大兴再添4000套限竞房,买还是等?

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  大兴一直是北京限竞房最多、动作最快的区域。

  已拍定的98宗限竞房地块中(含百分百自持项目),大兴有20宗,是第二名丰台的2倍。已开盘的41个限竞房楼盘,大兴有13个,占比超3成。


  △北京已拍限竞房,区域分布数量

  不仅项目多,大兴地也多。

  5月9日,“北京2019年上半年拟供经营性用地项目推介会”召开,上半年北京将会供应36块商品房住宅用地,其中大兴又新添7宗(含亦庄经济技术开发区),与丰台并列第一。当然,地块属性尚未全部确定。

  但就目前来看,大兴的限竞房卖的并不好。


  整体去化率不足三成,表现突出的只有瀛海府、万和斐丽、金地悦风华、中海云熙几个项目。

  接下来,又有四个“名花有主”的地块会在近一两个月有所行动:

  北京经济技术开发区河西区X89R2地块、金隅X89R1地块设计方案已公示。前者拟定案名西派公馆,共1137套房源;与之相邻的金隅X89R1地块,户型已有媒体曝出,共990套房源。

  黄村镇三合庄村DX00-0202-6009地块,紧挨招商·雍合府。从置业群群友分享了该地块的招标计划书,内文写明“6月1日会外展出街、7月中旬售楼处对外开放、7月底样板间开放”。此地块住宅部分共计712户。

  与黄村地块同一天拍出的瀛海镇地块被中海拿下,之前有群友爆料,中海已经开始招聘该项目的案场人员,案名将出。

  从以往中海的速度来看,不出意外下半年会有消息传出。从住宅用地的地上建筑规模来看,预计可供应1500套左右的房源。

  四个项目让大兴又添四千余套的货量,那它们将会面临怎样的局面?

  看完下述详解,你会发现“成群结队,刚需不再新鲜”是最合适的结语。

  大兴限竞房板块分布十分集中(大兴限竞房信息表,见文末),这四个也不例外。而紧挨的已售楼盘现状,为这些还未入市的地块做了“预演”

  01

  “人大附中”金牌效果失效ing

  即将有所行动的西派公馆、金隅X89R1地块,势必会像和悦华锦、金隅·金麟府一样紧抓“人大附中”这一宣传点,但这招不会百试百灵。

  因为未来的亦庄会很“挤”,加上还未开拍的两个亦庄地块,该区域可售的限竞房就达6000余套,更不要说即将网申的共有产权房亦城亦景,还有1144套房源。


  △戳原图,可放大

  而从最近大附开发区实验学校的规划许可证获批来看,人大附中为12年建制公立学校,参考同样是12班制的人大附中的东校区,可容纳的学生不足4000人,限竞房中能被划到“人大附中”的家庭有限。

  更何况,除了这几个新房,附近的金茂悦、海梓府、南海家园等,也是被辐射的社区。好在附近还有北京亦庄实验中学、亦庄第二中心小学这些已经成熟的学校,但购房者心里难免会有偏向。

  
这种局面是板块内所有楼盘后期都要面对的隐患,题目中严肃君断定新地块不如旧项目,是从产品本身来说的。

  西派公馆、金隅X89R1地块,与相邻的已售楼盘和悦华锦、金隅·金麟府限均价一样,都是52695元/㎡。不同的是,前两者容积率为1.8,两个新地块容积率为2.5。也就是说,至少从社区建设来讲,后者赶不上前者。

  虽然项目各有硬伤,但和悦华锦、金隅·金麟府却是纯洋房社区。从目前公示的规划来看,西派公馆与金隅X89R1地块,将建成7层-18层的住宅社区,存在高低配的问题。


  △西派公馆社区规划效果图


  △金隅X89R1地块社区规划效果图

  西派公馆更多详情:又有三个限竞房定案名了!那入市还远吗?

  02

  金地入市前,招商·雍合府搞起了特价房

  招商·雍合府最近频推“特价房”,甚至在一周前拿出楼王中的56套来做特惠,87㎡两居总价384万/套,比首期还要便宜30万。

  这种“低价跑量”的做法,让人不得不怀疑即将入市的金地三合庄地块,给他后期的去化带来了足够的威胁。


  首先,两个项目位置相近,且限均价55800元/㎡。但招商·雍合府毛坯交房,金地三合庄地块则继续沿用了“风华系”且在此基础上做了升级。大兴同系列的金地悦风华,当前已经去化了79%,这是市场认可的最直接证明。


  △金地社区规划图

  其次,户型上来讲,金地住宅部分共计712户,主力户型为90㎡三房两厅两卫及128㎡四房两厅两卫的高层产品。从刚需客群的反馈来看,至少90㎡的设计比招商·雍合府的84-87㎡两室两厅一卫的格局,更符合市场主流。

  最后,社区上金地比招商·雍合府更“单纯”一些。金地地块组成部分:住宅(68000㎡)、商办(22338㎡)、幼儿园(4000㎡);

  招商·雍合府组成部分:住宅(58910㎡)、商业(11854.86㎡)、办公建筑(30791.67㎡)、其他建筑(60612.58㎡)。


  △招商·雍合府社区规划效果图

  03

  瀛海镇新地块 不会成为第二个“瀛海府”

  中海在限竞房领域用“神户型”闯出了名声,打头阵的就是日光盘“瀛海府”。

  2月25日,同区域地块被中海拿下后,少置业群友戏称:“第二个瀛海府要来啦!!”


  但严肃君断言,即使有户型作保证,这个地块也不会成为第二个“瀛海府”。

  第一,新地块预计可能建有1500套房源,瀛海府普通住宅的体量仅194套,前者去化需要时间;

  第二,新地块居住品质不如瀛海府。瀛海府建的是洋房,从新地块控制高度60米来看,或建20层上下的高层;


  第三,新地块均价上涨。瀛海府限均价52449元/㎡,新地块限均价55128元/㎡,以90平户型为例,就多承担24万;

  第四,新地块属性构成比较复杂。6025地块为12班托幼用地比较令人欣喜。但6038地块为公交场站设施用地,6024地块内含300㎡(用地面积)开闭所一处,6035地块内含1200㎡(用地面积)闭式垃圾分类收集站,可能一些购房者会比较介意。


  但整体而言,中海产品还是比较让人放心的。瀛海府之前的造势,让新地块入市前就有了一个正面形象。

  结

  刚需困境

  以上项目,还有一个之前能“续命”、现在很“要命”的点,那就是“7090”。

  且不说北京,在大兴20个限竞房地块中,除了全部自持的中国铁建理想家,与采育的两个地块外,其余17个入市项目均执行“7090”。物以稀为贵,即便购房者对刚需的渴求大于改善,也架不住“刚需”泛滥。

  从买方角度来看,项目多会花费更多的时间比较,选择过程中容易反复;

  从卖方角度来看,同类竞品多,体量大,入市集中,去化压力大,清盘时间拉长。

  试问,没有绝好的地段,刚需不再新鲜,拿什么来拯救嗷嗷待哺的“普通”限竞房?

  互动时刻:

  地段普通的限竞房,具备怎样的特质才能打动你?在限竞房供大于求的行情中,现在的你还会着急吗?欢迎留言与严肃君讨论~


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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

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