输家泰禾集团 赢家世茂房地产

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  泰禾又卖地了,这一次接盘的还是黄其森的福建老乡许荣茂。

  本次出售的是江苏东恒、佛山顺德、广州增城部分项目权益及股东借款交易总对价为39.71亿元。其中,江苏东恒海鑫置业转让20%股权和1.5亿股东借款,交易总对价为4.4亿元;佛山顺德中维转让30%股权和3.2亿元股东借款,总对价3.23亿元;广州增城4项目转让51%股权和9.15亿元股东借款,总对价32.05亿元。后两者对应的底层资产是泰禾精品院子系列的佛山院子和广州院子。

  

  世茂副主席许世坛年初在业绩会上曾表示“我们和泰禾绝对不止两个项目的合作,实际上合作范围要比现有的大很多,陆续会有更多的项目收购”,目前来看正在一一落定。

  这已经是泰禾今年以来第五次向世茂转让项目了。今年3月,泰禾将杭州蒋村项目、南京茵梦湖项目持有的51%股权转让给世茂,又转让漳州红树湾项目40%股权给世茂,约定共同开发;4月,泰禾将杭州同人项目49%股权转让给世茂。五次大手笔的项目转让给泰禾换来了52.94亿的现金,同时甩掉了24.26亿的债务。

  事实上,泰禾出售的项目越来越优质了。3月份出售的杭州蒋村项目,泰禾曾用“尾盘阶段”来回应,南京茵梦湖项目也曾烂尾多年。但本次出售的广州院子项目是泰禾多年来规模、体量最大的“院子”,拥有广州增城四个地块,总用地面积70.7万平方米。

  此前华侨城被曝曾与泰禾商议收购广州院子,因华侨城提出“成为大股东并负责操盘”的要求而被泰禾方面拒绝。但从目前的结果来看,捉襟见肘的泰禾并没有太多讨价还价的底气,虽然转让公告声称会合作开发,但广州院子的控制权还是拱手让给了世茂。

  输家泰禾

  泰禾正处在焦头烂额的流动性危机中。

  2018年之前,泰禾运用闽系房企的常见打法,以“高负债、高杠杆、高担保”撬动资金频繁发起并购,以开发那些价格远高于市场均价的奢华住宅。借着房地产市场的最后一场东风,泰禾声名鹊起。但2017年底天津的那一场大火,烧光了黄其森的好运气。

  泰禾有息负债虽然一季度有所减少,但偿债压力依然巨大。今年泰禾还有4笔债券需要到期兑付,本息112亿元。其中,发行规模30亿元“16泰禾02”兑付日期就在本周六。

  卖项目只能救急,要解决危机还是要引入战略投资者。值得注意的是,5月10日泰禾召开董事会修订了公司章程及董事会议事规则,之前超过2/3董事才可以选举和罢免董事长,现在“过半数”即可。此外,泰禾董事会原有6名董事,现改成了7名。由此看见,泰禾已经作好了引入战投方的准备。

  

  泰禾能否顺利撑下去也引起了监管层的注意。5月8日,深交所对泰禾年报发出了连环19问,涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等。泰禾5月15日已经申请了延期回复,显然其需要更多的时间来面对外界的疑问。

  

  赢家世茂

  世茂无疑是泰禾年度清仓甩卖的最大赢家。

  作为闽系房企的“带头大哥”,世茂近年来的发展志得意满。最新年报显示,世茂2018年收入855.12亿,净利88.3亿,同比分别增长21.4%和12.68%。

  去年,世茂合约销售金额增长75%,达到1761.5亿,正式跨入千亿房企的行列,排在房企第11位,相比上年提升5位,超过了华夏幸福、旭辉、金地等老对手。

  今年升任世茂总裁的“太子”许世坛在业绩发布会上喊出了更高的目标:2019年目标销售额2100亿,预期增速20%;未来三年物业、酒店业务分拆上市。

  相比于泰禾高企的债务压力,世茂的负债结构健康得多。财报数据显示,2018年世茂持有现金495.8亿元,完全覆盖短债,现金短债比1.58,长短债比2.48,净负债率连续7年维持在60%以下。如此看来,有闲钱的世茂对泰禾“捡便宜”也就说得过去了。

  

  世茂大规模接盘泰禾,有自己的打算。

  相比一直走高端路线的泰禾,赤手空拳打下世茂的许荣茂早年更青睐三四线城市,并以此打下了千亿帝国。但2015年起世茂调整策略,提出“回归一二线”,重点加大一二线的投资开发与供货力度。

  世茂2018年新增的土地储备中,重点是在长三角、粤港澳大湾区以及海西地区布局。此时以较低的价格拿下泰禾在杭州、南京、广州、佛山等核心地区的资产,对世茂来说是笔好买卖。

  从地产“大买手”到“大清仓”,泰禾危机仍未度过。未来的战略战投方是谁就成了关键,让我们猜一猜,战投方依然还是世茂吗?

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