效率更高，原因就在于，实体经济是通过资金的不断运转、不断流动，产生大量的产出效益，并源源不断地给市场增加新的资金、新的血液、新的能量，形成良性循环。更直接地说，同样的资金，在实体经济领域是能够产生几倍甚至十几倍的运转效率和效益的。

　　但是，从房地产市场的情况来看，资金进入以后，从表面看产生的效益很好，产出效率也很高。但是，用钢筋混凝土体现的资金效率，更多是一次性效率，且沉积的资金越多，资金的使用效率就越低。一旦形成积压，就会出现大量资金运转不畅的现象，需要更多的资金来维持财务的平衡，避免出现资金链断裂现象。也正因为如此，开发企业的负债率越来越高、负债规模也越来越大，最终绑架了银行，也积累了大量风险。

　　更为严重的是，资金过度进入房地产领域，还会带来房价的持续快速上涨，让居民的购买力大大下降，不仅影响了其他方面的消费能力，压缩和牺牲了其他方面的消费，而且，居民的负债率会越来越高，消费动力下降，消费热情降低。也就是说，房地产对资金的过度集聚，带来的不只是资金效率的降低，更是风险的扩大，是产业结构的严重失衡和市场供需矛盾的扩大。如果不是房地产市场的过度发展，不是房地产市场对社会资源的过度占用，实体经济发展也不会遇到这么多的矛盾和问题，实体企业就不会这么困难。那么，整个社会的资源利用效率和资金使用效率就会大在提高。

　　这也意味着，房地产领域对资金的高度集聚和低效率运转，是引发经济矛盾和问题比较重要的一项原因。房地产领域已经不是货币蓄水池，而是货币积淀池、沉淀池、风险池和污染池，必须通过结构调整，减少房地产对资金的占用。