最近恐怕很多买房人的心又悬在半空了。
楼市热火朝天之后，一盆冷水泼了下来。苏州就是那个出头鸟，用大热换来了调控：
苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，园区全域，二手房限售5年。
01
2019年已经快过半，能越来越明显的感觉到，今年楼市完全是各种利好和风险双面夹击，总是会有一些“意外”的事件降临。
很多人觉得最近楼市气氛又变了，调控似乎又紧了。
最近天津二手房成交量不小啊，又有几个新房开盘售罄了，那天津会不会也跟进？
一句肯定的话：天津不会！
会不会再度调控不是看楼市的绝对热度，而是要看相对热度，就是要放在全国来看。
与其说今年是“一城一策”，不如说今年是“打地鼠”政策，哪里冒头打哪里。
只要你在全国排名看起来不那么“优秀”，那自己的“小刺激”是绝对OK的。
数据来源：冰山指数
通过最近几周的全国大排名，可以很清楚的看出，苏州为啥要收紧？霸占第一名太久了啊，膨胀的太厉害了。
现在苏州的代言文案是这个段子：
“谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。”
但天津绝对不在冒进行列之内，调控需要的不是紧，而是松。
所以，现在的调控逻辑已经变了。
以前是上面定统一的调子，各城市一起执行。但现在是，每个城市都可以根据自己的情况调整，可以是松，也可以是紧。
因此，有一个城市限购、限售了，不代表别的城市都要跟进，也有可能出现放开落户等松的政策。
以后这都是常态，不会再有全国统一的楼市了。
02
来看天津最近的土地市场。
有些地块溢价率齐刷刷的起来了，连宁河区都能达到25.4%的溢价率。
虽然土拍热度高涨，拉抬着市场预期。但地价和房价的关系，并没有出现本质的变化，依然是地价+各种成本≤房价。
为什么出现了溢价率还能满足这个公式呢？
因为土地起拍价降了不少，这就是天津的高明之处。今年是要量的一年，而溢价率是传达预期最好的话筒，但还不能破了限价。
尽管可以“因盘施策”，但一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线，谁敢冒头，就打压谁。苏州出台限售就是最好的例证。
所以必须在地价端做文章。
但有两个项目不符合这个公式。
金地空港地块，楼面价14031元/平米，旁边复地湖滨广场21500元/平米，现在看来，金地的这个价格高了呀。
但事实上，金地心里也算了账了。
复地湖滨广场就还剩最后一栋44号楼没卖，很快空港就又没供应了。而且去年天保云栖路地块楼面价15129元/平米，比金地的还高一点。
最关键的是，空港还蹲着金隅三个地王呢，楼面价3万+啊，这么看来，金地现在的楼面价没毛病。
但就引出了一个问题，空港接下来的新房价格会结构性上涨。
另一个项目就是泰达建设开发区地块。
在格调林泉旁边，肯定又是个格调系。周边的振业铂雅轩高层23000元/平米，似乎泰达建设15196元/平米的楼面价高了一点点。
但是，格调林泉2栋楼188套房子，今年3月10日开放客户注册，一天时间就注册了2000多组，而2018年的意向客户更是达到了3万多组……
为什么意向客户这么多呢，是因为格调林泉新房限价22000元/平米左右，但二手房已经挂到32000元/平米了，倒挂很严重。
这么大的购买力，夸张点说，这个地块恐怕都有了准业主了，也大胆预测一下，这两块宅地应该还继续做“格调林泉”。
泰达建设开发区地块（A、B）
03
再看新房市场，最近严重的分化又出现了，有涨价的，有售罄的，还有优惠的。
比如仁恒公园世纪，5月11日加推了高层8号楼，均价40500元/平米，较之前的39500元/平米单价上涨了1000元。
中加生态示范区4月30日加推小高层，均价13500元/平米，已售罄；
中福朗诗翠微澜阁4月13日开盘洋房和小高层，价格分别为14000元/平米和12500元/平米，去化率超80%。
格调平园5月11日首开新地块小高层，均价32000元/平米，已售罄；
贝肯山5月11日开盘洋房，均价23000-27000元/平米，去化率93%；
卓越云门5月12日首开112套洋房，均价21500元/平米（精装），已售罄；
……
可以发现，这些已售罄的项目，价格也是摁得住的。售罄的前提是蓄客效果非常好，但也并不能突破限价。
但售罄出现的同时，给优惠的项目也不在少数。
泰达城河与海最后两栋高层首开时均价34000元/平米，现清盘特惠价30000元/平米；
九和府首开均价29000元/平米，现价格已调到25000元/平米；
融侨方圆现特惠房最低价19394元/平米，要知道它的楼面价可是16816元/平米；
龙洲道188号特惠价格最低23349元/平米，基本回到了首开的优惠价格；
大运河府最低单价21081元/平米起，也是比正常报价低了1000多；
金科天湖此前洋房16000-18000元/平米，精装修，现在价格直接调到毛坯价12000元/平米。
……
天津今年的楼市会遵循两点：
绝大多数新盘都没有涨价的机会和空间，其实这也不仅是天津，全国范围内皆如此。
掌握主动权的“地价”，因为价格体系已刷新，所以逐渐会为各个板块划出新的价格天花板。
基本上可以说，下半年买新房，至少价格方面，没有什么悬念。
04
二手房方面，很明显，进入5月以来在量的方面又有一些微挫。
4月的成交量是3月的70%，预计5月的成交量会在4月的基础上再打个8折。
挂牌量却还是在小幅地、不紧不慢地，但是几乎不停步地上升。
现在这个数据已经突破了7.5万，达到了75739套，这个存量可不是个小数字。
新房和二手房一定是联动的，现在新房的限价红利仍在，限购没有、也不可能在短时间内放松。
大量的改善群体，想要买新房就得把手上的房子给置换了。
但在冷暖交锋之际，二手房买家也很焦虑，“再观望一下，还是立马下手？”这两难的内心戏，一天能上演好几次。
所以一个活跃的新房市场必须用一个活跃的二手房市场去做“底托”。
但显然，天津的二手房市场有了逐渐进入冷淡期的趋势，那新房市场呢？
另外值得一说的是棚改，财政部近期发布了各地2019年棚改预计开工量的数据。
在全国31个省市中，只有5个城市棚改规模有所扩张，分别是广西、广东、福建、天津、西藏，天津没有被压缩。
最近红桥区公元大观卖的还不错，据了解有很多业主手里攥着的都是拆迁款。
这又是另一层维度的潜在购房需求。
05
有一点能确定的是，天津买房需求大水池中的水越来越多，无论是土地，还是新房，还是二手房的基础都是很好的，现在差的就是“一阵风”。
而对于现在天津在全国的成绩来说，这阵风几乎不受“高气压”的影响，想吹就吹，只是时间的问题。
最近的“一阵风”可能会来自“引才政策”。
5月18日，第三届世界智能大会闭幕会上，发布了“海河英才”行动计划执行情况。
截至2019年一季度末，“海河英才”行动计划引进各类人才15.6万人，平均年龄31岁。
并且提出：“下一步，天津将根据企业需求，研究制定针对性和操作性更强的政策措施。”
可以确定，接下来有关“海河英才”的政策将会有变化！
今年的政策很多变，基本都是在中央的手掌上个玩个的，大前提就是不出圈。
所以买房更要有坚定的心态，守住自己的小环境，什么信息需要屏蔽，什么信息需要关注，要学会甄别，而不是被错综复杂的信号和预期带乱节奏。
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