奇点长租 ｜ 长租公寓现状大盘点：规模、门店、产品哪家强？

目前行业内集中式长租公寓品牌规模已拉开显著差距，但产品却表现出严重同质化的现状。在项目的区位布局方面，除去规模因素的影响，有部分品牌长租公寓表现优异。

2019“两会”过后，政治局再提“房住不炒”，进一步强调了建设、健全住房租赁市场的决心，长租公寓依然具备快速发展的巨大潜力。为了监测长租公寓的动态变化，同策研究院选取了长期关注的25家长租公寓品牌企业作为代表，从规模、区位布局及产品3个维度进行监测并测评。这25家企业均为成立时间超过1年、布局超过1个城市、已初具规模且有品牌影响力的集中式长租公寓，并且尽可能多地覆盖不同品牌背景。

表：25家样本集中式长租公寓品牌概况

注：数据统计截止到2019年2月底数据来源：各品牌公寓官网及公众号、同策研究院整理

在目前市场环境下，长租公寓企业仍处于大力扩张的阶段，规模是衡量一个企业发展现状最为关键的因素。同策研究院从城市布局及项目拓展数量两个方面来衡量企业的现有规模。

表：25家样本集中式长租公寓品牌布局城市及门店数量

从目前的房源规模来看，在众多集中式长租公寓品牌中，有着强大供应链及资金链支撑的开发商系品牌长租公寓无论在城市分布还是门店管理规模上都一马当先。但是，和创业系、酒店系不同的是，开发商系品牌长租公寓企业中尚未出现龙头，规模上企业间拉不开差距。

优良的物业资产可为企业带来更高的投资回报率，物业资产价值与区位选择息息相关。因此，我们聚焦各品牌长租公寓各个门店周围1.5公里范围内的交通状况以及各门店所处各城市中心城区的数量，来测评长租公寓项目的布局情况。

表：25家样本集中式长租公寓品牌门店区位布局情况

开发商系长租公寓的布局与自持型存量业务高度相关，因此部分项目较难兼顾周边交通状况，因此从背景角度来看，开发商系中心城区门店占比较低；相较之下，创业系门店区位布局较好。然而，受到规模因素的影响，从门店角度来看，中心城区门店中有1/3来自于开发商背景品牌公寓。

在竞争如此激烈的长租公寓行业，精心打造的公寓产品是企业开辟前进道路的利刃，产品线多样化能定位更多的客户需求，丰富的公区功能也成为同质化严重的公寓产品中的亮点。

表：25家样本集中式长租公寓品牌产品线及公区情况

从产品线的设计来看，创业系公寓运营商更注重不同层级的客户把握，开发商系企业及酒店系企业则多是根据白领客户的分层打造产品，相较之下，中介系的产品较为单一。在公区打造方面，开发商充分利用自身运营及资源优势，通过高品质公区为公寓产品形象加分。

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