大悦城控股拟转让北京中粮万科50%股权剥离商业地产

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  ●长江商报记者 江楚雅

  5月20日,北京产权交易所预披露,中粮地产(北京)有限公司拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。北京中粮万科分别由中粮地产和北京万科分别持股50%,这意味着,中粮将完全退出这个合营公司。

  中粮地产(000031.SZ)为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,在今年2月份完成重组之后,3月份宣布更名为大悦城控股。

  长江商报记者梳理发现,重组后的大悦城业绩喜忧参半。2018年业绩报告显示,大悦城地产营业收入81.29亿元,同比下降30.3%;净利润约31.13亿元,同比增长20.9%;净负债率45.3%,同比增长17.1%。

  转让北京中粮万科股权

  万科和中粮已经携手走过了10年。

  资料显示,北京中粮万科成立于2009年11月,注册资本为8亿元,由中粮地产(北京)及北京万科分别持有50%权益。

  据悉,北京中粮万科曾开发住宅项目中粮万科长阳半岛,目前持有商业项目中粮万科FUNMMIX半岛广场。其中,根据某房地产租售服务平台信息显示,中粮万科长阳半岛项目于2016年12月11日开盘,目前状态为售罄。

  已更名为大悦城控股的中粮地产为何退出?从财务上看,2018年,标的公司处于盈利状态,2019年前三个月已出现亏损。2018年,资产总计29.92亿元,负债总额16.88亿元,营业收入4.07亿元,营业利润3.13亿元,净利润2.36亿元,截至期末所有者权益为13.04亿元。2019年前三个月,实现营业收入6272万元,营业利润-1966万元,净亏损1257万元,负债总计15.8亿元。

  业内人士指出,此次股权转让,或许与不久前中粮地产与大悦城地产重组有关。重组以后,中粮地产的主营业务将以商品房住宅开发为主,不再重点开发商业地产。

  财经评论员严跃进对长江商报记者表示,若是转让股权,不排除大悦城当前重组后,会对原有的项目进行筛选,对于一些后续操盘难度大的项目,会通过转让股权来实现资金回笼,这对于大悦城来说是有利好的。对于此类企业项目的亏损来说,单纯从合作的角度看,说明合作是不到位的,通过转让,也可以降低亏损。

  营业收入下降30%

  事实上,大悦城控股完成重组中粮地产和大悦城地产可谓一波三折。2017年7月,中粮地产正式将大悦城地产列为重组对象,启动重组;2018年3月,中粮地产敲定重组方案,随后在2018年7月的公告中交易价格下调;然而,2018年10月证监会以“资产定价缺乏公允”理由将此次交易驳回;2018年11月15日,中粮地产公告称将继续推进重组方案;2018年12月4日,中粮地产发行股份购买资产事项获无条件通过。

  今年1月28日,港股上市的大悦城地产最终完成了对中粮地产的资产转让,成为后者的控股子公司。3月,A股上市的中粮地产更名为“大悦城控股”。整合后,大悦城控股持有大悦城地产64.18%的股权,而中粮集团则持有大悦城控股75.64%的股权。

  2018年,大悦城地产实现净利润31.1亿元,同比增长20.9%;归属公司拥有人应占溢利约为21.0亿元,同比增长82.4%。

  然而,在净利增长的同时,多项指标出现了下滑。报告期内,大悦城地产营业收入81.3亿元,同比下降30.3%。报告显示,营收下降主要是因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低,致使物业销售收入下降。

  负债也在攀升。2018年,大悦城地产银行及其他计息借贷约为275.9亿元,同比增长了27.3%。净负债率45.3%,同比增长了17.1%。与此同时,资金成本也有所提升,平均融资成本在4.39%,比上年增加了0.11个百分点。

  不过,最新发布一季度业绩报告显示,报告期公司实现营收84.2亿元,同比上升77.99%;净利润11.97亿元,同比上升27.83%。截至今年一季度,大悦城控股的总资产为1676.91亿元,较上年度末增长了4.56%,归属于上市公司股东的净资产为167.3亿元,较上年度末增长了8.27%。

  值得注意的是,在2018年11月,中粮地产与交易对方明毅公司签署的业绩对赌协议中,承诺资产(大悦城)在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年至2021年,承诺累计净利润为18.94亿元。

  大悦城地产执行董事曹荣根在业绩会上表示,公司对三年业绩的承诺是有压力的,但是对团队有信心,无论如何都会实现承诺。未来,大悦城控股获取土储的五大方式包括:集团存量资源盘活、城市更新、利用产业整合力量、利用大悦城品牌优势、与现有的一级开发联动。预计3年-5年集团新增土储将超过6000万平方米,持有性项目及销售型项目都将超过50个,冲击千亿阵营。

  严跃进认为,大悦城本身重组后会注入很多地产项目,预计未来会通过加大开发、淘汰流动性差的项目等来进行整合,也不排除后续会基于大悦城商业项目的开发,形成更多的复合型项目。

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