房价预警!南宁被点名背后,这项数据也值得警惕

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  文丨西部菌

  苏州、佛山、大连、南宁,又有四座城市被公开点名。

  为进一步落实房地产调控城市主体责任,日前住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月房价涨幅较大的四城市进行了预警提示。

  这四座城市中,南宁无论发展水平还是存在感,都处在垫底状态。在《留给南宁的时间不多了》中,西部菌就曾提到,南宁的人口处于净流出状态,缺少流入人口的支撑,为何房价还是水涨船高?

  01

  南宁楼市到底有多热?

  国家统计局前两天公布了70城房价数据,先来看下南宁4月的具体情况。

  新房环比涨幅0.9%;同比涨幅11.5%;二手房环比涨幅1.4%,同比涨幅11.7%。整体涨幅在70城中不是最高的一档,但也不低。其中二手房的环比涨幅,是为数不多破1%的城市。

  

  来源:国家统计局

  要指出的是,由于统计口径问题,70城数据同样可能存在结构性失真。鉴于此,还可以参照中国指数研究院的数据——4月南宁的新房均价为10605元/平方米,环比上涨1.14%,涨幅位列全国第十。

  和房价快速上涨对应的是,南宁的土地市场异常火热。一季度土地出让金达153.3亿元,比成都、沈阳等地还要高,增幅为640%,位列全国涨幅榜的第四位。

  尤为值得一提的是,今年3月29日,南宁五象湖区域的一幅稀缺地块,一度吸引了26家房企竞拍,拍卖成交后楼面价最终高达1.44万每平,成为“双料地王”。

  众所周知,最近一年多以来,围绕楼市的调控政策密集出台。此次同样被点名的苏州,日前就出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,用限售手段收紧楼市。

  梳理南宁的调控政策,可以发现2018年并没有太多新动态,限售价、限地价的政策都是在2017年推出,反倒是土地限价松绑的消息在今年开始四处流传。

  02

  南宁的工业和房地产冷热不均

  今年一季度,南宁的生产总值为858.55亿,增速只有6%。而在房价预警之外,更值得注意的是,其一季度规模以上工业总产值,出现了负增长,同比下降1.9%。

  广西的工业重镇在柳州,南宁并不是以工业见长的城市。产值最高的行业,除了计算机、电子设备外,如农副食品加工业、非金属矿物制品、电力热力等,都是相当传统的产业。

  

  南宁历年增速,来源:统计公报

  2018年南宁的三次产业结构比为10.5:30.4:59.1,其中第三产业对经济增长的贡献率,高达67.7%。

  南宁第三产业占比高,很大程度上正是得益于房地产。去年全年,房地产开发投资达到1106.36亿元,占生产总值的30%左右。另外近几年的土地财政依赖程度超过80%,在全国可以排到前十名。

  一季度,南宁在第二产业投资下滑9.4%的前提下,还能保持12.7%的固投增速,同样和房地产息息相关——房地产开发投资同比增长36%。

  由于南宁的房地产投资大多为民间投资,受此影响,一季度南宁民间投资涨幅达到40.7%。

  对比去年全年和今年一季度的数据,不难发现南宁存在着冷热不均的状况。一方面,作为经济短板的工业,增长放缓,投资下降,尤其新开工的5000万元以上项目只有18个,同比下降35.7%,连带影响到一季度增速。

  另一方面,在房地产的推动下,固投和民间投资都出现了亮眼的开局,财政收入也保持着可观的增长。

  

  来源:统计公报

  这解释了为何南宁此次会被预警。其实在此之前,南宁就多次自我提醒,比如今年一季度数据出来后,南宁统计局的解读文章就提到两大问题:

  第一,在库房地产开发项目剩余土地费用大幅减少,可预见土地费用难以支撑房地产开发投资保持高速增长;

  第二,投资过多集中于房地产开发,不利于实体经济的发展,也存在着房地产业受政策影响导致全市投资快速下滑的潜在风险。

  03

  南宁先得把实体经济做实

  在西部城市中,南宁和贵阳经济体量旗鼓相当,差额在六百多亿左右。之前的推文中,西部菌提到,近段时间贵阳的房价同样一路走高,且新房同比涨幅是南宁接近两倍。

  不过贵阳楼市火热背后,有两个因素不容忽视。其一,自数博会落地后,贵阳吸睛无数,城市发展预期被大大提高,房价上涨可以找到经济增长的原因。比如一季度贵阳的增速就是全国第一。

  其二,贵阳的人口处于净流入状态。《中国流动人口发展报告2017》显示,它是全国外来人口数量最高的60座城市之一,非户籍常住人口总量接近70万,占比近15%。

  另外去年的人口也是呈增长势态,且增幅和成都、武汉持平。人口流入,就会催生住房需求。

  这两个因素,南宁并不具备。经济方面,去年增速为5.4%,一季度增速为6%,低于全国平均线。

  人口方面,南宁是为数不多人口净流出的省会城市之一。以2018年数据为例,其户籍人口为770.82万,常住人口只有725.41万。相对于2017年,常住人口扣除自然增长,处于负增长的状态。

  南宁对人口缺少吸引力,除了营商环境的因素外,更多还是产业短板所致。最直观的可以对比工业更强的柳州,常住人口404.17万,户籍人口390.47万,并没有出现倒挂状态。

  一方面缺少足够的就业机会,以至于说到当地重点企业,能想到的往往只有富士康、南南铝等;另一方面房价水涨船高,均价普遍破万,对城市吸引力自然会造成负面影响。

  

  来源:统计公报

  其实论区位,南宁并不差,和珠三角的距离比贵阳等西部城市要近很多,人才、资本、信息的流通成本理论上更低,完全可以做针对性的产业配套。

  而且,在普遍的强省会趋势下,广西同样多次提到,要提升南宁的首位度,这些都会变成实打实的红利加持。

  对南宁来说,此次预警是个提醒,不只是房价层面,还有产业结构层面。不管怎么说,作为一座工业化不足的城市,南宁的未来肯定不在地产,要发展还得把实体经济做实。

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