房企竞争激烈的城市,房价是涨还是跌?结果有些意外

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  导语

  我们说,判断一个城市的房价到底会不会跌,要把各种影响房地产涨跌的因素全部考虑在内,如此判断出来的结果,就会比较客观、正确。《看楼市涨跌》系列文章,从"宏观因素"、"地方与行业因素"及"市场因素"三个维度,总结出一套判断楼市涨跌的方法,用系统的、全方位的眼光和思维,解读楼市,从而让房地产投到变得心中有谱,胜券在握。

  目前,《看楼市涨跌》系列已经写到第二部分,即"影响楼市涨跌的地方与行业因素",共8个章节,前面文章包括:⑴房地产行业周期;⑵城市规划发展;⑶城市土地资源;⑷城市宜居指数;⑸地方经济发展前景,这五个方面对房地产涨跌造成的影响。朋友们可以通过关注笔者之前的《楼市涨跌(1-10)》,阅读文章内容。

  今天来说说,房企在一个城市的竞争程度,会如何影响到楼市涨跌。

  

  房企入驻竞争城市的三个判断维度

  一个城市要开发、要发展,就一定得有房地产开发商推动才行,越是层级高、经济发展好的城市,汇聚的房地产开发商越多,竞争也就越激烈。通常情况下,有三个维度,可以促使房地产开发商进入这个城市:

  01 城市行政层级。

  我国行政区划,按首都、省级城市(直辖市)、副省级城市(大部分省会城市、以及计划单列市)、地级市、县级市。县级市以下,就是县、乡镇、村、自然村。目前,"县"到底是不是属于城市,在学界还有争议。

  02 城市经济活力。

  通常以城市处在几线来判断,即一二线城市、还是三四线城市等,关于"线"的说法,目前并没有明确的划分标准,通常情况下,主要以经济发达程度、人口数量、宜居指数等来衡量,因此,有些发达的地级市、甚至县级市有可能会列为二线城市,而一些内地偏远、不发达的省会尘世,可能会被归类为三四线城市。其中,衡量城市活力,最重要的是经济指标,这些可以通过各城市所公布的统计数据中获得。

  

  03 城市人口数量。

  人口是一个城市是否繁荣,是否具备较大消费市场和消费力的最直接表征,在中国城市化进程中,人口与一个城市的行政层级并不是成正比的,有些省会城市的人口很少,可能不如一些经济发达地区的地级市、甚至县级市来的多。

  在一个城市房企竞争结构中,有本土房企,还有外来的跨国房企、全国性房企、以及区域性房企,竞争力依次为跨国房企>全国性房企>区域性房企>本土房企。除了本土房企外,外来的房地产开发商能否进入一个城市,主要通过以上三个维度来判断,也就是:行政层级越高、城市活力越强、城市人口越多,引来的房企竞争就越激烈,反之,则竞争越平和。

  

  房地产市场竞争的价格特点

  从经济学的角度,行业竞争越激烈、越充分的地方,市场化程度越高,因而,商品的价格就越低。比如说,在消费领域,手机越买越便宜,衣服越卖越便宜,汽车也越卖越便宜,这些都是因为同行业竞争后,产品越来越丰富、市场化程度越来越高导致的结果。这就是行业竞争与产品价格呈负相关,亦即竞争越充分、价格越低。

  而房地产市场的竞争,则恰恰相反,房企竞争越激烈的地方,房价往往会变得越来越高,呈现出典型的竞争与价格"正相关"关系。比如,一线城市,成为房企的竞争高地,集中了大量跨国房企、全国性房企,除了这些强实力的房企分割大部分蛋糕外,还有一些区域性的中小房企,也纷纷进入到这个市场,蚕食城市房地产市场的剩余边角料,从而形成一个不同层级房企的竞争生态。在一线城市中,高度集中的竞争力,导致房价不断推高。

  又比如,一些县级市、小县城以及偏远地方的三四线城市,除本土房企外,吸引外来房企的条件不足,外界进入的房企数量就相对较少,这里的竞争环境总体比较平和,因而,房地产价格也就不高。一旦这些地方因为某些政策因素、经济因素诱发,突然涌入大量房企来开发房地产,这个城市的房价将被很快拉升,成为房价高昂的地方。

  

  掌握一个城市房企竞争关系的正确方法

  为什么房企竞争的结果,会导致竞争与房价的"正相关"呢?这是因为房地产的特殊属性决定的。

  中国房地产最特殊的地方,首先是土地的垄断性。土地全部掌握在政府手中,任何人都没有土地的所有权,如果要开发房地产,就必须从政府的手中拿到土地。从商品的供应角度,土地市场是垄断市场,土地是形成垄断经营的。当一个城市的房企少时,拿地就比较容易,价格也就相对较低;一旦大量房企涌入,拿地就会形成激烈竞争,最终竞标的结果,是价高者得,这自然就不断推高了土地价格。

  其次,土地的稀缺性、不可再生性和不可移动性。这三性,决定了一个城市的土地只能越来越少,因此,开发完了一块土地,一个城市就少了一个土地。由于土地的不可移动性,不可能把别处卖不好的土地拿过来交易,因此,地价只能越来越高。

  

  与房地产不同的是,商品供应原则:当一个市场好卖,而另外一个市场不好卖的时候,商品是可以通过渠道,流通到好卖的市场,这就能够有效调节商品、平抑市场价格,而土地是没有这种"流动性"的。这就决定了,当一个城市的房地产企业越多,拿地的需求越大,土地价格就越高。土地价格高了,开发房子的成本就提升,最终,导致城市的楼市价格上涨。

  除此外,房地产企业在一个城市的竞争越厉害,他们的公关成本、隐性成本也就越高,这也助长了楼市价格上涨。同时,在房企竞争激烈的城市,为了获取市场的认可,让开发的房子好卖,开发商还会不断在房子的规划、设计、材料、装修、品质、乃至市场推广、广告营销等等方面加大力度,这也导致了总体成本的上涨。

  结语

  综合以上,就可以知道,房企竞争,与其他行业的竞争是有本质不同的。

  如何通过一个城市的房地产同行业竞争来判断这个城市的房价是否涨跌,通过以上分析,心里就有数了。

  本章内容:1、判断房企是否有意进入一个城市,可以通过三个维度来判断,即:一个城市的行政层级、经济活力,以及人口数量。2、一个城市房企的竞争越激烈,房价将变得越高,房企竞争与房价之间呈现"正相关"。

  

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