智库 | 土储百强房企拥30万亿货值 巨量土地储备的势与道

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  智库 | 土储百强房企拥30万亿货值 巨量土地储备的势与道

  

  中房智库研究员 苏志勇 | 文

  “手有余粮,心中不慌”。对于房地产企业来说,这个“粮”一是资金,二是土地。土地既是维持企业正常运作的最基本的生产资料,也是获得资本支持的重要基础,因此土地储备成为评价房地产公司成长性的核心指标之一。

  中房智库根据CREIS中指数据统计的截至2018年末房企土地储备数据和2019年前4个月房企拿地情况,对房企土地储备现状及风险进行解析,并解读土地储备之势与房企拿地之道。

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  土地储备之势

  根据2018年末房企土地储备百强数据,土地储备TOP100房企权益货值达到近30万亿元,土地储备量达到28.8亿平方米。总货值超千亿的企业达88家,土地储备面积超千万平方米的达到70家,总货值超1亿平方米的有8家。按照2018年国家统计局公布的全国房地产开竣工面积比较,百强房企土地储备总量已超出2018年房屋新开工面积(20.9亿平方米),更是超出2018年竣工面积(93550万平方米)数倍。从历年来土地储备数据不难看出,房地产市场集中度在不断提升,百强房企占有了过半的市场份额。

  经历了旷日持久的土地储备争夺战,恒大、碧桂园、保利、融创、绿地、万科、中海、龙湖等确立了第一梯队的江湖地位,土地总货值均超万亿。土地储备第二梯队房企在土地市场的争夺日趋白热化,不时有“黑马”杀出,其中最为“激进”的莫过于新城控股,不仅杀入土地储备前十,在2018年新增土地货值同样进入前十。招商、华润等老牌房企土地储备跌出十强。土地储备在千亿规模的中型房企拼杀最为凶猛,中梁控股、龙光集团、福晟集团等房企分别以5271亿、5058亿、4760亿元的土地储备货值跻身30强。

  从2019年1~4月新增货值看,第一梯队中万科依然保持稳健,碧桂园、恒大拿地速度明显放缓,特别是恒大1~4月份新增土地储备跌出前十。第一梯队中融创势头最猛,以626亿元的新增土地储备货值遥遥领先于第二的万科。紧追第一梯队的新城控股在1~4月份新增土地储备更是力压碧桂园、中海等老牌劲旅,以新增货值385亿元位居第三,黑马成色尽显。前4个月新增土地储备货值超百亿的房企达到28家。前50房企新增货值总额达7400亿元。

  从拿地区域上看,一线城市土地出让条件苛刻,加之严格的调控政策影响,土地市场竞争趋于缓和,三四线城市的市场消化能力有限,二线城市成为土地市场竞争的焦点。特别是近年来二线城市在人才引进和落户政策上大幅度放开,人口增长明显,优质地块频出,对品牌房企形成强大吸引力。1~4月土地市场成交总价前十的城市分别为杭州、武汉、北京、天津、苏州、上海、郑州、福州、广州、西安;成交面积前十的分别为西安、武汉、天津、成都、杭州、广州、郑州、南京、昆明、青岛,均为一二线城市。

  从房企的拿地布局来看,融创在环渤海、长三角、珠三角和中西部均表现出较高的热情;新城控股则更钟情于长三角和环渤海区域;万科更倾向于珠三角和环渤海区域;绿地和绿城在长三角区域依然保持着拿地优势。碧桂园由于此前长期聚焦三四线城市,目前土地储备64%在货值仍在三四线城市,只有36%土地货值在一二线城市;保利待开发面积中60%在一二线城市;华润土地储备85%在一二线城市。

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  房企拿地之道

  对于房企来说,土地储备是把“双刃剑”,过量的土地储备和不合时宜的拿地动作都可能带来经营风险。

  首先,土地储备要与未来的市场需求相匹配。经过十几年的高速增长,多数城市市场需求趋于饱和,特别是一些人口流出或城市发展比较弱的三四线城市,过量储备土地极易造成去化困难,为企业带来经营负担。

  其次,土地储备需与企业的开发销售能力相匹配。储备量过大,要么消化周期过长,导致资金链出现问题;要么超出企业开发能力,质量难以保证。因拿地过猛导致资金链断裂或因开发速度过快导致质量问题的案例屡屡出现。作为龙头房企,碧桂园、恒大、万科也意识到过分强调高周转带来的弊端,将“降速提质”作为战略选择,主动降低销售目标,放缓了拿地速度。

  再次,政策风险也是房企拿地必须考虑的因素。随着房地产调控进入深水区,因城施策、一城一策的调控政策将加速落地,处于风口上的二线城市很可能成为调控的“重灾区”,房企盲目拿地,其风险不可忽视。以环京区域为例,2017年之前环京楼市被普遍看好,自然也成为房企争抢的热点区域。然而两年前的限购限售政策迅速将环京楼市打入冰点,销售几乎停滞,拿地房企叫苦不迭。迫于资金压力,华夏幸福不得不以32亿多元价格将部分项目转让给万科。类似情形也出现在海南,海南2018年4月的全岛限购不仅套牢了炒房者,也套牢了一大批重仓海南的房企。

  最后,冲动的高价拿地风险值得注意。在“房住不炒”和“稳地价稳房价”的政策基调下,地价房价轮番大幅上涨的可能性越来越小,高地价意味着高成本高风险,盲目乐观的高价拿地只会为企业带来沉重负担,这样的案例每年都在发生,但冲动的房企总是前赴后继。今年3月以来,资金面的缓解让一些房企重拾久违的拿地冲动,土地市场明显升温,成交楼面价及溢价率不断高企,其中风险不可不防。

  总之一句话,市场有风险,拿地需谨慎!

  智库 | 土储百强房企拥30万亿货值 巨量土地储备的势与道

  (此文刊于中国房地产报5月20日11版 责任编辑 苏志勇)

  流程编辑:曹冉京

  审读:戴士潮

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