豪宅陷阱:买了这个盘的有些人,可能一辈子都悔了

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  “她那时候还太年轻,不知道所有命运赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。”

  对于北漂而言,想在北京买房,五年社保或纳税证明是“硬指标”,这个限购政策,从2011年起就再也没有放松过。

  实际上,对比某一线城市,非本地户籍单身也不能买房的条款,北京还有能快速获取购房资格的工作居住证、稳定房价的限竞房和共有产权房等等,已经比较友好了。

  然而在房价急速拉升的2015-2016年间,彼时并没有上述提到的诸多购房便民措施,压抑下的非京籍购房需求,在开发商的挖掘下,催生了商住这个畸形产品。

  商住,其实是一个生造的伪概念。土地性质界定中,对于的划分相当清晰:

  最高使用权年限方面,住宅用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

  但在当时的市场状况下,不少产权40年或50年,甚至少数是70年的,规划用地多为酒店、公寓,实际却是按照住宅来建造、售卖的。

  “商住项目”主打低总价、不限购,是年轻一族上车之选,也因为不占用购房名额,结结实实收割了一波投资客。

  厉害之处还在于,有部分好地段的高价商住项目,钻了同样的空子,披着不限购的外衣出售给被政策限住的人。

  一切似乎都很顺利,变化发生在2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,关于限购的最后一个缺口被正式补上,“商住项目”成交暴跌9成。

  没有了接盘侠,溢价出售几无可能,调控落地两年有余,当初的商住购房者不少已经归于平静,或自住或出租,潮水褪去后的尴尬正在散去。

  直到两个二环项目(盛德紫阙国瑞紫金台)爆出维权猛料,才把商住房重新拉回公众的视野。严肃君深挖了这两个项目,过往种种,最后只想感叹一句——

  你以为上帝赠送的礼物是免费的,实际上他是标了价的。

  盛德紫阙

  曾经的烂尾楼 现在的欠款户

  盛德紫阙位于北二环外的安定门,网上有很多维权报道,严肃君梳理了下来龙去脉。

  2003年,杰宝公寓入市后烂尾;

  2011年,盛德基业控股股份有限公司接盘,更名为盛德紫阙;

  2014年8月,盛德紫阙售楼处开放,宣传“不限购,70年产权”;

  2015年5月17日,盛德紫阙取得预售证,低于预售价开盘;

  2016年12月31日,通知业主延期一年交房;

  2017年9月30号,盛德基业在没有消防验收、市政水电供热未完成情况下,强制业主收房;

  2018年3月,盛德基业拟10.5亿元,转让1-3层约16000平米没有产权的底商,未果;

  2018年12月,开发商需补缴3.9亿土地出让金,否则无法办理产权登记,业主也将无法拿到房本。

  

  严肃君找到了盛德紫阙2015年5月17日下发的预售许可证,里面有两个关键信息。

  第一,土地用途和使用年限为城镇住宅用地(公寓):70年,所以当年才能以“不限购、70年产权”作为卖点。

  不过,由于年代久远加上有心删除,严肃君能够找到的佐证材料,只有北京商报2015年5月的发文,《北京二环烂尾楼低价揽客攒人气 均价7万元/平方米》。

  第二,批准预售部位明确要扣除20层全部,19层全部。扣除是因为,这两层是违建。而且不光公寓的这两层,办公也有违建,还有部分面积更改了用途,所以才需再缴纳3.9亿土地出让金。

  如此“违建”,补缴3.9亿也不冤。但问题是,开发商没钱了,也由此陷入死循环:开发商不交钱——无法办理产权登记——业主拿不到房本。

  由盛德基业官网可知,其在售项目只有北京盛德紫阙和宜兴龙玺太湖湾,而廊坊3个项目都已售罄,还有面粉厂、汽车销售公司、粮食储备公司,另外投资德国一家建材公司。

  这3.9个亿,盛德紫阙拿什么来补缴?!

  最为致命的地方在于,这批业主过去愿意冒险花高价为盛德紫阙买单,也是在提前为子女布局学区房,如今,迟迟办不下来房产证,金钱上的损失尽管肉眼可见但也仍能弥补,可孩子上学的事情是实实在在的被耽误了。

  有粉丝对严肃君说,“买了这个盘的有些人,可能一辈子都废了”。

  国瑞紫金台

  买房容易 变现难

  崇文门的国瑞紫金台稍好一点,起码入住过程很顺利,并且,业主拿到了70年产权登记证。

  问题出在“套现”的时候。

  据媒体报道,今年1月,有业主因家庭原因急需用钱,在房屋交易过程中被告知,国瑞紫金台的房子属于商办类项目,要受北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的约束。

  也就是说,要求买家需北京无房,且连续五年社保或纳税记录,关键是需全款购买。

  这意味着很难出手了。

  业主很委屈,“我当初明明买的是商品房,开发商也承诺是民水、民电、可落户、可入学,怎么就变成商住了呢?”

  开发商很无奈,“当初卖的就是住宅,只是政策发生变化了,这属于不可抗力。”

  住JW也没有逃避问题,曾就这个项目的性质问题做出过两次答复,均申明其规划用途是酒店式公寓。不同的是,2013年的答复认定,土地出让年限为70年,因为用地属于商业金融性质,因此不限购;而2019年的答复却称,这栋楼属于商办类项目。

  两种答复都对,事有两面,只不过之前认的是A面,现在认的是B面。

  目前不动产登记制度确实需要进一步完善,但在购房之初,业主们就应该从“70年产权、不限购”中嗅出隐藏的危险和猫腻。

  

  严肃君找到了北京国瑞紫金台的官方微博,更新时间停留在2014年底,显眼的是“70年不限购”。有人也在微博中爆料,“这个楼盘刚开始是限购,后来开发商不知道用了什么办法改成了不限购。”

  想必2014年左右以8万单价购入国瑞紫金台的那批购房者,如果没有2017年商住限购政策出台,现在已经享受到房价红利,并完美套现离场了。

  目前的情况是,卖是不好卖了,好在租金还算可观。目前国瑞紫金台一居租金约1万/月,两居近2万/月,四居需3.5万/月。整体高于周边二手房租金水平。

  

  但据严肃君的置业群群友称,国瑞紫金台出现大量日租房、办公室、美甲店、美容院,实际居住环境堪忧。

  商住项目的罪与罚

  既要能赢得好,也要能输得起

  其实除了这两个项目,北京70年产权不限购的公寓项目并不少见,比如名成国际大厦、恒基中心、三峡大厦等等都是类似情况。

  严肃君认为,目前北京房价高企,限购严厉,有居住、上学需求的人,购买此类项目也是无奈之举

  但入局之初,就要清醒的认识到此类项目在土地及房屋性质上存在的问题,不应存在侥幸心理,并要考量以下四个问题。

  1、是否满足自己的主要需求?商住项目不能落户,不能上学,再次交易税费高,投资涨幅普遍小于住宅。纯居住需求,可以满足。

  2、能否接受本身存在的问题?此类项目一般入住后办公、居住功能混杂,人员流动性大。

  3、考量个人的抗风险能力就国瑞紫金台而言,受政策影响,目前出售难度极大。家里有矿的,租金回报比还是可观的,但以房换房或急等套现的业主则深陷其中。

  4、开发商是否足够强大?盛德紫阙后期曾承认自己“改造经验不足,导致工程延期”,现亦无力支付3.9亿土地出让金。假设当初是更有实力的开发商接手杰宝公寓,这件事或许还有转圜余地。

  说到底,这本身就是一场豪赌,既然选择加入,输赢都要能承受得起。

  互动时刻:

  每隔一段时间,北京就会突然出现一个位置绝佳的“稀缺项目”,通常在二环附近,实景现房,体量不大,价格不低,神秘兮兮。

  比如去年底,朝阳项目“北京书院”启动,北三环边、地铁惠新西街南口站400米、67平起准现房,绝版位置,绝版房源,这是A面。

  但B面是,此项目原为“远洋一品书院”,开发商为北京远洋一品房地产开发有限公司,冒用品牌房企远洋之名,并被投诉侵权,这才改名“北京书院”,此项目转让未果,只能自己勉力开发。

  你,还会入场吗?

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