赣深高铁受益第一股,70%的新房都被深圳客抢走了!

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  前两天微信群在讨论东莞哪里的投资价值最高,提到最多的便是城区、松山湖和塘厦。

  城区和松山湖容易理解,但塘厦为何能在临深片区中脱颖而出?原因有很多,但可能最为重要的是,塘厦是目前众多临深街镇“轨道联通深圳”的规划中最接近实现的一个。

  这条轨道就是“赣深高铁”。

  

  (塘厦站示意图,图片来源:印象塘厦)

  据东莞市轨道交通有限公司公布的消息,赣深高铁塘厦站至深圳北站工程已于2018年11月开工,预估塘厦站将在2020年6月30日完工,赣深高铁也将在2021年9月30日全线通车。

  受赣深高铁利好的影响,塘厦站南边的塘厦林村北片区成为了深圳购房者的新聚焦点。据该片区某项目工作人员介绍,项目四月份开盘至今小面积3房产品已全部售罄,其中深圳购房者比例达70%。

  0 1 塘厦高铁站

  塘厦高铁站位于塘厦林村片区北部,惠塘高速田心出口旁(相距5min车程)。目前周边仍是未开发的菜地,没有住宅项目以及相关市政设施。

  

  (塘厦站现场照片)

  目前塘厦站基础施工已经基本完成,正在进行桥梁下部结构施工,预计2020年6月份完成塘厦站地下空间建设。赣深高铁全线通车时间预计为2021年9月30日。

  在赣深铁路通车后,塘厦站往深圳方向分别是光明城站和深圳北站,其中一站达光明城站,时长为15分钟。两站达深圳北站,时长为半小时以内。

  而塘厦站还会作为东莞地铁1号线支线的站点,与深圳22号线相连。通车后往深圳方向可直达深圳龙华观澜、福田,往东莞方向可达樟木头黄江。具体开工时间目前待定。

  

  在更远景的规划中,塘厦站还会作为中虎龙城际轨道的站点,联通中山、虎门、龙岗。

  0 2 区域发展定位

  塘厦镇与深圳龙华区、光明区无缝链接,是东莞面向深圳产业转移的门户。结合区域优势及产业优势,塘厦镇2016-2020的发展规划指出了塘厦镇的发展目标:

  1.东莞东南部区域中心

  2.东莞先进制造业基地(2017年规上工业企业全市第二,仅次于长安)

  

  (2017年规上工业企业个数排名,塘厦在东莞仅次于长安)

  3.服务于区域的成熟居住组团

  4.世界高尔夫名镇和区域体育赛事中心(与观澜湖相连)

  林村在塘厦镇的规划中,则是塘厦镇副镇中心、工业集群、现代物流中心的定位。目前林村社区常住人口5万多人,其中户籍人口6千多人,是塘厦镇面积最大、人口最多的社区。

  从控规可以看到,黄棕色部分皆为工业用地,可见林村北的用地功能以工业用地为主。

  

  (林村北控制规划图)

  0 3 实地考察林村社区

  由于塘厦站附近是未开发的毛地,房地产项目主要集中在塘厦站南边的林村社区(即林村北片区)。从塘厦站出发到林村社区中心,只有5分钟左右的车程。

  

  (林电路,塘厦站进入林村社区的主干道。沿林电路可达林村文化广场、金地仟百汇等)

  该区域共有两个高速路出入口,分别为田心收费站和林村收费站。可上莞深、梅关、龙林、从莞、外环5大高速路,1个小时达福田地铁站、1小时20分至宝安机场。

  由于开发商进驻时间较晚,除了个别近期或稍早期进入该区域的项目外,该区域住宅主要是4-5层的自建房,分布在主要道路的两侧。

  

  城市道路规划及建设还稍有欠缺,大多为1-2车道,且部分路口没有交通灯。下班时间道路拥堵严重。

  

  林村中心周边的工业大多以手工制造零件、模具加工的小作坊为主。但在周边也开始看到中大型企业的入驻。

  

  (手工作坊)

  

  (工厂)

  在2018年的《东莞市塘厦镇近期建设规划(2017-2020年)》中,提出近期将重点建设赣深高铁塘厦站及林村北片区。而林村作为塘厦“三旧”改造的重点区域,将通过“三旧”改造整合现有工业园区资源,适度发展现代物流,提升优势。

  在林村中心,建设了办事中心、文化活动中心、文化广场、绿化公园等一系列市政配套,可供居民外出活动。

  

  与林村中心广场一街之隔的金地仟百汇,则是较为成熟的中型商业体,饮食娱乐较为齐全。只是目前商户开店率不高,目测不到三分之二。商业体的人流量也较差。

  

  

  0 4 周边配套

  学校:林村小学、东莞市水霖学校、塘厦杨帆小学、初级中学(片区外,不分学区)

  医院:东莞市莞华医院

  商业:金地仟百汇、沃尔玛(林村偏南)

  林村小学是公办学校,曾被东莞市委、市教育局评为市一级学校、绿色学校、文明学校、无毒学校、巾帼文明岗。据某项目工作人员介绍,该小学在塘厦升学率第一。

  2019年学区划分情况显示,林村社区内住宅小区及周边住宅小区皆可申请入读。(深圳户还涉及积分入学的问题)

  

  水霖学校则是塘厦镇办学时间较长的私立学校,办有小学、初中、高中。

  

  林村片区最近的医院是东莞市莞华医院,为公益性综合医院,设有设有急诊科、预防保健科、内科、外科、妇科、产科、儿科、五官科、口腔科、胃肠科、肝病科、泌尿科、皮肤科、中医科、康复理疗科、医学影像科、体检科等科室,能满足基本看病需求,体量相对较小。

  

  虽然林村社区现阶段基础建设还相对欠缺,但“高铁一响,黄金万两”。加上又有政府的政策支持,在赣深高铁建成后大有可能迎来翻天覆地的变化。

  目前这个区域更适合深圳购房者进行投资置业,若是购房自住,则还要更多考虑配套和通勤等问题。

  0 5 塘厦楼市分析

  

  塘厦镇与深圳龙华区、光明区无缝链接,是莞深融合发展的先行区域。早在2016年1月,塘厦均价就从13000元/㎡直升到破纪录的20000元/㎡,此后便在2-3万元/㎡的区间徘徊。受限于全国楼市调控,2019年4月塘厦均价为22204元/㎡,与去年同期相比仅增长3%。

  但随着东莞“先进制造业中心”的定位提出,位于广深中线上的东莞长期价值被更多房企所肯定。今年东莞土地市场已经连续出现了3起房企以“最高限价+最高条件”的提前锁地。华润、中海、保利等央企则是高调重仓东莞。

  有轨道利好,又是临深重镇的塘厦同样升值前景可期。

  深莞房产圈整理了塘厦林村片区的几个楼盘,不久后也将对部分楼盘进行分析:

  星河时代

  

  开放商:星河地产

  地址:塘厦樟木江街路(距离塘厦站10分钟左右车程,但考虑到道路建设有一定欠缺,实际时间可能稍长,下同)

  最新开盘:4月27日三期加推

  价格:住宅22000-24000元/㎡,公寓20000-22000元/㎡

  住宅:101㎡和121㎡三房四房,余量仅剩40套左右

  公寓暂时不推

  天悦中央广场

  

  开发商:广东省水利水电第三工程局有限公司

  地址:塘厦花园新街北27号(距离塘厦站10分钟车程左右)

  最新开盘:2017年9月30日

  价格:住宅23000元/㎡

  住宅:73㎡3房2厅1卫、95㎡3房2厅2卫、100㎡3房2厅2卫、110㎡3房2厅2卫、125㎡3房2厅2卫

  御城花园

  开发商:深圳城建集团

  地址:塘厦林村西荣路90号(距离塘厦站8分钟车程左右)

  最新开盘:5月加推

  价格:住宅22500元/㎡

  住宅:99㎡3房2厅2卫、96㎡3房2厅2卫、107㎡3房2厅2卫、123㎡4房2厅2卫

  

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