9.8亿剥离非地产业务,朗诗绿色集团能否改变低估值局面?

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  前言:

  朗诗绿色集团有限公司(00106-HK;以下简称:朗诗)致力于以多元化为突破口寻求发展,却没能被资本市场认同。

  从历史股价来看,朗诗的股价长期横盘在1港元附近,甚至在多数时间不及1港元。

  截止5月20日收盘,朗诗最新股价为0.98港元/股,换手率仅为0.03%,最新市值46.28亿,是名副其实的地产仙股;无疑。

  近期,朗诗发布公告称,计划于2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团,包括长租公寓、物业管理、设计等业务,预计所得款项净额约为9.81亿元。

  尤其作为风口业务,长租公寓的剥离引发市场热议。

  物业收入占比超八成,规模掉队;

  有一种观点认为,与房企销售商品房的利润和回款周期相比,运营长租公寓还有很大的差距。

  据2018年报,在朗诗合计75.6亿元(人民币,单位下同)的收入中,物业销售收入约为64.1亿元,占比84.79%;开发及管理服务收入约为9.99亿元,占比13.21%;租金及物业管理费收入约为1.54亿元,占比2%。

  同时,2018年朗诗的毛利为21.5亿元,较2017年的15.2亿元同比上升41.4%,整体毛利率为28.5%,较2017年上升4个百分点,主要是因为毛利率较高的开发管理服务收入较2017年大幅增加32.7%。

  表面来看,营收和毛利的双升是件好事儿,但对比下来,随着各房企在规模上的争夺,主打轻资产模式的朗诗在规模上已开始慢慢掉队;。

  数据显示,朗诗2018年实现合约销售金额381.5亿元,同比增长19%,距离年初定下的460亿元的目标尚有较大差距,完成率为83%,在百强房企中几乎垫底。

  根据克而瑞发布的房企销售金额排行榜,朗诗2016年排名53名,2017年到了64位,2018年则下滑到了68位。

  同时据未经审核的一季度销售数据,报告期内实现签约销售额约32.57亿元,同比下降29.75%;签约建筑面积逾22.25万平米,同比下降12.16%,仅完成400亿年度销售目标的8%。

  多元化转型遇阻,剥离长租公寓

  从朗诗自身解释,处于孵化期的创新业务压低了公司的盈利空间,剥离长租公寓,公司的业绩预计同比将会有进一步的提升,并有助市场充分认识公司的盈利能力。

  作为新型行业,长租公寓尤其受到年轻人喜爱,市场一度迎来飞速发展期,并引得各大房企入局抢滩,

  朗诗属于后来者。

  早在2010年,以魔方公寓、自如为代表的一批老牌长租公寓运营商便已先后入场。2014年,雷军拿出1亿元投资You+公寓,又让这个新行业火了一把,随后万科在经过多年对长租公寓市场的尝试与探索,在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌泊寓;;同年8月龙湖也宣布正式涉足长租公寓业态,并推出冠寓;品牌。

  直到2017年,朗诗才开始正式进军长租公寓市场,创立朗诗寓;,涵盖青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓四条产品线,主要面向中高端租赁客群。

  然而,朗诗寓没能为其带来盈利。

  年报数据显示,朗诗的长租公寓业务在2017年亏损0.44亿元,到了2018年,亏损进一步扩大至1.9亿元。

  在2018年业绩会上,朗诗董事长田明曾表示,长租公寓回本周期在3-5年,这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计,2019年、2020年,长租公寓还将继续亏损。

  可见,朗诗此举是止损的策略。

  痛点何在?

  当下,国内长租公寓主要分为集中式;和分散式;两类。

  其中,集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似二房东;。

  不可否认,长租公寓的市场需求和行业发展潜力巨大,但却频被抱怨赔钱;。

  此前,绿城前执行董事曹舟南就曾表示过担忧,长租公寓的回报率普遍在2%左右,绿城半年平均融资成本在5.6%,很难覆盖企业财务成本。

  也有业内人士指出,开发商自己建房子后出租,或并购存量物业后改建成公寓出租,都很难实现盈利,原因在于,房价、地价、融资成本都偏高,相对而言,租金收入则偏低,而且这一矛盾在短期之内也很难解决。

  此外,与地产快周期开发不同,租赁是慢周期行业。其成熟期需要十年、二十年或更长时间,持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心,缺少坚定不移的战略投入,内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

  显然,长租公寓的创新发展是需要耐心的。

  作者|冯雨瑶

  编辑|李雨謙

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