楼市格局已定,房价还会涨吗?业内:房地产“角色”或将迎来变化

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  随着天气渐渐升温,房地产市场却没有“热闹”起来,伴随着新一轮调控的来袭,“小阳春”行情基本已经难以持续。其实,在笔者看来,今天这个城市“热闹”两三天,明天那个城市又“热闹”三五天,无论是炒作热度还是真实状况,基本都维持不了多久,可是尽管如此,楼市一有风吹草动,市场的敏感神经都会被再次触动。那么,很多人可能就要问了,接下来楼市还会继续保持这种势头吗?在笔者看来,只要“房住不炒”的定位不发生改变,只要不超出调控的底线,房地产市场出现的变与不变都是相对而言,所以购房者不用过于纠结。此外,房地产调控这两年多以来,所有的政策导向都指向了一个字,就是“稳”,也正是因为这个字,房地产行业的“角色”似乎也开始发生了变化,从而对房价走向产生重要影响。

  

  刘世锦

  房地产角色正在发生转变?从“发动机”到“稳定器”

  1、官方部门发声:早在今年2月份,发改委就发布了一份《2019年投资形势展望报告》,报告称2019年制造业和房地产将会保持较快增长,成为“稳投资”的主导力量。而4月份以来,自然资源部发布通知要求根据根据商品住房库存消化周期来管控土地供应,央行表态会继续保持房地产金融政策的稳定性和连续性,住建部则表态会加强对热点城市的预警提示,银保监会也表态要防止资金违规流入房地产行业。总而言之,权威部门针对楼市密集发声,表明稳地价、稳房价、稳预期的政策将会继续保持。

  2、权威媒体报道:新华网发表评论文章称,楼市新一轮调控密集来袭,未来楼市趋稳的态势会愈发明显。此外,中国新闻网则发表评论文章称,伴随经济转型换挡,房地产行业的发展阶段也相应转变,房价告别大涨大跌之后,房地产“发动机”的作用减弱,“经济稳定器”的作用凸显,作为“稳定器”。未来将在就业、财政收入、GDP和城市建设等四个方面发挥较大的作用。

  3、业内人士表态:近日,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷发文表示,楼市已经不再是过去的楼市,面对当前大环境的不确定性,在“房住不炒”和“防范系统性金融风险”的背景下,房地产不再是拉动经济的火车头,而是“压舱石”。从长期来看,人口与资金流入的方向将决定着楼市发展方向,呈现两极分化的特征。对于这一点,全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦也表示,下一步拉动经济不一定依靠房地产,但是稳增长还得靠房地产。

  

  孟晓苏

  为什么业内声音纷纷强调“稳”字?不妨看看笔者的3点分析

  1、住宅市场格局基本稳定,房地产行业进入发展新阶段。一方面,在房地产快速发展的这一二十年时间里,中国人均住房面积达到了40.8平方米,户均住房超过了1套,再叠加人口红利因素的减弱,而且未来越来越多的年轻人可以从上一辈继承到房子,所以住宅市场格局基本稳定,所以房地产继续扩张的条件正在发生改变;另一方面,房地产市场开始从增量市场向存量市场过渡,通过房地产税、空置税等措施盘活二手房,空置房等存量房来发展住房租赁,提高住房资源的使用效率是大势所趋。

  2、房地产行业规模巨大,而且是重要的内需产业之一。笔者之间就已经多次说过,房地产行业与国民经济关联很深,又是大家普遍都关注的热点话题,与老百姓的生活息息相关。众所周知,房地产行业规模和体量巨大,现阶段仍然是国民经济发展的“稳定器”,而且短期也难找到可以与之相比的替代性产业。对此,原国家房改课题组组长、中房集团董事长孟晓苏表示,房地产仍是维系经济增长的重要引擎,作为重要的内需产业,仍对诸多相关产业的发展具有重要影响力,继续打压已经不合时宜。因此,在笔者看来,去房地产依赖化并非去房地产化。

  3、长效机制加快推进,稳定是利好各方最好的态势。在一城一策的调控机制下,未来房价不会大起大落,当房地产市场过冷或者过热的时候,都会有相应的刺激或者抑制性的政策出台,从而起到稳定楼市和房价的作用。在笔者看来,稳定的房地产市场也是为了加快楼市调控从短期调控向长效机制过渡。此外,对于还没有买房的朋友来说,几乎都希望房价可以下跌到可以轻松接受的程度,但对于有房一族而言,辛辛苦苦买了房,自然不希望房价出现大幅下行。从这两个角度来看,房价稳定或许是现阶段利好各方最好的态势。

  

  未来楼市怎么走?房地产行业可以预见的2大趋势

  第一,楼市格局基本已定,房地产分化或将持续出现。未来房地产会呈现明显的分化特征:一方面,城市之间会出现分化,受人口和资金流入的影响,核心城市圈内的房地产市场仍存在支撑因素。不过,没有棚改和资金支持,非核心城市圈内的三四线城市或将面临持续调整。据统计,截至目前,2019年流拍的近300宗土地中,82 %位于非都市圈内的三四线城市。另一方面,房企之间也会出现分化。作为官方媒体的《经济参考报》曾发表评论文章,虽然楼市开始降温,但调控依然会严格,房地产行业要准备迎接紧日子的到来,未来三年将会钱少且贵,大水漫灌的日子一去不复返。在笔者看来,对于大型房企来说可以凭借自身实力烫平周期带来的影响,但是中小型房企或面临资金和销售压力。

  第二,“房住不炒”的底线不变,楼市调控松紧有度。自从3月份迎来“小阳春”以来,为了抑制楼市抬头的苗头,房地产调控频率再次增加,前4个月楼市调控次数多达160多次,这被业内认为是新一轮调控来袭。所以,楼市调控不会退出,政策还会保持稳定性和连续性。但笔者看来,一城一策之下,楼市调控会保持松紧有度,重点抑制楼市热度,稳定房地产,而非打压房地产。可以预见的是,等到年中业绩冲刺,金九银十到来,以及年底业绩冲刺的几个关键节点,楼市或许依然有“小阳春”的可能,但是成色肯定无法与过去相比了,而且一旦超过了房住不炒的底线,政策会随时“关照”这些热点城市。

  

  笔者认为,根据权威媒体以及业内人士的观点来看,无论是“压舱石”还是“稳定器”,都意味着房地产行业告别了过去高歌猛进的阶段,角色和定位开始发生变化。其实,无论是防止房价大起大落的调控目标,还是落实“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标,房地产调控政策的落脚点都是“稳”字。显而易见,楼市大局基本已定,在去杠杆,防风险,稳房价的主基调影响下,房地产长效机制会加速推进,而在经历一系列洗礼之后,房地产市场也终将走上健康发展的轨道。

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楼事纪

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