雅居乐跨界造车背后：地产主业增长疲软，债务攀升

斑马消费 沈庹

日前，雅居乐集团斥资2.04亿港元入股力世纪，并合作开展新能源汽车业务，在地产主业增速放缓之际，公司急于布局新业务。

公司回应只是财务投资，外界对此依然浮想联翩。

在此之前，雅居乐已在物业管理、环保、酒店等领域广泛投资，其“野心”是5年后非地产业务贡献公司50%收入。

再多的跨界，都需要公司地产业务支撑。2018年，公司虽已跨进千亿房企阵营，但多个财务指标强劲增长势头不再。

投资造车，加速多元化

房企“造车”并不是什么新鲜事，此前就有中国恒大（03333.HK）入局，雅居乐集团入股力世纪（00860.HK），对外回应只是财务投资。

2017年以来，力世纪通过一系列收购和成立合营公司拓展电动车业务，且已具备整车制造、自动驾驶等核心技术，剩下的就是在中国这个全球最大的汽车和电动车市场落地和商业化。雅居乐集团在短时间内决定投资或正因此。

雅居乐跨界不是首次。斑马消费梳理发现，公司从2015年就开始布局多元化战略，2016年，公司名称由“雅居乐控股”变更为“雅居乐集团”。

“鸡蛋”不能放在一个篮子里，是国内房企普遍选择，公司主席兼总裁陈卓林曾对外表示，市场不停在变化，要追求高成长性、高利润的行业。

公司围绕地产业务陆续布局酒店、环保、物业管理、物业投资、建设业务等8个业务板块。

2018年，公司物业管理、酒店营运、物业投资和环保业务实现收入分别为21.33亿元、7.22亿元、1.89亿元和6.14亿元，分别同比增长65.3%、5.5%、13.5%和199.8%。环保业务增长强劲，主要是当年项目增加至36个，对全国8个区域实现布局。

截至2018年底，公司非地产业务收入36.57亿元，占比公司收入的6.51%，比上年提升近2个百分点。

重仓海南遭遇最严限购

对于正在跨界或准备转型的房企来说，现有地产业务仍是企业最大支撑，雅居乐集团（03383.HK）同样如此。

2016年至2018年，雅居乐集团实现营业额分别为466.79亿元、516.07亿元和561.45亿元，来自地产业务收入的比例均在9成以上。

2018年初，公司主席兼总裁陈卓林对外披露当年公司销售目标是1100亿元，这个在他看来“稳中求胜”的销售目标，当年实际完成1026.7亿元。

没完成销售目标，其中一个重要原因是倚重的海南区域市场销售不佳。

2018年，海南加码全域限购，公司海南市场销售金额约100亿元；而2017年，海南清水湾单个项目销售金额就达178.9亿元。

当年，公司将重心转移到云南区域，媒体报道显示，2018年，云南区域销售金额超过50亿元。

2018年底，海南及云南区域销售金额占比公司销售金额的19%，同比下降4个百分点。

公司仍看重海南市场，2018年，公司在海南区域土地储备505.8万平方米，占公司总土地储备量14%。

业绩增速放缓，债务攀升

既要利润，也要规模，陈卓林有着不小的野心：2018年规模增幅30%左右，2019年达到40%，以及未来3年净利要有10%以上增幅。

2018年，公司实现营业额561.45亿元，毛利246.74亿元，净利润83.58亿元，股东应占利润71.25亿元，同比分别增长8.8%、19.3%、23.3%和18.3%。

2017年，上述指标同比增幅分别为10.6%、67.3%、122.3%和163.8%。

形势严峻之下，公司对2019年制定了更为保守的销售目标：1130亿元。比2018年仅增长10%。

瑞士信贷在研报中测算，雅居乐想要完成1130亿元销售目标，去化率需要达到57%，面对海南市场和低线城市销售疲软，压力之大可想而知。

另一方面，公司财务压力同样增大。

首先，公司的负债规模呈现大幅上涨，2018年报显示，公司负债总额1754.65亿元，同比增长47.2%，其中，流动负债1203.78亿，同比增长44.2%，非流动负债550.87亿元，同比增长54.3%；公司资产负债率为79.1%，同比增加2.68%。

在资金方面亦存在不小压力，2018年末，公司现金及银行存款450.62亿元，同比增长49.6%。除去有限制的现金92.86亿元，可使用现金及等价物为357.76亿元。公司年末借贷总额885.29亿元中，一年内到期短期借贷353.33亿元，公司账面资金仅能覆盖短期债务。

为了缓解压力，公司2018年在境内外多次发债，融资活动产生的现金流量净额317.36亿元，同比增长194.99%。

大规模融资使公司财务成本升高，当年，公司财务费用净额27.44亿元，同比增长205.4%，主要是年内利息支出同比增长52.6% ，达到50.56亿元。