涨不动了!市场的情绪,隐藏在房租里

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  老张的房子终于租出去了,一套小三室,去年嗷嗷着低于3300不租,今年看着干着急,咬咬牙,2900,跟租户签了合同。

  4月份本该是租房市场的旺季,为了一探究竟,我把自己的房子也在网上挂了出去,结果问的人挺多,但是想租到去年的价格,确实有难度。经常出去探盘的朋友说,这已经算好的了,今年租房市场非常冷清,降价成了大趋势,位置不好的,可能挂出去很长时间都没人租。

  看了新闻,这不是特例。全国租房市场早已发生了微妙的变化,一二线城市都有不同程度反应。中国房价行情网数据显示,4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中,租金平均单价同比负增长的城市有13个,环比负增长的城市达到了32个。

  好城市好地段不愁租,但是绝大多数,已经开始走冷。

  2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金均价

  数据来源:诸葛找房数据研究中心

  时间是多么的奇妙,去年因为长租公寓集体涨价,大家还在担心房租的问题,房东们一个个野心勃勃,今年绝大多数的人都调整姿态。

  一面是人人担忧再次上涨的高房价,一面是当下冷却的租房市场。市场的情绪里,透漏着真相。

  1

  真相

  租房市场是有周期的,往往有着季节性或者年度性的高低波动。

  可能去年还在高呼上涨,今年就又冷却下来了。

  和房租不同的是,房价是由边际价格决定的。一个小区的价格,不是由价格的平均来定的,而是由人群塔尖,能交易得起的人来决定的。所以,房价跟绝大多数人的收入无关,跟少数人的购买力有关。所以我们常常会感觉,买房就是跟一群有钱人上牌桌,玩的都比较大。

  而房租市场不同,房租是另一种边际,也就是收入低的那头来决定的。而这一头,是社会绝大多数人的真实画像,他们年轻、努力、朝九晚五,但是收入却微不足道。所以房租的波动,对他们是相当敏感的。

  经过去年的一波上涨,房租已经成了一个很大的负担。尤其交房租,更是需要一次性缴纳数月、半年,这其实是一种透支。如果还是以8%的速度上涨的话,受影响的可能是全方位的。

  不要看这8%,他们的收入有增长8%么?在租房面前,买房可不是刚需,租房才是。

  去年涨的太猛,已经透支了今年的涨幅。现在缓一缓,是正常的。

  其次,今年的高校毕业季还没到来。今年的毕业生又是不少,市场还没进入毕业工作租房潮。像流动人口大的城市,租赁市场的周期性更加明显。这个月租房市场的冷淡,不代表永远冷淡。后续部队,已经在到来的路上。

  还有一点值得我们认清的,是这两年大开大合的长租公寓。去年由于资本的介入,自如等疯狂拿房,各路资本疯狂杀入长短租市场。

  在中国,做这样的事,没有任何技术含量,就代表着高度可复制,紧接着就是产能过剩。

  是的,长租公寓,也正面临着过剩的问题。在疯狂时期,动用高杠杆、高价格疯狂拿房,但是底层的租房需求没有起来,那么本来雄心勃勃的一片热土,就将成为反噬资本的黑洞。

  今年起,多家长租公寓爆出跑路、倒闭,都是基于这种情况。

  透支、供需反转、价格得不到边际支撑,这就是当前的租房市场真相。市场的情绪,是敏锐的,隐藏在房租里,述说着真实的经济情况。

  2

  内涵

  这背后,当然还有其他因素,经济影响的收入问题,还有人口结构的问题。

  经济好不好?好了收入当然会提高,边际的价格会水涨船高。但是,经济并未触底,还在摸索。就在几天前,公开讲话都是这样子的:

  不仅稳就业被重新提了出来,防止大规模返乡潮又再次被提起。你可以理解为“织毛衣”做最坏的动员。这种大环境下,人还在想尽一切办法留住,租房市场的冷却,只是一个缩影。

  另一方面,人们似乎对人口结构问题,重视度还不够。80后有2.28亿人,90后有1.74亿,00后有1.47亿。整整减少近一半。

  现在各大城市都在想尽办法吸人,这在以前是不可能发生的。一个非常抢手的资源,是不需要主动招揽客户的。如果有那么一天,一定是客源不行出问题了。

  吸,是没办法了,吸,说明靠市场自身已经难以维持。吸来的人,又想支撑当地房价,又想支撑租房市场,这是不可能的。家里就这一桶水,又想做饭,又想洗衣,只能顾一头。

  以上两种因素,都是看的见的。看不见的,还有中国的金融流动性问题。中国当前的社会杠杆率,经过一季度的轰轰烈烈,使得前两年的成果付之东流。杠杆率重新站上了高点。

  整个社会的金融流动性又崩的很紧。这就造成了,社会里的各市场价格,就会出现存量争夺现象。一个市场疯狂了,另一个市场很容易遭到挤兑。也就是各市场价格,不允许齐涨齐跌,相反,很容易出现你涨它跌。社会的跷跷板效应。

  今年,已经有其它的地方涨了,如股市、蔬菜水果,在这个基础上,挤压了房租的空间。

  一季度房租市场冷淡,这就是市场的内涵,它是多个因素的合力共振,是整个社会的因果展现。

  目前为止,房租涨不动了,才是市场真正的情绪。

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