警惕!4个重要信号影响成都楼市!

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  万涓成水。

  楼市走向都是由一件件具体的小事互相作用而导致的,有的事看似无关其实都暗藏脉络。理清这些脉络我们就能看到混沌市场最里层的关系。

  近段时间,我们发现四个与成都楼市有关的信号:

  

  水果大幅涨价。很多水果相比去年至少涨了50%-100%。

  房企疯狂抢地。土拍市场火爆,全国各地频出“地王”。

  住建部再点名。一月内点名10城,调控风向与春节前完全不同。

  市场谣言四起。各种谣言扰乱市场风向,造成购房者恐慌。

  

  1、水果涨价:资本的罪恶

  苹果10元一斤,丑柑12元一斤,草莓26元一斤,水蜜桃30元一斤,半个西瓜30元…

  近段时间,经常在超市买菜的人应该都有感觉,我们离“车厘子自由”好像越来越远了。除了水果,蔬菜、大米、猪肉都有一些涨幅。

  

  为什么突然就涨价了?没有大的天灾不足以造成这样的涨幅,唯一能解释的就是大量资金进场了。

  每逢经济不景气,央妈都会用降准、增发货币等方式刺激市场流动性,多出来的货币流向哪里去?从银行的角度来讲,经济困难时期任何行业的投资回报都不如房地产来得稳当,所以他们更愿意把钱放给房企,这也从侧面刺激了房价上涨。

  但今年情况有些不同。中央严控资金流入房地产,于是一批市场游资进入生活消费市场,水果蔬菜等短交易周期产品极易被突然涌入的资金炒高。

  今年一季度,中国经济账面很漂亮,但这背后有货币放水总量6.27万亿。就在5月15日央行再一次放水2800亿。而为应对中美摩擦带来的经济影响,也有可能通过拉动内需来弥补。所以今年“蒜你狠”、“姜你军”等角色可能又将重新上场。

  而房地产市场,我们已经看到国家调控的决心,将原本跃跃欲试要入市的资金挡在楼市之外,为购房者创造出一段难得的稳定窗口期。对于房企来说,市场资金充裕仍然是利好消息,他们已经开始为下一步的攻城掠地做准备。

  

  2、房企抢地:抢占未来筹码

  国家调控的冷静挡不住房企的热情。三四月份的全国楼市回暖,给了房企信心。而由于资金充裕、银行信贷利率降低,对于头部房企项目融资实则利好,一些房企通过海外融资或绕道中小企业,总归有各种各样的融资渠道。

  中原地产统计数据显示,2019年前4个月累计有28家企业拿地金额过百亿,仅四月单月就有18家企业拿地金额超过50亿元,刷新了最近一年多土地市场的月度记录。其中融创、碧桂园、中海、华润、新城等品牌开发商大量布局一二线城市,在武汉、苏州、杭州、重庆等城市都掀起了土拍高潮。

  

  喊出“小心市场”的融创反而最为高调,今年前四月的拿地总金额已达到626亿元,居于首位,并远高于位居第二位的万科390亿元。要知道2018年一整年,融创才买了300亿元的土地。

  在成都市场,3月12日德商以17200元/平方米拿下茶店子地块,刷新楼面价记录;仅两个月后,首入成都的禹洲地产以18400元/平方米的高价拿下三圣乡地块……

  土拍的火热反映了房企对城市发展和楼市的信心。对房企来说,手中有地心头不慌。在楼市开始分化的2019年,大都市圈的土地正在成为一种稀缺的资源,谁在一二线城市土地储备越多谁就更有未来扩张的资本。而市场乍暖还寒,对房企来说也不失为抢占筹码的最佳窗口期。

  

  3、调控转向:万变不离其宗

  5月18日,住建部明确预警佛山、苏州、大连、南宁4个城市房价上涨太快。一个月前的4月19日,住建部还曾经对另外6个城市进行过预警。楼市调控的紧张性不言而喻。

  苏州已经于前几天发布了调控新政。这一匹脱缰的野马,房价已经连续5周领涨全国。在之前的两个月里,土拍市场上的地价也真是非常放飞自我。

  

  四月中旬,苏州园区楼面价突破3万元,房价直逼上海。

  四月下旬,两场土拍中三个地块刷新区域地价。

  五月上旬,拍卖三宗地块再次刷新区域地价。

  

  你不入地狱谁入地狱?面对住建部的压力,苏州不得不发布限售新政。据说苏州的业主们上午还在讨论“3万太LOW,不挂4万是自残”,结果下午就被“限售5年”整懵逼了。

  

  而在苏州之前,合肥、丹东、西安等城市都已试探性加码楼市调控,这跟春节前的风向完全不同。从去年底开始,调控结构性放松的地方不少,当时没有一个城市认为自己应该加强调控。原因都很简单,卖房、卖地压力大,不放松咋办?

  而近期面对各地楼市回暖带来的巨大市场压力,调控加码也让我们看到了国家对于“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。所以不管是放松或加码调控,都是在完成同一个目标——“稳”,就看自己城市啥情况,采取啥办法。

  很多购房者只见其“变”不明其“宗”,恰恰成为谣言滋生的土壤。

  

  4、谣言四起:购房者的恐慌与不安

  一边是“限购新政即将再加码”,一边是不知哪里传出来的“炒房团大量抛售成都房产”,这段时间的谣言纷纷扰扰搞得购房者不知所从。

  而在成都市场上,15日前突然成交量暴增,更说明了大量刚需购房者对市场的不安和畏惧。我只想说,别让谣言带歪了成都楼市。

  苏州、丹东、西安等城市的调控升级,都是因为市场出现了某种失控的迹象:苏州房价地价双双放飞,西安新房连涨38个月,丹东被“炒房团”和“朝鲜改革开放”的概念弄得晕头转向。

  但反观成都的房地产市场仍比较平稳,不存在大起大落的趋势,所以调控政策没有理由大幅放松或收紧。且成都目前的调控措施在全国范围看都算严格,即使再出任何政策,趋严的空间也不大,就算有小幅调整也不用大为恐慌。

  至于“炒房团大量抛售成都房产”的说法更是空穴来风。一个只闻其声不见其人的“炒房团”概念,被塑造成瘟疫,从2016年开始被成都的一些开发商、中介和空军用得为所欲为,想买就买想卖就卖。

  这些谣言无论是唱空还是为制造紧张情绪,无论是人故意为之或是以讹传讹,其实都是市场纷繁复杂情况下的正常产物。作为有实际需求的购房者应该抛开这些障目之叶,千万别被谣言带偏了。

  

  伊利丹

  一粒没钱买房的苦鸡蛋

  从以上四个方面,得出以下三个结论:

  1、市场需要充足的货币来拉动。资金充裕是下半年市场走势的基础。但房地产市场不可能大水漫灌,这是国家调控的要求,也是决心;

  2、大热则控、遇冷则松。“稳”是楼市总基调。但“稳”会有一个范围,下次蛋哥专门写篇文章来分析一下;

  3、千万别以为一切都是“理所应当”。楼市里“巨婴心理”最害人!

  蛋哥有一个观点:商品房是商品,任何商品都没有理由让每个人都买得起。能像商品房这样让国家如此费尽心力调控市场维持价格的商品不多,该抓住的机会一定要抓住。

  资料参考:国民经略、叶檀财经、子木聊房、叶檀财富、壹书生说房、吴思竹等。


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