最高法院:土地出让合同约定年36%的违约金有效,受让人逾期支付出让金被判赔9亿元!

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裁判要旨

土地出让合同中约定的违约金标准，受行政文件及部门规章的约束，受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减。

案情简介

一、2011年10月，昆明国土局与仁泽公司签订《土地出让合同》，约定：昆明国土局将总面积为58484.86平方米的土地出让给仁泽公司，用途为其他普通商品住房用地，出让价款为52988.92万元；受让人不能按时支付出让价款的，每日按迟延交付款项的1‰缴纳违约金。

二、《土地出让合同》签订后，滇池管委会将涉案土地交付给仁泽公司，仁泽公司进行房屋建盖，用于城中村改造的回迁安置房，但仁泽公司至今未交付土地出让金。

三、昆明国土局、滇池管委会于2016年12月向云南高院起诉，请求：仁泽公司向昆明国土局、滇池管委会交付土地出让金52988.92万元及违约金（按照每日1‰的标准）。庭审过程中，昆明国土局声明仁泽公司应交付的涉案土地出让金及违约金应向滇池管委会交付，滇池管委会及仁泽公司对此均表示同意。

四、云南高院认为，昆明国土局、滇池管委会并未提交证据证明其实际损失，综合考虑仁泽公司目前的实际情况，认定仁泽公司应承担的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。遂判决仁泽公司向滇池管委会支付土地出让金52988.92万元，以及以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。

五、昆明国土局不服，上诉至最高法院。最高法院改判仁泽公司按日1‰向滇池管委会支付自2011年11月28日起至2016年12月12日（起诉时）止的违约金。

裁判要点

最高法院认为不应对《土地出让合同》的违约金标准进行调整的原因在于：

第一，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。

第二，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《土地出让合同》系双方真实意思表示，仁泽公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

受让人在签订土地出让合同后应当及时按约支付土地出让金，否则后果真的很严重，如本案最终法院判决土地受让人仁泽公司向国土局支付超过9亿的违约金。即使受让人因特殊原因确实不能按时支付土地出让金，也应当及时与国土部门协商双方均可接受的解决方案，并通过书面形式予以确认。

相关法律法规

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）

土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

法院判决

以下为本案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本案二审争议的焦点问题是，《土地出让合同》约定的违约金计算标准应否进行调整。

土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。

况且，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。

本案中，《土地出让合同》系双方真实意思表示，仁泽公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，原审法院将仁泽公司承担逾期交付土地出让金的违约金责任，由约定按每日迟延交付款项的1‰调整为按同期银行贷款利率计算不当，本院予以纠正。但同时，考虑到昆明国资局因仁泽公司违约所受损失及仁泽公司重组中的实际情况，基于公平原则，仁泽公司的违约责任按照合同约定的违约金标准计算至一审法院受理昆明国资局起诉的2016年12月12日止为宜，此足以体现对仁泽公司违约的惩罚。故对昆明国资局违约金计算至仁泽公司付清全部土地出让金之日止的上诉请求，本院不予支持。

综上，《土地出让合同》中约定的违约金标准，受行政文件及部门规章的约束，受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减。一审法院将违约金标准调减为中国人民银行同期同类贷款利率标准，系适用法律错误。

案件来源

昆明市国土资源局、昆明滇池国家旅游度假区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2017）最高法民终561号。

延伸阅读

关于法院能否对土地出让合同中约定的逾期付款违约金标准进行调整的问题，司法实践中尚存在争议。

一、认定可对土地出让合同中约定的逾期付款违约金标准进行调整的案例

案例1：黄冈市宏林房地产开发有限公司、团风县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[湖北省高级人民法院（2018）鄂民申174号]认为，“团风国土局一审起诉要求宏林公司支付拖欠土地出让金及违约金，一审判决严格依照合同约定的违约金标准判令宏林公司支付违约金，二审判决认定双方合同约定违约金标准过高，酌情按照同期银行贷款利率调整违约金的标准，已降低宏林公司应承担的违约金金额，充分保护宏林公司的合法权益。二审判决未判令宏林公司赔偿损失，不存在超过团风国土局的诉讼请求范围的问题。”

二、认定不可对土地出让合同中约定的逾期付款违约金标准进行调整的案例

案例2：佛山市国土资源和城乡规划局与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司、恒大地产集团有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书[广东省高级人民法院粤高法民一终字第86号]认为，“本案中，通过签订《出让合同》时约定的违约责任条款，双方当事人均对违约可能造成的法律后果有清楚的认知，依照合同约定承担相应的违约责任并未超出双方当事人签订《出让合同》时应预见的范围。而且，盈裕公司、恒大公司亦未提供证据证明约定的违约金数额过分高于国土城乡规划局实际遭受的损失。在此基础之上，原审法院依据《出让合同》的履行情况，盈裕公司、恒大公司在履行合同时的过错程度以及可能取得的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，对《出让合同》约定的违约金标准不予调整，并无不当，本院予以维持。因此，盈裕公司、恒大公司应按照《出让合同》的约定，以逾期未支付的土地出让金为本金，按每日千分之一的标准，向国土城乡规划局支付逾期付款违约金共计155984500元。”

案例3：仙游县国土资源局、福建挺虎置业集团有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书[福建省高级人民法院（2016）闽民终1197号]认为，“对挺虎公司因逾期缴纳土地出让金应支付的违约金具体计算如下：均按日1‰标准计算，自2014年12月11日至2015年4月12日以土地出让金4864.7078万元为基数计算为5983591元；自2015年4月13日至2015年7月2日，以土地出让金4064.7078万元为基数计算为3292413元；自2015年7月3日至2015年7月9日以土地出让金3264.7078万元为基数计算为228530元；自2015年7月10日暂计至2016年6月3日以土地出让金2864.7078万元为基数计算为9453536元。”

案例4：大连市旅顺精制滤布厂、大连市国土资源和房屋局建设用地使用权出让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[辽宁省高级人民法院（2016）辽民申4125号]认为，“再审申请人同被申请人在合同中约定，再审申请人应于2011年8月8日前向被申请人交纳土地出让金，再审申请人直到2015年6月9日才向被申请人交纳了土地出让金，其行为已构成违约，故被申请人要求其交纳滞纳金的诉讼请求符合法律规定。国办发（2006）100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定：‘土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金，违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库’。国土局所确定的迟延支付出让金的违约金标准不仅有国务院办公厅的规范性文件依据，也是其与滤布厂的合同约定，该违约金标准不宜进行调整。二审判决并无不当。再审申请人的再审请求缺乏法律依据本院不予支持。”