房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

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  最近我们团队其实还挺奔波的,开启了全国范围的市调,说到底,没什么比肉身切入一线更值得的信任。但奈何粉丝的热情总比我们的脚步快上那么一些,而且我还挺有意思的发现,在后台中,现在越多越多的粉丝不想把鸡蛋装在一个城市里,比如前段时间,就有太多的外地朋友来咨询苏州楼市投资的问题。这点上,我们“真有好房”的后台城市切换上,就很直观。

  

  这方面,我们团队毕竟走过这么多城市,也有人在其中真金白银的落了子,所以今天就和各位分享下我们的一些心得。但其实市调看起来轻易,但还是蛮复杂的系统,所以贪多嚼不烂,今天就先和大家分享一个我们市调最好用的伙伴,地图。从任何维度,地图是我们市调的第一堂课。听着多少有点神奇,但地图有时候就是城市的“本我”,想说的和没说的都在上面,还往往比城市本身说的更多。

  

  首先,当你想去一个陌生城市选筹,我们可以把他当做一个股票池子,这样,我们就要整体上判断这个城市,值不值的入手。因为只要整体组足够优质,遇坑的概率小很多外,即便遇到的坑,也可能随着这个城市大行情解套。这点上,“鹤岗们”的反例,已经很好说明什么叫不动的不动产。

  

  那在地图维度看来,该怎么切入。这方面,要感谢下我们的高德地图,做了一件很有意义的事,为每个城市都订制离线地图包和导航包,排名大概如下。

  

  什么意思呢,因为高德离线包主要收录的是城区活动范围,应该说这样的离线包,包含信息量大概是这两个:城市建成区和路网密集程度,简而言之,就是城市化和基建水平。但是这样覆盖面还不立体,毕竟重庆这样面积都快赶上一个省,占了不少便宜。好,那我们接着这么做,用城市单位面积和城市数据包做对比值,就很真实。

  

  而当你把所有加权因素都考量进去,来自“力哥理财”的数据,综合的位序差不多是这样的。

  

  某种程度,能看到是中国城市们不愿掀开的底牌。我们找个理由去买某城市时,可以用资源,用产业,用利好去说服自己,但说到底这些最终都会折射到城市化真实水平上,这才是买现货而不是等期货。所以,为什么我们最终要肉身切入到城市一线,唯有这样,才可以真实感受城市的现货水平。说实话,这份榜单还是比较符合这些年我们市调城市印象的,夜晚的灯光也实诚的说明了这点。

  

  甚至拉出房价的排行,也能很大程度的重合,这个维度上,你也就能够很好的理解,为什么苏州房价在17年被限制住,但很快在18年反弹回来,就像股票的价格根本是内在价值,就是城市值这个钱,最终还会涨回来。

  

  但还有些城市就很神奇,比如厦门,面积不大,人口不多,房价却很靠前。而这就是城市地图,很重要却容易被忽略的元素,地形。我至今记得,当我开车走遍厦门市调的时候,感慨这城市成长起来真不容易。改变平视视角,用俯视视角观察下,就很好办。我们百度地图卫星图直接看下,厦门岛岛上的土地是变不出来的,而岛外又是四面环山,这样城市扩张注定是有边界的。

  

  也就是意味着,可利用的土地不多,每一寸都愈发珍贵,所以我们在市调同样地形温州,福州,深圳,珠海,同样能看到,超高层很多,并且楼间距排布都很紧密。城市的增值来自于城市的扩张,而这样边界被限制,地形被割裂的城市,对外的想象空间有限,只能提升单位价值。

  

  而且,这样城市人为能操盘的空间有限,城市扩张的剧本和方向早就写好,哪里还有可供利用的土地,资源必然要向那边倾斜。这点上,遇到这样类型城市,全力以赴打造的新城,房价回报往往高于传统市中心。好,有割裂就有平川。那些没什么地形包袱的城市,其实难度更高。首先,老天爷赏饭吃,城市天然能四面摊大饼。

  

  就在去年,我成都朋友自豪在微信上告诉我,成都现在是全国第二个有六环的城市了,我还特地去市调了一趟,感慨这饼是有点大。而环线往往是这种类型城市的标志,在这种城市买房,往往最大衡量标准就是在几环。

  

  从市中心到郊区,一环一价,资源也规律的向外进行摊薄。所以环线型城市,除了苏州这样为了保护古城特殊原因,大多数市中心虽然不再成长,可环线感非常强,中心资源很雄厚,家底也很少拿出去分享。因此选择这种类型城市的市中心,虽然不见得未来能房价暴击,可预期很稳健。只是在陌生城市,最不建议老破小,因为在学区,拆迁之类信息不对称上,你是最劣势的,如果看中的品质房够不上,下限也要是次新房。

  

  那么,这种是不是就用环线为基准,随便买呢?郑州是个很典型摊大饼的城市,但如果你来咨询我郑州买房,我会毫不犹豫的回复,在东面买。当我在郑州翻开郑州地图,就会发现在东面的排布很有意思,显得很不规则,那里就是郑东新区。

  

  从当年著名的鬼城到如今郑州楼市房价统治级的地位,郑州新区背后是城市扩张另一种力量,政府操盘。应该说,正因为可利用土地足够多,留下的操盘空间也相当大,同时我们也要理解,政府运营一个城市,好比我们当个家,钱是用来教育,旅游还是购物,资源总是不够用,主次是会明确的。

  

  郑州就是从一开始把给到最好家底都给了郑州新区,等这里成了,再向东对接开封,东南联动空港新城,盘活整个郑州格局,也把郑州航向的舵,锚定在东方。说到底,这种类型城市,市中心是托底,而机会点藏在操盘手意图之中。那怎么洞察这种意图呢?先说一个偷懒的方法,在市调城市中,一定会找的一张图,地铁规划图。

  

  地铁是当下城市,尤其二线最大的投资。不管他对哪里口号喊有多深情,但是愿意花钱的才是真爱。踩盘中,我觉遇到过一个很纠结的板块,长沙梅溪湖。虽是长沙重点打造的新城,气质也很优越,但却很难扛起未来长沙主中心的大旗。理由不复杂,长沙未来密集的地铁网,这里只规划了边缘的两条,加上周边环山的地形,注定成型后没法进一步扩张了。

  

  地铁规划图上的信息量,比想象还多,以无锡为例来解读下。如果你想知道一个陌生城市的市中心在哪里,找到他的一二号线交汇点,如果不是,也不会离得很远。在无锡,便是三阳广场,而围绕节点,地铁路网会很密集,大致就是中心城区范围。

  

  接着,会发现有个地方密度很突出,就是无锡南部,也就是说,政府未来最愿意为这里花钱,那么这里未来就是城市溢价最高的地方,也就是无锡太湖新城。不过局限很明显,就会如果还没有地铁规划,但城市牌面还不错,怎么找。我有个生意做得还不错的朋友,每天的必修课是新闻联播,用他的话说,该说的都说了,能捋出多少,那就不是发声端的事了。

  

  同样,政府每次花大力气去订制城市未来总体规划,不是什么形象工程,而是未来的城市预期,注定要实现的那种。所以,我们每次去到每个城市,第一站一定是这个城市的官方规划展览馆,因为那里有着这个城市最好的城市沙盘,前文提到的地形,城市面貌极其直观,还有着这个城市最明确的规划,那里城市会把他所有想说的说给你听。

  

  还是无锡,未来怎么操盘,在规划中说还是蛮直白的,一条连贯市中心和太湖新城的主轴线很显眼。

  

  进一步,太湖新城在规划上被放到和市中心一样的能级,某种程度,这就是政府决心。

  

  好,我再给大家分享一个进阶版,怎么看决心有多大,那就看控规(控制性详细规划的简称),也就是太湖新城这张花花绿绿,我们一般不愿意看的图。

  

  但信息量通常是最大,来简单了解下这些颜色背后的意义。

  

  看着很犯晕,但真正对我们普通有价值也就三种用地,住宅,商业,办公,简单来说,红黄两个阵营。同样,你的地块未来会长成什么样,从控规的娘胎里就定好了。理解这点,就能明白有的新城,没有被盘活,终于沦为睡城,比如燕郊,在底层配比上就出了差错,只有居住用地,工作必须要去北京解决。一个优质的地块长成,就像炒一盘好菜,料要很均衡,来看太湖新城的控规比例。

  

  三种用地的布局就很明确,大量产业可以迁移过来,买这里房子不必再起早到市区上班,这样商业配套也有人气,能慢慢开起来。市政配套和大量生态用地则把界面点缀的很有气质,虽然太湖新城还没有完全成型,但是预期已经明确,无锡市场也愿意溢价买账。一张地图就是最好的城市胚胎,能让你看到城市长大的样子。

  

  而地图能说的,还远不止这些。当我身处一个城市时,用百度热力图就能把城市格局铺展很清晰,比如苏州在热力图上就很匀称,你很找到绝对的中心,这样城市房价容易扁平,选筹出错的概率就会小很多。

  

  这里限于篇幅,就不展开了,总之,但你来到一个城市,一张饱含信息的地图就是极佳的对话伙伴,懂城市想说的,懂城市没说的。当然,没什么比实地看盘更踏实地的,而一个好的将军必有两点,身经百战,地图随身。以上为正文,来自三鱼。

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