最受青睐的4大纽约地产投资类型

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  文章转载自:在纽约ZaiNewYork

  在美国投资地产分为商业地产投资,住宅地产投资和地产基金 。

  商业地产是指除居住以外的建筑集合,商业地产在美国是相对于住宅而定义的。实际上,多单元出租公寓楼 (Multifamily) 这类住宅也被纳入商业地产的定义。价值比较大的住宅,比如超过20个单元,有专门的物业公司管理,就可以视为商业地产。像购物中心,百货大楼,加油站,写字楼,酒店等,基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同,但需要关注的重点和风险。

  在美国,商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate),也就是投资回报率NOI(the Ration of New Operation Income)来计算商业地产价值。通常出租回报率(Cap rate)通常在4% 到9%之间(这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业,也有一些小型的购物中心,回报可以达到12%或更多。

  在商业资产中,办公场所是最受青睐的,占总投资的42%,其次是未开发的土地,约占总投资的27%。

  其中纽约是最热门的城市,曼哈顿是国内企业的最爱, 比如曼哈顿下城的金融区,中城洛克菲勒中心附近的办公区。

  目前最新的,未来也是最热门的区域就是曼哈顿西岸的哈德逊公园广场,它是美国有史以来最大的一项私人开发项目,也是纽约继洛克菲勒中心之后的最大开发案,这个项目对纽约对曼哈顿未来的发展都有深远的意义和影响。

  2016年是中国投资美国最鼎盛的年份,高达57.8亿美元。仅在曼哈顿商业中心购置的18处房产,就占了中国在美国房地产领域投资总额的52%。目前纽约曼哈顿区每平方英尺73.92美元,曼哈顿A级写字楼的cap rate 大概在4%左右。

  办公楼比较出名收购是海航集团买下的写字楼位于曼哈顿东超级豪华写字楼群地带,占据着从公园大道-雷辛顿大道和第四十六街和四十七街形成的以整条街,共三十五层,总建筑面积达到十八万平方英尺,价格22.1亿美元。

  

  第二类受到欢迎的商业物业是酒店,也中国投资者的首选,源于其稳定的现金收入。酒店租金虽然是按天计算,但好的酒店特别是好的商务酒店往往是出行刚需,从而收入比较稳定。经济好的时候,入住率可以达到80%甚至90%以上,商业地产往往根据现金流估价,因此中国人偏爱的品牌好、管理好、地段好、收入稳定的酒店,出售价格往往远高于市场平均水平。2015年安邦就以19.5亿美元收购了华尔道夫酒店,价格创美国酒店行业历史之最。

  第三类是零售地产。好的零售地产和地标性办公楼有点类似,比如纽约的时代广场,各个公司都想占一席之地,因此租金相当高且市场需求比较稳定。不过随着电商的不断发展,线下百货商场面临着非常大的压力,最近美国老牌百货 Lord&Taylor 就以 8.5 亿美元将自己位于位于纽约第五大道的旗舰店,出售给了联合办公独角兽公司wework,WeWork 将把大楼改造成新总部以及联合办公空间。

  第四类就是出租性公寓,也是重要的商业地产板块之一,是独立投资人、私募基金的最爱,美国的出租性地产很多样性,适合不同需要和背景的投资者选择。美国高端公寓的饱和度比较大,固定资产的收益率也一直被压缩,特别低端的公寓租户成分比较复杂,而且掺杂政治因素,所以一般来讲,中高端的出租公寓市场是被投资者看好的。特别是华人居住比较集中的区域皇后去,布鲁克林区等,相比曼哈顿几十亿美金的投入, 这些出租型公寓的投资只需要几十万到几百万美金就可以投资,而且风险比较小,因为需求旺盛,回报率在8-10%。

  美国住宅地产种类很多,最主要的有:

  独栋别墅(house)

  联体别墅(town house)

  公寓(Condo)

  共有公寓coop

  对投资者而言,投资价值顺序是:

  No.1独栋别墅

  No.2 曼哈顿的Condo(公寓)

  No.3coop(合作公寓)投资价值最差

  住宅投资回报率比较低,在纽约曼哈顿地区回报率大概在3.5-4。在纽约其他一些地区可以达到5-6%。地产基金门槛比较低,几万美金也可以投资,回报率8-10%。

  地产基金既REITs,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。它是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 在美国,REITs已经发展了逾半个世纪,尤其是自上个世纪九十年代以来,获得迅猛发展,目前全球REITs市场共有REITs约600只,REITs通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 REITs对投资者而言,扩大了投资范围,提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。 在看一下回报率 其中商业地产投资回报率较高,但是资金要求比较大,而且投资风险也比较大,受经济的好坏影响比较大。下面是美国几个比较大的地产集团的地产基金10年来的年化收益。

  总体来说,美国地产投资回报率在过去10年间表现优异,NCREIF房地产指数回报率仅在金融危机的2年中为负,其余年平均回报率超过3%,最高可达5.4%。

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  文章转载自:在纽约InNewYork

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