[解密]独辟蹊径地产救国?专家建议取消公积金制度!

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  来源:金融界网站

  中金宏观最新研报认为,中美MYZ升级,外部不确定性加大,稳内需当考虑支持合理住房需求,遵从市场规律,房地产市场深层次改革势在必行。

  重点是放开供地、让渡地价、放开需求限制、重构公共住房。探索可持续的公共住房供应路径,尽快建立真REITs,同时公积金制度改革亟需提上日程。

  房地产一直以来是被限制最多也最重的行业。然而,中国户籍城镇化进程还远未结束,都市圈形成仍处于早期阶段。谋求可持续发展,需要充分认识、尊重、并且回归市场一般规律,逐步取消当前限购、限贷、限价等诸多权宜之计,加速市场化改革。

  这不仅有利于应对MYZ升级给中国经济带来的压力,也有助于化解房地产市场和金融风险,更有益于优化中国经济结构,实现高质量、可持续发展。

  为什么房地产政策需要调整?

  中国城镇发展之路还远未结束,一方面,2018年末中国户籍人口城镇化率仅为43%,城镇化进程仍在持续推进;另一方面,当前中国城镇范围内仍有大量低质量住房有待更新改善,这都意味着未来相当长的时间内城镇住房需求量仍比较可观。

  表面上高房价是“阿喀琉斯之踵”,深层次原因则是供给严重不足且结构失衡,是地方财政对房地产的过度依赖以及公共住房有效供应的缺位。

  有哪些问题应在改革中予以直面?

  首先,政府每年通过卖地和税收拿走了开发商销售回款的60%-70%。其中土地出让金直接贡献了九成的地方政府性基金收入,而房地产相关税费(特别是土地增值税)在地方税收中占比超过20%。

  其次,土地财政往往催生高地价,后者又往往引致低供应,从而导致了长期供需矛盾,人口越是流入的地方供地通常越不足、地价越贵。

  再次,中国一直以来都缺乏有效的公共住房市场。国际经验均表明,政府在该领域的不作为、少作为、乱作为,后果不仅仅是保障房数量和质量的双欠账、成本转移间接引致的商品房价格抬升,更重要的是让普通收入家庭失去了保障的基础甚至信心。

  最后,在供地量不足、地价和税收等成本不断攀高的同时,开发商融资又持续被严控,融资成本偏高,这些都会最终体现在房价当中。

  中金认为,当前围绕住房需求端的调控政策都没有触及到问题的本质,房地产市场深层次改革势在必行,重点是放开供地、让渡地价、放开需求限制、重构公共住房,这对保证房地产市场长期持续健康发展、带动上下游拉动内需维稳经济有“一石二鸟”之效。

  下图:政府每年通过卖地和税收拿走了开发商销售回款的60%-70%

  

  下图:中国公共住房比例低于成熟市场

  

  有没有可能在房价平稳的前提下扩大市场供需?

  中金认为“商品房+公共住房”双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是适合于中国的一条合理路径。要解决房价高、供应少的问题,除增加一般商品房供应外,更需要大幅调整当前过度单一的住房供应结构,真正将公共住房作为重要的供应来源纳入到住房供应体系中。

  中金认为地方政府须在规划、供地、建设、分配、管理等一系列环节中发挥主导作用,中央政府则应尽快推进建立REITs。地方政府原则上可以低价或无偿提供公共住房建设用地,建设资金可先期以财政支持或借款方式筹集,建成的公共住房原则上只租不售,打包资产发行REITs,从而实现融资再造血。

  特别值得指出的是,REITs在中国酝酿讨论十余年而未能成行,与无法突破税收安排有直接关系。中金呼吁有关部门加快推进REITs相关税收安排的政策改革,参照国际通行标准予以适当税收减免。

  公积金制度今后是否仍有继续存在的必要?

  中金认为短期内可先下调缴费率,这既有助于改善收入分配、降低储蓄率释放购买力,也有利于降低一般企业负担、增加国有企业上缴利润。中金测算公积金缴存费率每降低1个百分点,相当于为企业减负约1100亿元,同时增加职工实际可支配收入1100亿元。若实际平均缴存费率降至5%的缴存下限,则两者分别都达到5300亿元。

  从中长期的维度看,取消公积金制度是必然选择。当前住房按揭贷款体系已能够较好满足居民住房贷款需求,公积金制度可以说已经完成了历史使命。可以尝试逐渐将公积金缴费率降至零,也即取消公积金增量。对存量余额,可以让职工选择缴税后全额提取销户或全额免税并入个人社保账户。

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