苏州房价真实该多少?贸易战对苏州的影响几何

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  本文内容节选自2019.5.15周三例课录音

  编辑:染尘、许晓荣

   本文长度为 2803 ,建议阅读 8 分钟

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  01

  【苏州房产限售三年】

  接下来我们来看苏州房子限售三年这个新闻。

  苏州限售,好还是不好?这也是违背市场规律的一种神操作,但对于我们来讲,无所谓,反正是苏州嘛,又不是无锡。(众人笑)

  苏州园区的土拍都3万+了,你说这房子建了要卖多少钱?如果他不限售,拍到5万+也有可能。对于我们来讲,苏州已经拍到3万+了现在,你在无锡还在纠结2万+的房子?还成天要考虑考虑? 这房价不是早晚的事吗?很多人都不理解,都还在观望。你们就是新闻看的太少,不二堂的课听的太少。

  我们中国房地产的核心在哪里? 核心就是中央与地方之间的博弈。

  中央说要调控,房子是用来住的,不是用来炒的。但地方政府说,你就睁一只眼闭一只眼吧,我这个钱还不了,地方债太重啦。

  地方债这么多年一直在这样努力的降,你发现降下来多少了吗?降不下来多少的,因为中国的传统都是寅吃卯粮,这是中国官场历来的风气。后来放到美国,寅吃卯粮也被他们学会了,叫做信用卡。

  有数据研究表明,现在00后的购买力远远大于90后, 是90后的两点八倍, 大家不要以为90后有钱,90后那个不是钱。 90后平均负债率达到了87%,人均负债1.4万左右,90后是最容易破产的一群人。好就好在90后的父母还年轻,00后的父母更年轻。在座好多都是00后的父母,还有10后的父母,你们再不努力,尤其是未婚的,你们就变成二零后的父母了。

  中央pk地方,这个土地价格肯定是下不来的。我们政府尝试过让房子跌一点,跌一跌大家就不干了,立马去砸售楼处,社会就不稳定了。

  那怎么办呢?那就涨呗,永远在往上涨,买涨不买跌。实在不行,你要跌了,约谈一下就涨上去了;还不行?来李总,这个地方要涨价,现在才卖1万块钱。怎么办?你来拍这块地,我给你3000块钱的地价,你只要给我把地价拍到11000,我退你8000。

  干过这种事情的啊,政府和房企演戏给人民看。为什么?因为高房价就意味着高税,政府现在最高兴的就是房子要贵。房子不贵,那地方的这些土地财政啊、地方税收啊怎么办?

  我们无锡这次搞的太湖人才计划你们知道吗 ,博士补贴30万,硕士补贴20万。你只要是全日制的博士、硕士毕业的大学生到无锡来买房子,就给你这个政策,马上就是直接抵你的房款,拿着你的劳动合同过来就可以给你补贴了,政府来帮你免这个30万。,在2010年的时候海外博士也有过这个政策。

  说回我们今天的话题,苏州房地产为什么限制销售,限制销售的目的就是让大家不要在短时间快进快出,搞得人心惶惶。

  你快进慢出,社会就慢慢的稳定了。大家现在要考虑,买进来以后三年才能卖呀,那这个三年是有变化的,三年要偿付的利息和贷款都要考虑,这三年你要准备这么多钱去耗。如果是以前的那种快进快出,用的资金杠杆加到足,其实资金的使用率就特别高,但如果是高首付加三年,这个时候调拨的资金量就比较大,时间周期也会长,对未来就不好判断。

  就是通过这样子一个想法来稳定,我告诉大家,想法都是美好的,我们党、我们国家所有的出发点源头都是为了人民,但是你在落实到地方的时候,都不一定是人民,因为这些事情都可以变成政绩。

  02

  苏州的房产泡沫大不大?

  这是很多人问我的一个问题,我们认为苏州其实有泡沫,但不算太大,如果苏州不行,那中国基本上99%的城市都不行了。就好像如果上海不行了,北京还能行吗? 这是一个道理。再加上,大虹桥要建成宇宙中心,大虹桥就是上海的西北位置,就是离我们江苏最近的那个地方,离嘉兴也比较近。

  所以,这个里面的泡沫有一点点,但是,不是特别大。但是大家一定要明白,今年苏州新区的房价暴涨,吴江暴涨,新区堪比园区。

  为什么会爆涨?你们研究过没有?苏州新区的房子,核心就是学区,苏州到底还是有文化底蕴的地方。因为前一段时间房子涨得太快,他们忘了学区,后来发现学区很重要,才有了学区的概念,苏州新区的学区学校是整个苏州最好的中学阶段,所以一下子就崛起了。

  吴江为什么最近爆炸?因为最近传闻上海要吃掉吴江两个镇,所以大家都去跟风去买。

  我礼拜一去了苏州姑苏区看一个项目,那个项目老板就跟我讲,钱老师, 我们这项目才卖3万块钱,在姑苏寒山寺边上,而且是低密洋房。 他说我才卖3万,现在土拍都到3万了,我说那你这个风水肯定有问题。他说我也知道有问题,但是我看不出来在哪里。

  我说你的问题在于,一个,这个盘别人不太知道;二个,风水上是个死弄堂。第三,个人限价了,不能做技术上的处理。这个盘政府限定他只能卖这么多钱,虽然你的土地价两万多,但是你的洋房也只能卖3万。他那个位置特别好,在寒山寺边上,名字我没记全。

  03

  还有一个问题,中美贸易战对苏州的影响大不大?

  我查了一下,好多世界500强在苏州,就是我们讲的第一个科技的问题,如果中美贸易战持续下去,那么随着外汇储备的减少,外国的企业在中国,他挣得还是外汇,他能把整船的人民币直接拿回国家去用吗?没用的呀,到最后还要去结汇,回到美国拿美金,拿到其他国家去,再去换本国的货币。

  所以中美贸易战继续打,外汇降下来的话。苏州作为一个外资企业高地,是有危险的,而且苏州的危险是远高于无锡、高于深圳、高于重庆、武汉这些地方的。为什么?因为苏州对于外资的依赖度是最高的。所以这个地方一定要观察,要小心。

  04

  第三个方面,苏州的核心竞争力在哪里?

  苏州的核心竞争力,以前是张家港,常熟,现在是昆山,园区也就那样。在这个过程来讲,苏州的整个核心其实还是外资。第二个核心,上海后花园。

  苏州作为跟上海土地接壤的城市,面积比较大的像太仓,昆山,这些都是靠在一起的,对于上海的承接转移能力特别强。

  我2018年看了数据,以前江阴市一直都是百强县之首,但是你现在去看,会发现去年昆山到前面来了,去年江阴4600亿,昆山4900亿,4600亿和4900,差300亿,江阴已经不行了,昆山为什么这么牛?还不都是上海的全部往昆山去了?你看了这个4900,苏州才17000亿吧,昆山占比将近1/3。

  江阴占无锡的多少?4600比1.1亿,将近一半,所以从这个数据来讲,其实无锡还算是比较健康的,苏州的风险点就在这里,一定要小心。 如果外资大规模撤退,苏州会出现系统性的风险,他就少了一条腿,只有一条腿走路了,就上海后花园了,这个大家要认识到。

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