调控“大招”终于来了!国家2大监管机构紧急释放楼市“新走向”

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  起风了!国家2大监管机构“密集”发声,传递楼市4大“新信号”。

  前几日,国家统计局刚刚公布了2019年4月份最新的房价数据,在70个大中城市中,有67个城市是呈现环比上涨的,城市数也是创下了4年来的新高,在这其中,一二三线城市的新房价格环比都略有增幅,二线城市的新房和三线城市的二手房价格增幅环比略有扩大。

  随后的两天里,调控“新招”终于来了!国家2大监管机构紧急释放楼市“新走向”。住建部和银保监会相继密集发声,为楼市传递新导向,住建部在第一季度预警的6个城市基础上,再次预警了4个城市房价,重提房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的大目标。

  银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,从住房贷款与房地产建设出让资金,公司治理、宏观调控政策、信贷管理等方面,提出了新的要求,并开展整顿。在这份《通知》中,我们很清晰地看出有不少是关于房地产资金方面的融资现象,也指向楼市平稳发展。主要表现在以下5各方面:

  

  第一、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

  众所周知,2017年的时候,在金融去杠杆的影响下,不少房地产开发企业陷入了“资金难”的境地,一方面银行限制了购房者的贷款条件,另一方面收紧了给房地产开发企业的融资力度,所以那会日子并不好过。进入2019年之后,我们最近几个月看到不少开发商重回土拍市场,更有新闻显示“地王”重出江湖,意味着什么?说明开发商不差钱儿啊。钱从何来?各方面的融资获取,直接或者间接变相加大杠杆用于土地出让融资了,这就是需要管理的方面。

  第二、严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。

  很多人说,房地产开发行业就是空手套白狼的行业,开发商只需要少量的启动资金,然后通过融资去竞拍土地,等到土地到手之后,再用资产作为抵押,再次获取建设资金贷款,然后采用分期建设的方式一波接着一波回笼资金,最后把银行的钱也还了自己也赚了。

  所以,除了有实力的大开发商企业之外,不少本土化的小开发商对房地产市场的风险把控能力是比较弱的,一旦市场出现点风吹草动,就可能资金断裂。对于银行而言这也是存在风险的,所以应该对这种情况管控,故而提出严查向“四证”不全的开发商提供资金。

  

  第三、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房。

  就现在的房价而言,相信很多人买房都不能全款,多数刚需购房要用按揭贷款的方式实现,那么为什么要规范挪用信用卡透支、经营性贷款、消费贷款到购房呢。道理很简单,因为首付款的问题。樊纲说过,如果刚需用六个钱包能凑够首付的话,还是买房吧。就说明纯粹的首付而言,已经难倒了不少人。

  为了凑够首付,各种招数层出不穷,以前流行的把消费贷(例如买汽车等)的贷款拿过来凑首付、个人申请大额信用卡刷卡透支拿来买房首付、创业企业经营贷款拿过来买房首付等。所以需要予以合理规范。

  第四、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

  在过去,这种资金潜移默化地流入房地产市场的事情经常发生,因为不少人的思维仍然处于过去几十年的时间线,总以过去二十多年的房地产发展经验作为基本参考来预判未来房地产走向,所以想尽办法把各方资金拿来投资房地产,仍然想依靠房地产来赚钱。影子银行就是协助各方资金顺利流入房地产的机构,这也是房地产的乱象之一,需要规范。

  

  第五、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

  可以说,现金是房地产企业的血液,如果这个断掉了,那么房地产企业就可能面临着生存的问题,从拿地开始到交房,每个环节都需要资金,一方面是自己筹备、另一方面依赖于银行的贷款。不过在稳健的货币政策下,开发商想要大跨步前进就需要想办法获取更多的贷款,如果正规的贷款无法实现,则并购贷款、经营性物业贷款仍然可能纷至沓来。

  从前几次的央行定向降准来看,主要都是针未解决中小企业的融资问题,希望的是资金流入实体经济行业,而不是让其进入房地产行业,所以加大对各方面贷款的监管力度,减少贷款违规进入房地产的可能性,这也是本次《通知》的一项重要内容,对楼市也会起到降温作用。

  (此处已添加圈子卡片,请到今日头条客户端查看)

  从本次住建部和银保会的密集发声,其实很容易看出国家对楼市的指向,目的在于平稳楼市预期,让各大城市的房地产发展回归到稳健的轨道上去。除了这一点之外,在3月份房价数据出台之后,国土资源部也因地制宜地提出了城市住宅土地供应的划分标准,有的城市加大供应,有的城市减小供应,也从根本上奔着“稳地价、稳房价、稳预期”的目标而去。

  

  我们看到,在3月份被住建部点名的几个城市中,随后就出台了不少楼市调控政策,在这次的发声和点名之后,我们相信个别热点城市也应该会相应出台一些“差异化调控”加码政策,买房的可以适当关注。

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