5.25正面刚!长安云锦、橡树澜湾正式开启抢人大战

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  京西新房市场,抢人大战进入白热化!

  就在刚刚,住建委又挂出两张预售许可,长安云锦(悦锦苑)赫然在列。

  

  一期7栋楼全批了,而且排卡客户也已经收到了“选房须知”,上面明确写着本周六(5.25)摇号选房。

  

  3月起,严肃君的N个500人置业群里,“周润发”橡树澜湾和“古天乐”长安云锦长期霸屏。如今,京西“古天乐”开盘倒计时了,四环“周润发”二期加推在即,橡树澜湾销售信心满满的对外宣布:“我们25号一定能拿到预售证!”

  曾经无房可售的京西蓝海,已变成暗流涌动的厮杀红海。5.25京西抢人大战,一触即发。

  真心想从这两个项目里选的,长安云锦可以看下之前严肃君的楼盘测评,橡树澜湾二期,严肃君建议你优选3#、4#楼。

  5.25是个好日子吗?

  在真金白银的客户面前,风水大师已经被晾在一边,抢在别人前面的日子,都是开盘好日子

  这也就能理解,为何销冠中海寰宇天下,不涨价不惜售,老带新还减免物业费,目的只有一个,快速清盘。毕竟后面跟了好几个均价、总价都更低的限竞房项目。

  据统计,从去年开始,京西连续9个纯新住宅项目陆续入市。除了位于四环边的保利·和光逸境,据销售称均价将达到10万+,其余8个项目均价在7万以下,以90平左右刚需产品为主。

  说实在的,意向客户就这么多,看谁先抓到了。

  

  2018-2019年京西4-6环单价7万内纯新住宅项目

  

  (8项目位置分布图)

  四轮PK,你更pick谁?

  Round 1 地段PK

  环线角度来看,橡树澜湾位于4环-5环间,长安云锦位于5环外。

  轨道交通的话,二者都不算真正的邻铁盘,目前看长安云锦略优于橡树澜湾。

  长安云锦距离已有1号线古城地铁站约1.3公橡树澜湾距离地铁1号线八宝山站及地铁14号线大瓦窑站都在3公里左右。

  从未来规划来看,也是长安云锦胜出。地铁11号线(石景山金顶街-朝阳垡头),古城南街站距离长安云锦仅300米,而橡树澜湾宣传的小瓦窑站,也在项目2公里开外。

  Round 2 配套PK

  目前两项目周边都是待拆、待建状态,5公里内涉及到的商业、医疗配套也基本通用。

  目前可见的区别,在于教育资源,橡树澜湾胜出

  橡树澜湾与北京十二中附属实验小学直线距离不足500米,入学机率较大,而且根据网传,附小有机率可直升北京十二中(丰台区唯一的一所市级重点中学)。

  长安云锦东侧一路之隔配建有公立幼儿园,规划有1万平米的教育用地(具体学校待定),东侧800米有京源学校(幼儿园、小学部)。

  值得注意的是,背靠“新首钢”,长安云锦未来更可期。

  长安云锦位于位于“新首钢”的统一规划区内,而统一规划的意义在于,周边的环境、配套已经基本确定,虽然需要建设时间,至少未来50年内的发展都是可以预见的,都是长安云锦未来升值的有力推手

  Round 3 社区PK

  长安云锦是纯洋房社区,容积率2.5,均为8层洋房,一期共7栋,440余套房源,全部为1梯2户或2梯3户。

  橡树澜湾为高层社区,容积率3.2,7栋楼均为22-27层,2梯4户,1263套房源。

  考虑到上周北京大风,可能外墙脱落,高空坠物,以及随之而来的生命危险,优选洋房社区长安云锦。


  (长安云锦)

  

  (橡树澜湾)

  
另外,长安云锦为纯住宅用地,并且分布呈围合式布局,整体观景和私密性较好,需要考虑的只剩下沿街楼座的噪音影响。

  而橡树澜湾为混合公建用,小区内有写字楼和商业业态,最受影响的就是此次开盘的二期房源,加上大家对于开放式小区的忧虑,可以说这轮PK橡树澜湾完败。

  Round 4 产品PK

  橡树澜湾共4种户型,83平2居、88平2居、90平3居和140平4居,整体得房率在77%左右。

  长安云锦主力户型为74平2居(得房率84%),89平3居(得房率87%),110平3居(得房率91%)。

  要4居的,只能选橡树澜湾;看得房率,长安云锦更高。

  

  户型设计来看,橡树澜湾两种2居设计中,纯南向的88平两居相对更好,采光好,且主次卧、客厅均可观景。橡树澜湾限均价54378元/平,首期开盘时,此户型可以做到首套首付35%,160万起。

  长安云锦目前一房一价还未出,据群友称74平两居总价420万左右,首套首付168万。不足在于客厅为北向,采光受影响。

  

  90平三居,长安云锦采取了市场主流做法,提升点在于尺度更高,客厅面宽4.15米,大于主流的3.7米面宽设计,卫生间为明卫,但北向两个卧室不齐平,后期难以打通变成大次卧。

  橡树澜湾90平三居为东西两侧边户,只有主卧可以南向采光。但鉴于4千/平的价差,总价预计低于长安云锦约36万元。对于刚需客户来说,价差优势还是很明显的。

  回想3月25日,橡树澜湾首期开盘3栋楼,575套房源几乎“秒清”,这个西四环边最便宜的新盘,并不愁卖。

  后来者更好,也更贵

  如果这两个项目都没看上,或者没选上,倒是可以等一等。

  石景山西黄村限竞房案名已定““新城首创禧悦学府””,邻铁、邻学校,当然限均价也最高,62766元/平。容积2.5,限高60米,预计将建成20层左右的高层,配建幼儿园。

  另外,京西土地供应也很可观。

  北京市规划和自然资源委员会5月9日召开的土地推介会上可知,2019年上半年京西又将供应6块商品房用地,而且动作很快,6月就将集中挂牌入市

  当然,此次推介会土地都以商品房统称之,是否限价未知,等待的购房者还需要注意这个风险。

  

  互动时刻:

  长安云锦、橡树澜湾,你pick谁?

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