探析 | 卖家反悔不卖房,定金和违约金如何适用?

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  福州市民张先生通过某中介公司看中了一套二手房,并与该房屋产权人王先生签订了一份房屋买卖意向书。意向书中约定房屋总价100万元,意向书签订时先交付2万元定金,10天后再签正式的《房屋转让合同》。

  此外,意向书中还约定,若张先生违约不卖房,除双倍返还定金外,还需支付刘先生总房价5%的违约金;若王先生违约不买房,张先生除没收定金外,还有权要求王先生支付总房价5%的违约金。张先生按约交付了2万元定金,三天后中介公司通知张先生,王先生的房子不卖了,并愿向刘先生双倍返还2万元定金。

  但是张先生认为,按意向书约定,王先生除了应双倍返还定金外,还应支付总房价5%的违约金,双方协商未果,诉至法院。法院最终判决王先生双倍返还张先生定金4万元,驳回张先生的其他诉讼请求。

  在这个案例当中涉及到的知识点就是定金条款和违约金条款能否同时适用的问题。定金和违约金是一个比较简单易懂的知识点,也是事业单位考试中的考查重点,因此我们需要重点掌握。

  一、定金的概念及内容

  定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。

  定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

  给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。

  给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。

  我国《合同法》第116条规定:“当事人既主张约定违约金,又主张定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。”定金和违约金不得同时适用。

  二、违约金的概念

  违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。

  【例题】1.甲欲购买乙的房屋,并先交1万元给乙,乙出具的收条上仅写明“收到甲定金1万元”。甲为筹集购房款做了相应的准备工作。3天后,甲了解到乙故意隐瞒了该房属于违章建筑,无法办理房产证的情况,故拒绝签订合同。为此引起纠纷,下列表述中,正确的是( )

  A.甲有权要求乙返还2万元并赔偿在此过程中受到的损失

  B.甲有权要求乙返还1万元并赔偿在此过程中受到的损失

  C.甲只能要求乙双倍返还定金

  D.甲有权要求乙承担违约责任

  【答案】C。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。本题中甲是交付定金的一方,乙是收受定金的一方,由于乙已经确定无法履行合同,属于违约。双方约定了定金,应当适用定金罚则。故本题正确答案为C。

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