望京SOHO见证上千家创业公司兴衰,5年租金翻两番,如今也缺租客

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  文 | 王妍编 | 张硕01这里是望京望京SOHO门前,整齐划一地摆放几百辆共享单车。因为距离附近三个地铁站的步行距离都超过1公里,自行车是这里绝大多数上班族必不可少的交通工具。工作日的早上,站在望京SOHO的高层办公室里,向地铁站的方向望去,乌泱泱的一群人,像蚂蚁一般涌向周围一栋栋建筑。与同处四环外、同是中国互联网公司标志性聚集地的西二旗相比,望京SOHO楼里的年轻白领们时尚入时,楼下有风格多样的美食和以数量取胜的咖啡馆、便利店。相同的是,深夜灯火通明的大楼、挤不上去的地铁、排不上队的班车,和永远堵得水泄不通的十字路口,时刻挑战着在这里为梦想和生存而奋斗的上班族。五年前,望京B29地块项目用地经过地产商SOHO中国之手,从一块荒地,摇身变成从首都机场进入市区后的第一个地标性建筑,被誉为“首都第一印象建筑”。这座由三座椭圆形的高塔组成的写字楼,最高的塔三有47层,高达200米。外墙上布满粗细不一的白色铝板,远远看起来,在阳光的折射下,三座高塔像竖立的三个巨大的蛋壳。

  

  图/视觉中国电影《中国合伙人》里,黄晓明扮演的成东青就是在这里,搬着梯子、戴着手套,一盏一盏地拧熄电灯。望京SOHO出现在越来越多的影视作品里,何佳发现最近追着看的一部电视剧里,望京SOHO是主要取景地,曾在这里工作的她决定弃剧,“看个剧都把人活生生逼出焦虑。”社交媒体、朋友圈,很多年轻人也把这里作为北京的打卡胜地,都对这组“巨蛋”表现出异乎寻常的迷恋。有人赞叹它的前卫,有人诟病它华而不实。外面的人被它出自国际建筑奖的设计师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)笔下的惊人想象力所吸引,长久待在里面的人却觉得为了追求建筑风格,牺牲掉的使用率让这里变得压抑:“在里面上班时间长了会有一种压迫感,因为整体上空间非常局促,除了工作区域,基本上没有什么公共的休息和活动空间。”在地产商潘石屹身体力行的推动下,从2014年望京SOHO开启招租后,这里一度成为全北京创业团队密度最高的区域,被称作中国新的创业“硅谷”。曾经醒目的灰色“第一高楼”,被许多创业者暗下决心,要让自己的公司有一天也搬进这里。不过五年时间,“中国新硅谷”也在发生变化。周边高低不一的写字楼拔地而起,巨头企业入驻的高档写字楼和填满创业梦的繁杂办公区隔街相望。不变的是,总有公司到来和离开,这里每天都在发生着商业世界的生死故事。02生和死,每天都在发生夏萌在公司三年半,一个月前提离职的时候,她才发现自己已经是公司里十足的“老人”。1998年出生的实习生已经进入职场,周围蠢蠢欲动的创业者来了一茬又一茬,她感叹连楼下的沙拉店和健身房都不知道换了多少个品牌。时间的翻云覆雨之手,在望京这个小世界体现的淋漓尽致。每次和新同事去望京SOHO对面的合生麒麟社吃饭,她总会想起在很多美食聚集的大厦间,曾经辉煌一时的“扫码一条街”,那是O2O创业的巅峰时期。最热闹的时候,几十名地推挤在这里,争相推销自己的APP。“当年从这头走到那头,如果你愿意全都扫一遍,从餐巾纸到保温杯,东西多得都拿不过来。”夏萌仿佛在回忆一段很遥远的历史。

  

  实际上,这不过是四年前发生在望京SOHO的创业潮,它的毛细血管里的一个“切片”。大浪淘沙,这里见证了太多创业公司的生生死死,中转往来。夏萌还记得,3年前刚入职,在她的办公桌上,还留有上家公司触控科技留下的贴纸印迹。这是一段被人津津乐道的开场。作为首批入驻望京SOHO的公司,触控科技曾是塔三最大的客户,当时仅其一家的租赁面积就达到2.4万平方米,而塔三的总建筑面积不过12万平方米。更重要的是,因为当时来得早,“势力范围”足够大,触控的租金仅只有每平方米每天4元多的优惠价格,这让很多后来者艳羡不已。因为游戏行业的资本寒潮,以及激烈的市场竞争,触控上市未果,团队人数也收缩到当时的五分之一,突然闲置出来的办公区也以每平方米每天8元左右的价格被租了出去。从美丽说到畅思,就连后来的租户也接连换了好几轮。潮水尚未褪去的时候,小蓝单车也在这里度过了最为疯狂的阶段。2017年初,共享单车的颜色大战正轰轰烈烈,面对竞争,小蓝单车CEO李刚意气风发,舆论风口上,他在望京SOHO的咖啡厅接受多家媒体采访,反复强调“先赢不算赢”。2017年5月在SOHO办公室举行的发布会上,他畅想要通过广告盈利,先于对手打一个翻身仗。不过三四个月之后,小蓝单车就陷入融资不顺、用户押金难退、拖欠供应商款项的负面新闻。创业公司的兴衰交替,在这里是再稀松平常不过的事情。2015年,因为优酷土豆注资,在资本的推动下,A站离开武汉进军北京,并直接搬进望京SOHO。作为国内第一家弹幕起家的视频网站,A站曾经聚集了数量最多的二次元爱好者。某种程度上,望京SOHO一度是这座城市里的娱乐重地。除了广州的虎牙、YY和武汉的斗鱼,陌陌、熊猫TV、映客、一直播都密集驻扎在这里。夏萌还记得,因为都是二次元的文娱公司,她和同事还曾去A站拜访“取经”。去年,因为内容变现困难,融资不顺,内容制作者流失,A站出现资金链断裂,最终未能逃过创业公司的另一种命运。2014年上市前夕,陌陌以每平方米每天5元的价格在塔二租下5660平方米,彼时团队不过200多人。前台,一块一人多高的LED 屏,实时显示着陌陌的用户增长数据。创始人唐岩每次进门,都能看到上面的数字。他知道,这个数字每增加一点,公司离上市就更进一步。这一年 12 月 11 日,唐岩抓起两岁半的儿子之手敲响了纳斯达克的开市钟。成立三年时间,公司市值达26.57亿美元。2016年,映客从国贸附近的普通民宅搬到望京SOHO。映客CEO奉佑生曾回忆,映客从西大望路的一栋2层楼起步,三年做成了独角兽。资本热情退潮后,虽然2018年映客在直播行业杀出了一条血路,几经波折后成功走向资本市场,并从望京SOHO搬到相距一公里之外的绿地中心。但直播行业的盈利难题,仍然困扰着仍在SOHO玻璃幕墙里的所有玩家。

  

  映客CEO奉佑生 图/视觉中国洪琳庆幸老板早在去年年初就提出“过冬计划”。从直播、兴趣社区到对话小说,克拉克拉(KilaKila,原红豆Live)进行了多种尝试,但是公司研发与内容生产的高投入,和变现能力、用户持续的活跃度之间始终难以达成平衡。所以即便在去年年底拿到一笔融资,克拉克拉仍然选择优化了一部分员工。资本市场的微妙变化,创业企业感触最为灵敏。“前两年,出海项目只要故事讲得好,公司融资就基本没问题。但从去年开始,投资者对项目变得非常谨慎。”面向中东市场的游戏支付、社交公司Mena Mobile的创始人马志军告诉AI财经社。去年,因为团队的扩张,公司从塔二的160多平方米扩租到400多平。他还记得,公司Pre-A轮的时候,他在拿到的7个TS里面选了包括贝塔斯曼在内的3家投资方。但今年的B轮,正在接触的三家投资方都来自中东本地。一头扎进风口的上市公司也未能幸免。2017年,一家新三板挂牌公司选择搬进望京SOHO,并宣布推出新产品进军共享充电宝领域。但共享经济的寒流之下,甚至还没能走进主流战场,就迎来退市、裁员的结局。韩姗姗告诉AI财经社,因为移动互联网流量红利不再,现在共享经济很难有什么利润,“大的公司资源可能还多一些,小公司投入技术人员相对较高,前期利润微薄,再加上去年融资难,缩减人员,治标不治本,也试着改变战略方向,做过学生线上课堂教育,也是投入太大回报低。”风口里的天上地下,猝不及防的离别开始频繁发生。3月10日,在员工离职、主播维权、高层内斗的各种传闻持续了半年多后,熊猫直播的命运终于尘埃落定。含着金汤匙出生的熊猫直播因为创始人是王思聪,2015年9月创立之初,就在望京SOHO塔三租下18、20、23三层,占地面积超过5000平方米。并在之后相继获得5次融资,一时风头无两。但在这场比赛烧钱换流量的游戏里,缺钱成为压垮熊猫的最后一根竹子。COO张菊元表示,从2017年5月至今,熊猫TV在22个月内没有一笔资金注入,管理层在过去两年至少寻找了5个潜在投资方,但遗憾的是最终没能解决资金缺口。熊猫直播是彭彭毕业后的第一站。因为一直喜欢玩游戏、看直播,在拿到多个互联网公司的offer后,他还是选择了熊猫,成为一名主播运营。他承认,“当然也有一部分原因是冲着王思聪。”他还记得,2018年2月的年会上,当天最大的奖品是欧洲15日双人游和一次乘坐王思聪私人飞机的机会,但比起中奖,和王思聪的聊天自拍让他高兴了很久。去年8月,是熊猫直播最后的高光时刻。王思聪注册成为LPL职业选手,代表IG电竞俱乐部出战8月19日对战VG的LPL夏季赛。比赛阶段,办公室里每天灯火通明。短短几天,熊猫直播的用户活跃度和流量迅速创造了2018年以来的新纪录。

  

  图/视觉中国留恋的情绪之外,在望京SOHO大楼里的退租、扩租,创业公司的更替始终在默默进行。无论如何,用户需求和使用习惯还是在这里保留了下来。当一个新的风口出现,望京SOHO仍然是创业者冷启动的最先选择。互联网咖啡在望京SOHO打响了第一枪。2018年11月,瑞幸咖啡在望京SOHO进行前期测试。因为人流多,不缺新客,瑞幸在这里投放的广告并不多,主要为了测试3万人覆盖的SOHO需要多久能够达到单店的最高产能,基于APP的裂变数量、拉新速度究竟能有多快。1个月后,连咖啡也宣布在这里落地了首家实体形象店。短短7天后,熊猫直播的前员工收到一家曾经面试过的公司offer,他意外地发现,上面的办公地址再熟悉不过,熊猫直播原本位于塔三的23层已经被这家医美公司租了下来。他好奇的是,“不知道能不能挑自己原来的工位?”03SOHO也缺租客名牌手表,腰间大大的logo“H”,西装革履的曹琦,比起身边走向写字楼的绝大部分人,都更像事业小有成就的商务人士。作为入行5年的商业地产租赁中介,用他自己的话来说,几乎是看着望京“长大”。现在他的那辆黑色奔驰的主要用途,就是带着前来看房的客户往返在望京SOHO和它周围2公里的商业楼宇。最近前来看房的人,偶尔会提及流传在坊间关于风水不好的说法,“玖富、陌陌、每日优鲜、新氧……”每每听到这个,曹琦就开始扳着手指数这些从望京SOHO起家的大公司。“新氧就在塔三,最近刚刚上市,很多高管都去了美国,阵仗很大。”5月3日,成立6年的新氧登陆纳斯达克,市值最高突破20亿美元。曹琦的言语间,总是表现出对许多公司都十分熟稔的样子。在望京SOHO,曹琦见过太多创业浪潮里的公司新生、扩张、裁员,又或者干脆消亡。在他眼里,这就跟四季的轮替一样,是再普通不过的事情,“这里有上千家公司,不可能全都活下来。”从公司的外部融资到内部的工位密度,对于入驻客户的实力和状态,这些中介们的心里都有一杆秤。2013年,医美平台更美和新氧先后成立。曹琦还记得,2015年2月,更美以每平方米每天6元的价格租下了SOHO塔三A座25层的一间900平方米的办公室。“刚搬进来时,只有几十人。”差不多是在同一时间,新氧也搬到了同一栋楼,后来金星的办公室就是潘石屹和张欣曾经办公的地方。曹琦感叹医美行业是真的赚钱,“大多数公司设计也就六平方米一个人,他们是十几平。”经历过医美O2O平台的跑马圈地,双方的竞争也更为集中和激烈。在曹琦的眼里,拿了一轮又一轮的融资,不断扩租的面积就是最好的证明。“离开这里的,通常都是要么难以支撑,要么就是发展得更好了。”因为公司的不断扩张,SOHO无力承载这些已经由小公司变成独角兽企业的全部,他们被迫散落在各个楼层。经过4年,新氧的团队人数已经超过900人,上市之后,它也即将从望京SOHO搬去来广营超过1万5千平的独栋写字楼。曹琦用“陪跑”形容自己跟客户的关系。除了把尽可能多的优质房源握在手里,他们还要想办法,怎么比同行更了解这些公司的动态。让有意向的租客能下定决心进来,经手的公司扩张很快,或者即将上市,则是一个更好的信号。每一场变动都意味着新一轮的赚钱机会。去年底,曹琦成功帮一个老客户找到新的办公楼,光提成就拿到上百万元。偶尔也会遭遇不可抗力因素。不久前他接触的一家金融公司,因为位于中关村的房租即将到期,想要搬来望京,还没等到签约,4月份金融投资类公司停止变更的一纸新规定,让他们只能作罢。还有些半路杀出来的令他“抓狂”的变化。他花费几个月时间给一家准备搬离SOHO的公司找到合适的新楼,临近签单,对方却突然反悔,对接人告诉他因为老板的个人关系,直接找了开发商。仅这一笔单子,曹琦透露他的个人损失超过50万元。“其实这样租下来的价格并不会低,因为开发商也不会希望这样的事情发生。”在他看来,比起竞争,他们在开发商那里更多扮演的是被需要的角色,双方相互依存。“开发商不可能只靠自己的能力就把这些楼租出去,SOHO这里少说有300多个中介,但还是有这么多闲置楼层。”如果穿越时光隧道,2014年算是望京SOHO的第一个里程碑。当年4月正式启动预租之后,触控科技、陌陌科技、奥图科技等数家科技公司率先入驻望京SOHO。比起中关村,彼时的望京SOHO仍处于价格洼地。但是随着互联网公司的不断聚集,韩国城和外企大楼的标签逐渐成为过去,租金也随之水涨船高。有数据显示,刚交付使用时,塔三的互联网公司比例达到了90%。中介林涛记得,不到一年的时间,36万平方米的办公区间达到九成出租率,每平方米每天的价格一度接近13元。这些数字,简直就是望京SOHO当年的“话语权指数”。“基本上在北京的移动互联网的大公司都集中在望京SOHO。”SOHO中国董事长潘石屹话间透出自豪。和创业的不同行业拥有窗口期一样,SOHO的竞争者也很快到来,地产商在望京轮流上演“你方唱罢我方登台”的戏码。2015年,望京绿地中心3号楼封顶,Alibaba橙色的硕大LOGO被高高挂起,这栋斥资16.8亿元、共31层、高150米、地上面积约5.5万平方米的超高层建构,将作为阿里巴巴集团的北京总部大楼使用。

  

  图/视觉中国2016年和2017年,第二栋阿里绿地中心大厦建成,保利国际广场、利星行中心二期A座、利星行中心二期B座、金辉大厦也都交付使用,拔地而起出现的近50万平方米的新增供给,让入驻望京的公司有了更多选择,地标性建筑也几经易主。当时准备将公司搬到望京的李玲直接打了退堂鼓。“2015年的价格涨幅非常大,一年前的六块直接涨到九块,这还只是望京SOHO的价格,像绿地中心因为阿里巴巴的入驻简直像是坐着火箭攀升。”林涛记得最开心的还是附近的居民,房租价格也迅速上涨,“开始跟三环一个价格。”连续多年的突飞猛进,从去年下半年开始,林涛开始发觉生意变得不太好做。据他介绍,除了去年拿下的一个3000平方米的单子,几乎全都是初创公司几十平的小单子,所以抢单现象很严重。“我们这行就靠大单,不然挣不到什么钱。”大环境不好,“能够经得起这么折腾的公司并不多。”让林涛觉得有些无奈的是,他带着其中一家公司看了一年的楼盘,直到现在,对方仍迟迟没有签单。但SOHO却改变了交易策略,因为塔三由开发商自持,2018年8月,SOHO中国宣布全面开启竞价出租模式,价高者得。SOHO中国副总裁徐晋曾解释采用竞价租赁的初衷,因为望京SOHO的出租率达到99.6%,经常会出现几家客户为了争抢房源托各种关系,出于公平,推出招标采购的管理办法,不过老客户的续租和扩租会优先考虑。潘石屹也在当时表示,只要不是非法集资公司、传销公司、夜店公司,“谁的价格高谁就符合”。但在许多中介看来,某种程度上,这就是开发商的一种噱头。林涛告诉AI财经社,望京SOHO三座写字楼加起来的空置面积已经超过2万平方米,原本在官网上明码标价的塔三,开发商也开始松口给中介一些折扣。竞标也谈不上激烈,“为了走这个流程,今年有一单其实就是自己跟自己竞拍,因为太麻烦,现在有些公司听说还需要竞拍则选择直接否定SOHO。”和野心勃勃的时代相比,望京SOHO的地位大不如从前,中介心里的那杆秤也已经偏向不远处的其他甲级写字楼。虽然他们其中每一层的景观都差不多,但是与那些后来者的管理严格相比,曹琦觉得现在的望京SOHO“鱼龙混杂”。“其他楼盘底层招租只接受像银行、咖啡馆这种,SOHO一层的餐厅原本也是主打轻食。”但是现在那些飘散在楼里,扑面而来的混杂着复杂饭味的气味,和高端格格不入,并不符合那些大客户的偏好,“现在这里就是图个便宜”。但这里仍是林涛带着客户看房的第一站。他手里有一套即将在7月份到期的房源,包括物业和取暖在内,每平方米每天6.5元,而周围的其他价格都在10元左右。相比之下,SOHO房源体量大、户型多,更关键的是,价格便宜。而且塔一、塔二的房源来自私人业主,租金的谈判空间更大。今年年初,因为房租到期,直播互动平台克拉克拉原本想从望京SOHO搬去附近的写字楼,但是行政人员比较了一圈,因为其他楼盘的价格太高,搬家计划不得不搁浅。04梦想和野心33寸半人高的行李箱立在办公室墙角的位置,来北京三年,在连续两次被房东临时通知不再续租后,马志军决定不再租房,所有的行李都被他收进那只随时可以带走的箱子里。因为常年往返在北京、福州和中东三地,他发现自己每个月住在那间屋子里的时间不会超过15天。3年前,因为在当地“找不到合适的人”,马志军听取天使投资人的建议,将公司从西安搬到北京。“但来到望京SOHO完全是个巧合。”马志军向AI财经社回忆,来北京后他见到好朋友李天佐,“当时他的公司新银河就在SOHO的塔二。”得知马志军北上的想法,李天佐提出可以先在自己的公司办公过渡。后来在A座的2106,马志军和15个员工开始了创业的新阶段。他感慨在关键时刻朋友的帮助和义气,“搬进SOHO的半年多时间,他一分钱都没有收。”去年,公司在中东市场的C端用户已经超过1500万,随着团队的扩张,办公室也比原来大了许多,长年在会议室办公的他终于有了自己独立的办公室。“原来有些人可能觉得中东不是出海的热门国家,合不合作都没有关系。”大环境不好,游戏、电商,往出走的公司都在寻求更多的可能,因为一直专注于中东市场,“现在找来的人特别多。”UU跑腿CEO乔松涛被这里浓厚的互联网气息所吸引。2016年,他带着郑州的团队来到北京,在最先落脚的办公地点大钟寺,UU跑腿创下了三个月的业务订单记录,这让他看到北京市场的可能性,于是提出双中心运营的战略思路,将公司搬进望京SOHO。他用“试验田”和“先行者”来形容SOHO的氛围。在乔松涛看来,因为望京SOHO集聚的年轻人足够多,他们接受新鲜事物的能力更强,对于共享资源方面的优势不言而喻。“互联网在经历O2O风口的时候望京被称为‘扫码一条街’,在共享经济火热的时候望京也是被共享单车、共享汽车划为重点商圈和首批实验地。”但是对于大多数创业公司来说,带着野心和梦想到来,留下并不容易。让公司“住”在望京是苏慧的梦想,从河南来到北京后,她也曾来到SOHO看房希望可以留下。“站在30层楼高的地方,看向对面,那种激动,是你想要攀登高处的决心。你心里有无限的遐想,和对未来的憧憬。”但是因为租金价格,她不得不将自己的梦想安放在他处。粉笔网副总裁袁东也发微博感慨,“做企业的压力太大了”。去年12月,粉笔网从不远处的利星行搬到望京SOHO,以每平方米每天10元的价格在塔三租下27层、28层和43层,面积超过6000平方米。“所以龙哥每天一大早醒来就欠潘石屹6万块,一个月就是180万,一年就是2000多万的房租。”李晓宇没有见过SOHO的商业最热闹的时期,自他来到这里,见过太多的生死和流动,什么时候能够加入与它距离不过几条街的巨头变成了新的梦想。但是巨大的工作压力,不允许他停下手里的工作,也容不得去想太多。今年3月,他的生活节奏比996还要残酷,每天早上九点起床,十点上班,晚上下班基本上都在十一点以后,“除了工作,基本上没有什么自己的生活”。但能够住在附近已经足够幸运,晚上11点,北京地铁14号线望京站,换乘15号线开往顺义的车上仍挤满了人。凌晨1点,SOHO门前停着一排出租车,等在路边的司机有人已经睡着,还有人点着香烟站在车旁。常常加班到深夜的顾玲回头看了一眼依旧灯火通明的SOHO, “大家是不是都在徘徊和犹豫着死撑着维护那股拼劲儿。”

  

  夜晚灯火通明的SOHO 图/视觉中国夜幕降临,望京密集的加班灯火仍在北京的一角独自闪耀。传媒公司看过了太多凌晨3点的北京,连续加班十几天的项目经理,下楼抽根烟,仍要继续回去奋战,大楼里码农们的键盘敲击声此起彼伏。对于这些年轻人来说,“加班”“脱发”的字眼如同梦魇一般,在凌晨的灯火通明中挥之不去。深夜,入行一年半的中介林涛打卡下班,他在朋友圈里写道,“每当自我感觉已经足够努力的时候,看着面前这几栋楼,那些灯光放佛在告诉自己,你还差得远。”在他们眼里,有人在这里功成名就,也有人选择中途离开,十年前还是一片农田的荒芜之地,是无数和他们一样的人用青春和激情换来如今的繁华。“我们这一代人管这里叫梦想,是无论怎么抱怨这里节奏太快,也不舍得离开的地方。”(应采访者要求,文中夏萌、洪琳、韩珊珊、彭彭、曹琦、林涛为化名)

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