航母级企业入驻深圳“后花园”，凤岗让深圳人再次“袭来”

深圳人又来了！与三年前“饿狼”般扑向东莞楼市不同，如今人在莞置业理性了许多，置业方向也正从投资转向自住。

而深圳人置业的首选区域倒是和三年前没什么变化，仍然是临深片区，尤其是东南临深片区。数据显示，今年上半年的东莞楼市，塘厦热度最高，其次分别为东坑、樟木头、桥头、大朗。

当然，最直接的原因，就是房价。今年上半年东南临深片区住宅签约均价为19221元/平方米，同比下降3%。在实际市场上，降价幅度更为明显。作为深圳客置业的热门区域，目前塘厦、凤岗房价在20000元至23000元/平方米之间，而以前则在25000元/平方米左右。深圳的房价虽然也在降，但一比则立见高下。今年上半年，深圳全市住宅签约均价为54160元/平方米，在东莞买两套房都绰绰有余。

在东莞“五限”政策之下，深圳人仍然选择在莞置业，除了房价和距离优势以外，还有一个非常关键的因素，就是莞深同城化。尤其是在粤港澳大湾区背景之下，莞深融合是必然的趋势。而在深圳“老大哥”的带领下，最先受辐射影响的东南临深片区，未来发展潜力不可估量。

明确定位 加快产城人融合步伐

从定位上来看，东莞东南临深片区作为深圳的“后花园”，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，区位特征十分明确。

去年8月，凤岗就把电商巨头京东也吸引来了。京东集团、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司将以共同组建公司的方式，在凤岗镇雁田村投资300亿元建设“京东·都市人工智能产业新城”项目。项目建成后，预计可实现年产值不低于400亿元，年创税达到30亿元。

这一大手笔的投资，让项目所处的东南临深片区再度为外界所聚焦。那么，优质项目为何纷纷选择该片区？除了投资成本方面均低于深圳，东南临深片区各镇均为东莞经济强镇，产业基础雄厚，上下游产业链配套完善，成为承接深圳产业外溢的不二之选。

以东南临深片区塘厦镇为例，除了拥有得天独厚的区位优势，塘厦自身也拥有非常强的产业基础。数据显示，2017年，塘厦工业增加值在全市镇街排名第二，工业基础雄厚；科技创新能力也排在全市前列，全镇国家级高新企业达140多家。

这也为东南临深片区融入深圳城市发展，承接深圳产业外溢，打下了坚实的基础。受内外因素影响，2017年东南临深片区四大镇街皆迈进百亿俱乐部。其中塘厦以300亿元GDP排在第三阵营，凤岗、清溪以200亿元GDP排在第四阵营。

尽管取得了不俗的成绩，但东南临深片区的野心并不满足于做深圳的“后花园”，而是要加快产城人融合，改善区域环境、提升区域竞争力。如清溪与深投控合作共建的“大湾区·清溪科技生态镇”项目，正是致力于将清溪打造成为产城融合示范标杆。

内外兼“修” 强力补齐交通短板

正所谓“路通财通”，只有把“路”的问题解决了，产业、人流自然也就跟着交通网络奔流而来。而深圳与东莞临深片区的距离虽然看起来近在咫尺，但走起来并非十分畅通。

打开东莞与深圳的地图就可以看到，凤岗虽然已经直接深入到深圳中心，但堵起来也是非常糟心。“近年来凤岗与深圳之间的交通量很大，尤其是过境的交通，现在几乎全天时段都会发生拥堵。”经常来往于雁田与深圳的市民王先生表示。

临深片区各镇交通联系不畅已经成为制约区域发展的主要因素。“每次从凤岗到高速路口都得走半个小时，路网交通改善迫在眉睫。”显然，东南临深片区在内部交通上需要强化统筹，让更多路网优化升级、互联互通。

随着凤岗去年初启动“3+1”重点工程项目，未来5年将再投入9.5亿元，全面完善凤岗镇交通路网。而在凤岗镇此次大手笔的路网投资中，还包括计划投资2亿元升级改造40条镇村道路。

凤岗致力完善交通路网的决心可见一斑。但汽车终究跑不过高铁，在塘厦市民的一片期盼声中，赣深高铁来了。

据悉，赣深高铁项目总投资641.3亿元，新建正线全长436.4公里，共设14座车站。东莞段仅在塘厦林村设站，暂定站名“东莞南站”，而这也是高铁进入深圳前的最后一站。也就是说，一站抵达深圳，即将成为现实。

从规划来看，高铁落户塘厦后，初定将从地铁1号线修建一条支线与高铁对接。再加上赣深高铁东莞段预留的松山湖支线和南沙高铁支线，未来塘厦将有望成为重要的交通枢纽，从而改变东南临深片区原有的对外交通格局。

“但真正让高铁客流过得来、留得住，关键是要在高铁站周边形成有吸引力的城市载体。” 华南城市研究会会长胡刚表示。

因此，东莞从以往的拼资源、拼政策，到现在拼环境、拼城市品质。不得不说，为了让深圳转移而来的优质资源留下来，东莞在改善人文环境方面的确做出了诸多努力。

气质提升 全面对接深圳

众所周知，东南临深片区拥有着东莞最丰富的山体景观资源，如大屏障森林公园、观音山公园等，都是东莞不可多得的生态居住资源。

为了利用好这一稀缺的自然资源，东南临深片区以生态为基底，构建山、城、水、林的绿色发展格局。加之以居住、商业、公共服务为主体的综合服务组团与产业组团紧密联动，促进产城人融合。

以塘厦为例，按照规划，该镇将突出山水自然禀赋特征，保护良好自然生态环境。在合理安排各功能区的前提下，保持传统城镇风貌，改善城市景观及视觉环境，塑造高品质城市形象。

未来，塘厦镇将建设成为先进制造业发达、商务和休闲服务功能突出、适宜居住的深港后花园和世界高尔夫名镇、莞深融合的先行试验区、东莞市东南部区域中心。

经过这一系列扎实举措，该片区城市品质将会得到大幅提升。东南临深片区的发展潜力，也普遍被看好。“小区粤B牌的车占八成以上，业主几乎都是住在东莞工作在深圳。”凤岗镇大运城邦一名业主称，小区与深圳龙岗就一个十字路口的距离，双城生活已经成为很多深圳人的常态了。

除了被深圳高房价挤压的深圳客，随着莞深城市交流的不断深入，未来还将会有更多像京东这样的企业，甚至是整条产业链来到东南临深片区。正如华为搬到松山湖，也为松山湖带来了一条生态链，组建了一个产业生态圈，推动了东莞本土产业升级。

同理，作为东莞最先受深圳辐射影响的地区，东南临深片区在承接深圳产业外溢的同时，必将带来产业升级、人口大量涌入，继而推动经济发展提速，这些都是可以预见的。

随着东莞实施城市品质三年提升计划，将进一步提升其承载力与吸引力，城市气质将发生由内而外的转变。东南临深片区正以“全面放开”的姿态，实现对接深圳的梦想。