天津楼市调控:松or紧?这个政策将会有变化!

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最近恐怕很多买房人的心又悬在半空了。

楼市热火朝天之后,一盆冷水泼了下来。苏州就是那个出头鸟,用大热换来了调控:

苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年,园区全域,二手房限售5年。

01

2019年已经快过半,能越来越明显的感觉到,今年楼市完全是各种利好和风险双面夹击,总是会有一些“意外”的事件降临。

很多人觉得最近楼市气氛又变了,调控似乎又紧了。

最近天津二手房成交量不小啊,又有几个新房开盘售罄了,那天津会不会也跟进?

一句肯定的话:天津不会!

会不会再度调控不是看楼市的绝对热度,而是要看相对热度,就是要放在全国来看。

与其说今年是“一城一策”,不如说今年是“打地鼠”政策,哪里冒头打哪里。

只要你在全国排名看起来不那么“优秀”,那自己的“小刺激”是绝对OK的。

数据来源:冰山指数

通过最近几周的全国大排名,可以很清楚的看出,苏州为啥要收紧?霸占第一名太久了啊,膨胀的太厉害了。

现在苏州的代言文案是这个段子:

“谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两小时,把房子买在了上海。”

但天津绝对不在冒进行列之内,调控需要的不是紧,而是松。

所以,现在的调控逻辑已经变了。

以前是上面定统一的调子,各城市一起执行。但现在是,每个城市都可以根据自己的情况调整,可以是松,也可以是紧。

因此,有一个城市限购、限售了,不代表别的城市都要跟进,也有可能出现放开落户等松的政策。

以后这都是常态,不会再有全国统一的楼市了。

02

来看天津最近的土地市场。

有些地块溢价率齐刷刷的起来了,连宁河区都能达到25.4%的溢价率。

虽然土拍热度高涨,拉抬着市场预期。但地价和房价的关系,并没有出现本质的变化,依然是地价+各种成本≤房价。

为什么出现了溢价率还能满足这个公式呢?

因为土地起拍价降了不少,这就是天津的高明之处。今年是要量的一年,而溢价率是传达预期最好的话筒,但还不能破了限价。

尽管可以“因盘施策”,但一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线,谁敢冒头,就打压谁。苏州出台限售就是最好的例证。

所以必须在地价端做文章。

但有两个项目不符合这个公式。

 金地空港地块,楼面价14031元/平米,旁边复地湖滨广场21500元/平米,现在看来,金地的这个价格高了呀。

但事实上,金地心里也算了账了。

复地湖滨广场就还剩最后一栋44号楼没卖,很快空港就又没供应了。而且去年天保云栖路地块楼面价15129元/平米,比金地的还高一点。

最关键的是,空港还蹲着金隅三个地王呢,楼面价3万+啊,这么看来,金地现在的楼面价没毛病。

但就引出了一个问题,空港接下来的新房价格会结构性上涨。

 另一个项目就是泰达建设开发区地块。

在格调林泉旁边,肯定又是个格调系。周边的振业铂雅轩高层23000元/平米,似乎泰达建设15196元/平米的楼面价高了一点点。

但是,格调林泉2栋楼188套房子,今年3月10日开放客户注册,一天时间就注册了2000多组,而2018年的意向客户更是达到了3万多组……

为什么意向客户这么多呢,是因为格调林泉新房限价22000元/平米左右,但二手房已经挂到32000元/平米了,倒挂很严重。


 

这么大的购买力,夸张点说,这个地块恐怕都有了准业主了,也大胆预测一下,这两块宅地应该还继续做“格调林泉”。

泰达建设开发区地块(A、B)

03

再看新房市场,最近严重的分化又出现了,有涨价的,有售罄的,还有优惠的。

比如仁恒公园世纪,5月11日加推了高层8号楼,均价40500元/平米,较之前的39500元/平米单价上涨了1000元。

 中加生态示范区4月30日加推小高层,均价13500元/平米,已售罄

 中福朗诗翠微澜阁4月13日开盘洋房和小高层,价格分别为14000元/平米和12500元/平米,去化率超80%

 格调平园5月11日首开新地块小高层,均价32000元/平米,已售罄

 贝肯山5月11日开盘洋房,均价23000-27000元/平米,去化率93%

 卓越云门5月12日首开112套洋房,均价21500元/平米(精装),已售罄

……

可以发现,这些已售罄的项目,价格也是摁得住的。售罄的前提是蓄客效果非常好,但也并不能突破限价。

但售罄出现的同时,给优惠的项目也不在少数。

 泰达城河与海最后两栋高层首开时均价34000元/平米,现清盘特惠价30000元/平米;

 九和府首开均价29000元/平米,现价格已调到25000元/平米;

 融侨方圆现特惠房最低价19394元/平米,要知道它的楼面价可是16816元/平米;

 龙洲道188号特惠价格最低23349元/平米,基本回到了首开的优惠价格;

 大运河府最低单价21081元/平米起,也是比正常报价低了1000多;

 金科天湖此前洋房16000-18000元/平米,精装修,现在价格直接调到毛坯价12000元/平米。

……

天津今年的楼市会遵循两点:

 绝大多数新盘都没有涨价的机会和空间,其实这也不仅是天津,全国范围内皆如此。

 掌握主动权的“地价”,因为价格体系已刷新,所以逐渐会为各个板块划出新的价格天花板。

基本上可以说,下半年买新房,至少价格方面,没有什么悬念。

04

二手房方面,很明显,进入5月以来在量的方面又有一些微挫。

4月的成交量是3月的70%,预计5月的成交量会在4月的基础上再打个8折。

挂牌量却还是在小幅地、不紧不慢地,但是几乎不停步地上升。

现在这个数据已经突破了7.5万,达到了75739套,这个存量可不是个小数字。

新房和二手房一定是联动的,现在新房的限价红利仍在,限购没有、也不可能在短时间内放松。

大量的改善群体,想要买新房就得把手上的房子给置换了。

但在冷暖交锋之际,二手房买家也很焦虑,“再观望一下,还是立马下手?”这两难的内心戏,一天能上演好几次。

所以一个活跃的新房市场必须用一个活跃的二手房市场去做“底托”。

但显然,天津的二手房市场有了逐渐进入冷淡期的趋势,那新房市场呢?

另外值得一说的是棚改,财政部近期发布了各地2019年棚改预计开工量的数据。

在全国31个省市中,只有5个城市棚改规模有所扩张,分别是广西、广东、福建、天津、西藏,天津没有被压缩。

最近红桥区公元大观卖的还不错,据了解有很多业主手里攥着的都是拆迁款。

这又是另一层维度的潜在购房需求。

05

有一点能确定的是,天津买房需求大水池中的水越来越多,无论是土地,还是新房,还是二手房的基础都是很好的,现在差的就是“一阵风”。

而对于现在天津在全国的成绩来说,这阵风几乎不受“高气压”的影响,想吹就吹,只是时间的问题。

最近的“一阵风”可能会来自“引才政策”。

5月18日,第三届世界智能大会闭幕会上,发布了“海河英才”行动计划执行情况。

截至2019年一季度末,“海河英才”行动计划引进各类人才15.6万人,平均年龄31岁。

并且提出:“下一步,天津将根据企业需求,研究制定针对性和操作性更强的政策措施。”

可以确定,接下来有关“海河英才”的政策将会有变化!

今年的政策很多变,基本都是在中央的手掌上个玩个的,大前提就是不出圈。

所以买房更要有坚定的心态,守住自己的小环境,什么信息需要屏蔽,什么信息需要关注,要学会甄别,而不是被错综复杂的信号和预期带乱节奏。


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