如何预测哪些城市房价会升值?南京、厦门、武汉、青岛,还有吗?

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  一、城市房价涨幅会发生分化

  在过去差不多20年的时间里,中国的房价都是普涨普跌,同涨同跌的过程。

  有个笑话说:你拿一张中国地图,不用瞄准先开枪,开完枪之后看弹孔在哪儿,就去那买房就行了,无非是赚多或者赚少的问题。

  在未来中国的房价会是分化的,有一些大城市的房价还会涨,有一些中小城市的房价可能涨幅下降,甚至房价下跌,所以未来房价的第一个特点就两个字“分化”。

  以前是先开枪后瞄准,现在必须先瞄准后开枪了。瞄准的过程会变得比较复杂,要用一点智力性的劳动,不像以前炒房那么简单。

  

  二、以前房价涨幅比较快,未来涨幅趋缓

  过去20年,中国的房价上涨分为两个阶段。

  第一阶段:土地招拍挂之前,涨幅不大。

  1998年到2008年,中国全国的商品房涨幅并不大,大概2倍多一点。

  第二阶段:土地招拍挂之后,涨幅加速。

  而2009年之后到现在,有些区域的房价涨幅会加速。

  然后土地招拍挂出来之后有三四年,比如说2005、2006、2007这几年涨得是比较快的,大多数房价可能涨幅七八倍。

  未来中国的房地产的价格,尤其商品房新房的涨幅,不会有过去那么猛。

  现在政府口号是“坚决遏制房价上涨”,这意味着房价基本就不能涨了,让投机炒房者几乎无利可图。


  在过去的20年房价反复的上涨,人们已经建立了房价永远上涨的坚定信仰。现在这种信仰应该稍微弱化一下,至少应该弱化成房价过快上涨是很难的,趋缓是必然的。

  未来如果中国经济增长也在6%左右,甚至更慢一点的话,那房价上涨的幅度不会特别特别快。

  三、未来哪些城市房价可能上涨?

  过去房价上涨的一个特点,主要是北上广深一线城市涨的比较多,接下来的是三四五线,2016年底,2017年全年房地产去库存的过程当中,三四五线房价上涨节奏更快。但是这不可持续,

  要想知道未来的哪里房价上涨,得观察三个因素:人往哪儿去,钱往哪儿流,产业往哪儿集聚。

  1.人往哪儿去?

  肯定是人往高处去,三四五线城市的人口流失,主要是大学生的人口流失。我算是黑龙江人,我们老家每年的数千个大学生回到老家的很少,尤其是重点校985、211的基本上不会回去,他们都进入了重点城市了。

  2.钱往哪儿去呢?

  一些小老板创业成功之后,怎么也得到北京、上海买套房,住在一线大城市,他那的朋友交际圈会更成功。所以在过去一段时间,企业家离开他原来土生土长的小城市、中等城市,进入到大城市,获得更大商业机会的可能性。

  3.企业产业往哪集聚?

  在过去一段时间,中国的创新产业集聚并不在三四五线,至少也是在深圳、杭州、厦门这些城市,所以以省会城市作为一个基准,在此之上才有产业集聚的根本。

  

  看到人往哪儿去,钱往哪儿流,产业往哪儿集聚。城市的一个分水岭就在于:至少是省会城市,或者是副省级城市,这是一个亮点。

  四、省会和副省级城市机会大

  看一个城市未来行还是不行,房价是一个关键性的指标。

  如果这个地方的资源比较好,都会折射在房价当中

  就业机会好、医疗资源好、城市的人口密度比较大、这个城市的首位度比较高,所集聚的人口、人均金融资源比较多等等,几乎一切有利于经济增长的因素,最终都会体现在房价当中。因此城市在过去几年和目前的房价绝对水平,是一个特别重要的参考点。

  还处于朝气蓬勃的年轻成长型城市,并且这个城市的核心区绝对房价已经比较高了,就是一个买点。


  北上广深不一定符合,像北京跟上海目前新房的市场是有所萎缩的,而且对未来人口的政策也不太友好。

  但是,像南京、厦门、武汉、青岛、济南等等一系列的城市,包括郑州、石家庄等等,这些城市的核心区的绝对房价在过去几年保持了快速的上涨,今后有可能也会同样如此。

  买点就在那些过去几年表达了其增长能力,在未来仍然是朝气蓬勃成长型的城市。副省级以上的城市,所谓的二线城市,这就是买点。买在哪儿,我们瞄准的就在哪儿。

  

  五、选择板块:一线城市的近郊

  最后一个就是决策,你要去判断:我要下手,那怎么下手呢?

  是不是在郑州,或者是武汉的市中心,买套房呢?其实不是这样的。

  过去20房价,绝对涨幅比较高的地方,往往是在一线城市,或者准一线城市的近郊。

  譬如说北京,你如果是在核心区买一套房,可能还不如在天通苑买套房,在通州的梨园附近买套房,因为当年起点的绝对价格很低,1000多块钱,现在可能几万块钱,涨了几十倍了。但是如果你在城市的核心区,当年1.5万买的房,现在说50万,那是不可能的。

  这也从侧面反映出了,在大城市的近郊周边,房价的绝对涨幅,会比城市核心区的涨幅更大。

  因为近郊的公共服务和私人服务的改善是最大的,原来几乎是不毛之地,非常荒凉,现在突然变成了城市副中心,非常繁华了。所以要买在城市周围近郊或者一小时通勤圈的位置。未来涨幅空间很大。

  

  参考文献:钟伟专栏:《钟伟的买房必修课》

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王家胖丫头

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