价格失守!,换房链条转不动了,“杠杆买房”时代终结!

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  调查显示,近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。

  房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

  “买房必赚”的时代正在远去

  以一线城市为代表,京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

  深圳楼市“由春入夏”的消息近段时间不断在刷屏。进入5月,市场成交热度持续高涨,近两周的新房及二手房成交都在千套以上。

  深圳楼市真的火起来了吗?自己看中的房子价格太高,政策好像又收紧了,住建部约谈、预警函一道又一道,也想等利率再下行一点,但又怕猛涨起来。

  更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,人口红利也到达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

  未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。

  

  热点楼市的链条又开始“轮动式”地回升了,二线地市热、二线楼市热、一线地市热、一线楼市热,链条滚到一线,深圳就是标杆。

  目前实际的情况是:深圳5月置业需求入市已经放缓,购房者成交周期延长,已达到28天。一位购房者透露,他完成买房过户,前后花掉了2个月时间。缘由就是,卖家要赎楼,自己还找人换了一个利率更低的按揭银行。

  止笋僵局:真回暖还是假回暖?

  什么是“止笋”?面对笔者的疑问,小Z笑道,就是购买力止步于“笋盘”,一旦回归市场价或加价,买家“甩头走人”。

  3月份,小Z的客户小A看中了龙华上塘一套89平米、总价605万的二手房。“单价6.8万,还算是良心价了”。但稍一犹豫,看中的房源就被别人抢走了。“五一”假期后,这个项目的同户型住宅又放盘了,小Z赶快通知小A来看房。不过,小A思考再三,觉得短短两个月就涨了5万元,实在是不划算,因此再次作罢。

  

  对于深圳楼市而言,如今市场激活的是刚需和部分改善。根据链家监测,3月和4月,总价在500万元内物业成交占比分别为77.3%、75.0%,为市场的主流房价,同时全市单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此,大概可以得出刚需先入市,然后带动少数换房改善入市。

  现在的市场陷入“僵局”。由于担心后市房价上涨,刚需入场追逐低价房源,包括性价比较高的一些“老破小”也迅速被吸纳。剩下的房源,大部分回归市场价。现在,放盘业主心态也好了一些,不急于出手,议价空间缩小,甚至抬高挂牌价。

  如今深圳几乎没有单纯“看空”而套现的人。卖掉低价房源的,很大一部分人是想换房,看好要买的房源后,就要“急售”手上的房子

  当下的深圳楼市,无论刚需释放,或改善型需求登场,既有涨价效应,也有跌价效应,这对市场信号来说是一个扰动。特别是,当低价房源被吸纳殆尽,涨价效应占上风,由“刚需”驱动的改善链条就无法转起来。

  深圳再无“小阳春”?

  问题出在哪里?

  深圳的改善性需求,往往是“一带二”“一带三”,即成交一套房可以带动多套房成交,整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”,就是深圳改善型需求活跃的彰显,彼时深圳二手房的流通率(二手房交易量/当年二手房存量)高达8%,比京沪高出一倍。

  

  但现在,“刚需”太脆弱了,只能接受总价350万左右的房源。当这些房源消耗殆尽,市场能否保持温度,就得看换房需求了

  如今,深圳的高收入阶层在减少。收入增长慢,而深圳传统造富行业,一个个倒下了:金融业“去杠杆”,去年无数的P2P爆雷;互联网过了流量红利期,连腾讯都开始转向实体产业互联了。

  后“小阳春”在哪里?没有人知道。

  杠杆放开,楼市就会繁荣,但只是表面虚假繁荣,无房户“上车”更无望了。不放开杠杆,就是当下的局面,投资需求激活不起来,市场交易只能靠“笋盘”支撑。

  如今,对刚需和换房需求来说,放不放开杠杆都一样,因为房价太高了。近期,深圳住建局披露了“二次房改”的落地文件,未来60%的房子是人才房、安居房,价格、租金只有市场价的50%-60%。

  但是,政策房排队的人群太多了。一硕士学历的购房者说,“偏的地方不想去,好的地方排不上”,想排合适的估计要60岁了吧!来了的新深圳人,还得继续租房。

  在731新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。

  在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外,“三价合一”政策提高了换房成本。诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

  高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受”,深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

  除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。”

  哪怕是深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

  “杠杆买房”时代终结

  “房价关键看信贷”,在流动性收紧背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

  

  央行最新数据表明,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比上年末低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。

  此外,截至2018年末,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。

  个人房贷余额持续收窄,居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算,2018年三季度,全国居民表内购房杠杆率为31.3%,环比下降0.6个百分点,同比下降6.5个百分点。

  而从历史数据来看,2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后6个季度连续下行。

  这意味着,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民加杠杆的空间已经极其有限,房产的变现能力转差。

  直到12月,一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象,各地政策动态明显减少,人们对楼市的预期也因此改变。

  

  融360大数据显示,12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中,深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

  何倩茹预计,2019年房贷执行利率将下调,会对整体市场产生较大影响,但重点还得看下调幅度有多大。

  她进一步指出,除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化,虽利率调整有利好因素存在,但不代表成交量就会上升。

  以深圳为例,“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力,全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”,何倩茹称,二手房价难以大幅上涨,预计2019年房价涨速将放缓。

  全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策将严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

  对于投资者而言,“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

  来源:房地产观察圈综合整理

  整合自:21世纪经济报道、90度地产

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