细说住房公积金——贷款和转移

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  住房公积金不仅有保障性,还有金融性,它是地方政府进行经济调控的重要手段。近些年,学区房的划分给房价涨幅带来了一定影响,很多居民纷纷开始迁移。同时,国家对房地产行业开始高度关注,制定了多项房屋购买及使用的利好政策,一定程度上激励了住房公积金贷款功能的广泛使用。

  本期小编将为大家讲解住房公积金贷款的使用与其转移、封存的知识点。

  一、住房公积金贷款

  (一)含义

  个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人,在购买自住住房时,以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

  大家可以从一下几条加深理解:

  第一,明确住房公积金贷款的对象和条件。

  对象是:按照《住房公积金管理条例》规定正常缴存住房公积金的职工。

  条件是:按照《贷款办法》规定及时足额缴存住房公积金12个月以上(目前要求6个月)。

  需要强调的是:商业性个人住房贷款对象是经资信考察合格,具有还款能力的自然人,要区别公积金贷款的对象。

  第二,明确住房公积金贷款的用途。

  只能用于职工个人购买自用普通住宅,任何单位和个人不得挪作他用。

  自用普通住宅可以是商品住房、经济适用住房、房改住房和二级市场住房。

  第三,明确住房公积金贷款的担保方式。

  住房公积金贷款的担保可以采取抵押、质押和保证人担保三种方式。

  第四,明确住房公积金贷款的资金来源。

  其贷款的资金来源是职工个人和所在单位为个人缴存的住房公积金。

  住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心,商业性住房贷款主体是各商业银行。

  (二)申请条件

  有两个限制性条件:一是对贷款申请人条件的限制;二是对贷款用途的限制。

  除了定义中规定外,借款人还需同时具备以下条件:

  1.具有完全民事行为能力的自然人。

  2.具有城镇常住户口或有效居留身份。

  3.有稳定的职业和收入,信用良好,具有按时偿还贷款本息的能力。

  4.具有购买住房的合同或协议,借款人必须是购房合同约定的产权人。

  5.有不低于所购住房全部价款30%的资金作为首期付款。

  6.借款人应同意以所购房产或贷款人认可的其他房产作抵押并办理房产保险手续,或以有价证券作质押,或由有足够代偿能力的第三人作为保证人。

  (三)贷款额度

  1.计算方法

  要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额、购买房屋套数等多个条件来确定,算出的最小值就是借款人最高可贷数额。目前公积金贷款额度计算方法如下:

  (1)按照还贷能力计算的贷款额度

  〔(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额〕×贷款期限(月))

  〔(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额〕×贷款期限(月)

  其中,还贷能力系数为40%。

  月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)

  (2)按照房屋价格计算的贷款额度

  计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款成数

  100万的房子,首付为20%,贷款额度≤100-100×20%=80万

  (3)按照账户余额与借款人年龄

  有些城市公积金中心会以此作为参考标准,但各地计算公式有差异。

  以一线城市北上广为例:

  北京:贷款额度不受账户余额影响,但贷款前需连续缴存6个月以上

  上海:账户余额<12 500元,月缴费金额>780元时,贷款额度=账户余额×40

  广州:贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

  (4)缴存基数

  有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%。

  以深圳为例:

  房贷月供本息合计≤缴存基数×50%(按等额本息计算)

  如果夫妻共同还贷,则房贷月供本息合计≤(主贷人缴存基数+次贷人缴存基数)×50%

  (5)扣除生活费计算的贷款额度

  最高可贷款额度=(本人及共同申请人个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例-基本生活费)÷申请贷款年限的每万元贷款月均还款额

  值得注意的是:具体的贷款额度金额要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款和抵押。贷款额度不再依据个人信用等级上浮。

  基本生活费按照当地公布标准执行。

  2.贷款期限

  购买商品住房或二手住房,贷款期限最长不超过30年且不得超过土地剩余使用年限;购买现住公房、建造、大修自住住房,贷款期限最长不超过15年且不得超过土地剩余使用年限。

  贷款年限加主借款人实际年龄不得超过法定退休年龄。

  有的地方规定:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁。

  (四)其他问题

  1.贷款资金如何取得?

  一般情况下,公积金采取转入个人银行储蓄账户的方式;特殊情况下,可以通过所在单位银行账户转付。在职工同意后,由单位提出书面申请,并且需要经管理部审批。

  2.退休之后购房,能否申请办理住房公积金贷款?

  在职期间缴存过公积金的退休职工,退休后仍可以申请公积金贷款,借款申请人最高年龄不超过70周岁,申请的同时需要提供退休证和收入证明。

  3.儿女或父母购房,能用自己的住房公积金贷款吗?

  不能。

  4.买房时采用的是商业贷款,现在是否能够转为住房公积金贷款?

  目前还不可以。

  5.对于信用等级AA级、AAA级是如何评定的?

  信用等级由当地京住房公积金信用中心根据申请人的学历、职称、年龄、单位性质、公积金缴存额度、缴存比例以及房产状况等进行评定。

  6.在还款的过程中,住房公积金贷款能否变更还款方式?

  2005年以前申请的还款方式为等额月均或等额本金还款方式的贷款,目前还款方式尚无法转换。

  2005年以后申请的公积金贷款,均已采用自由还款方式,可在不低于最低还款额的条件下,根据自身财务状况,自由的安排自己的还款进度及影响的利息支出。

  7.住房公积金违规行为惩处

  缴存职工有违规提取、提供虚假材料、严重违约等不良行为,不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策,视情节轻重下调其贷款最高额度或拒绝受理其贷款申请。

  对于骗贷、贷后无故不正常缴存住房公积金、无正当理由违约的,将采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施,并记入相关信用记录中。

  二、住房公积金的转移与封存

  (一)转移

  1.本地转移

  职工与新单位形成劳动关系后,新单位应自与职工建立劳动关系之日起30日内,为职工办理住房公积金账户转移手续。

  2.异地转移

  非本地户籍职工与单位解除劳动关系后,个人公积金账户可以办理异地转移。

  (1)职工必须入职异地新单位必须建立新住房公积金账户且正常汇缴。

  (2)新单位经办人、职工本人或委托他人至本地公积金业务缴存银行网点办理。

  (3)由公积金管理中心委托缴存银行将职工在本地公积金账户余额以电汇的方式存入异地新单位公积金账户中。

  (4)款项入账后,异地新单位经办人以补缴方式存入职工住房公积金账户中。

  (二)封存

  职工离开工作单位,只中断工资关系仍保留劳动关系的,其在中断期间住房公积金的缴存随之中断,但职工住房公积金账户不变,结余的住房公积金本息仍保留在职工单位住房公积金户名内,单位应为职工办理封存手续。

  职工住房公积金封存仅适用于对中断工资关系仍保留劳动关系职工的住房公积金管理。

  职工住房公积金在封存期间,凡符合提取规定的,由单位代为办理提取手续。

  不难看出,住房公积金贷款的规定正在逐步完善,不同地区的贷款额度需要我们加以关注。

  现如今,企业在制定劳动用工合同条款时,也要求将住房公积金制度的规定列入劳动合同里,且与养老、医疗等保险一起作为企业应为职工缴纳的保障费用。

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