中孚教育|房价其实是未来房租二十年的总和?

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  房租增长率是和GDP增长率挂钩的,不可能达到每年10%。在过去的10年中,大约是以7-8%的速度上涨。而今后每年上涨幅度将跟随GDP增速而放慢。
在长期GDP增速为7.5%时,租售比在43这个数字左右,市场也证明这个数字的准确性,租售3%就是33,低于43,所以会涨,租售2%就是50,高于43,所以要跌。因此判断房价增速的要点,就在于判断未来GDP的增速。
房价的本质,是未来20年租金的总和。在十几年前,由于房价低于它真实价值(即未来20年租金总和),因此,即使房租以每年7%速度上涨,而房价以每年15%上涨(速度远高于租金上涨率),这样过了10年的今天,租金和房价达到了总体在43租售比的水平上。接下去,如果仍分别维持7%和15%的速度,那么就是走向泡沫的开始。况且,在未来的GDP增速是不可能长期维持在7%以上。
只有大城市的房产才有投资价值,一切的讨论都基于二线城市以上,为什么?人口。人口才是真正的财富!有些大城市已明察此点,开始布局人口的争夺战,比如大学生毕业可以直接落户城市户口,没有任何附加条件。同行规模的城市,越是行动早的城市越可以抢占人口先机。当然,最大的改变来自于计划生育政策的终结。快了,这一天不远了。
站在租售比为43的今天,可以定义为房价位于10多年来最合理的层面上,以往的任何价位都是低估的。从现在起,如果房价仍然以年15%的增速上涨,那么就开始进入泡沫区。同时,租售比等于43这个数据,是以后房价合理与否的最高点。为什么?因为这个数据对应着GDP增幅7.5%。除非未来中国GDP增幅长期大于7.5%。虽然我认为这种可能性几乎为0.
所以买房自住的现在还不算太坏的时机,而投资行为需要谨慎考虑。 学区房的租售比含义略有不同。学区房的价格,除了未来20年租金总和外,还包含赞助费。比如一间学区房,总价300万,租售比为65,那么与合理租售比43之间的价差有百万元之多,这100万元就是隐形赞助费。花100万元上个好学校,不用找人不用排队不用其它手段,就是这个含义。这100万元是买房人的孩子直接消费掉的。总价越高的学区房,其潜含的赞助费越多。
10多年来,实际上学校方面并没有收到这笔赞助费,而是由上一位的卖家获得这个收益,并且这笔费用越来越高。所以某种角度来看,学区校高价的风险是相当高的,因为这笔赞助费是不可能带来现金流收益的,只能赌下一位买家来接手。
买房人应该把它当成一笔纯消费,自己想清楚是否担负得起就行了。

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