雅居乐跨界造车背后:地产主业增长疲软,债务攀升

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  斑马消费 沈庹

  日前,雅居乐集团斥资2.04亿港元入股力世纪,并合作开展新能源汽车业务,在地产主业增速放缓之际,公司急于布局新业务。

  公司回应只是财务投资,外界对此依然浮想联翩。

  在此之前,雅居乐已在物业管理、环保、酒店等领域广泛投资,其“野心”是5年后非地产业务贡献公司50%收入。

  再多的跨界,都需要公司地产业务支撑。2018年,公司虽已跨进千亿房企阵营,但多个财务指标强劲增长势头不再。

  

  投资造车,加速多元化

  房企“造车”并不是什么新鲜事,此前就有中国恒大(03333.HK)入局,雅居乐集团入股力世纪(00860.HK),对外回应只是财务投资。

  2017年以来,力世纪通过一系列收购和成立合营公司拓展电动车业务,且已具备整车制造、自动驾驶等核心技术,剩下的就是在中国这个全球最大的汽车和电动车市场落地和商业化。雅居乐集团在短时间内决定投资或正因此。

  雅居乐跨界不是首次。斑马消费梳理发现,公司从2015年就开始布局多元化战略,2016年,公司名称由“雅居乐控股”变更为“雅居乐集团”。

  “鸡蛋”不能放在一个篮子里,是国内房企普遍选择,公司主席兼总裁陈卓林曾对外表示,市场不停在变化,要追求高成长性、高利润的行业。

  公司围绕地产业务陆续布局酒店、环保、物业管理、物业投资、建设业务等8个业务板块。

  2018年,公司物业管理、酒店营运、物业投资和环保业务实现收入分别为21.33亿元、7.22亿元、1.89亿元和6.14亿元,分别同比增长65.3%、5.5%、13.5%和199.8%。环保业务增长强劲,主要是当年项目增加至36个,对全国8个区域实现布局。

  截至2018年底,公司非地产业务收入36.57亿元,占比公司收入的6.51%,比上年提升近2个百分点。

  重仓海南遭遇最严限购

  对于正在跨界或准备转型的房企来说,现有地产业务仍是企业最大支撑,雅居乐集团(03383.HK)同样如此。

  2016年至2018年,雅居乐集团实现营业额分别为466.79亿元、516.07亿元和561.45亿元,来自地产业务收入的比例均在9成以上。

  2018年初,公司主席兼总裁陈卓林对外披露当年公司销售目标是1100亿元,这个在他看来“稳中求胜”的销售目标,当年实际完成1026.7亿元。

  没完成销售目标,其中一个重要原因是倚重的海南区域市场销售不佳。

  2018年,海南加码全域限购,公司海南市场销售金额约100亿元;而2017年,海南清水湾单个项目销售金额就达178.9亿元。

  当年,公司将重心转移到云南区域,媒体报道显示,2018年,云南区域销售金额超过50亿元。

  2018年底,海南及云南区域销售金额占比公司销售金额的19%,同比下降4个百分点。

  公司仍看重海南市场,2018年,公司在海南区域土地储备505.8万平方米,占公司总土地储备量14%。

  业绩增速放缓,债务攀升

  既要利润,也要规模,陈卓林有着不小的野心:2018年规模增幅30%左右,2019年达到40%,以及未来3年净利要有10%以上增幅。

  2018年,公司实现营业额561.45亿元,毛利246.74亿元,净利润83.58亿元,股东应占利润71.25亿元,同比分别增长8.8%、19.3%、23.3%和18.3%。

  2017年,上述指标同比增幅分别为10.6%、67.3%、122.3%和163.8%。

  形势严峻之下,公司对2019年制定了更为保守的销售目标:1130亿元。比2018年仅增长10%。

  瑞士信贷在研报中测算,雅居乐想要完成1130亿元销售目标,去化率需要达到57%,面对海南市场和低线城市销售疲软,压力之大可想而知。

  另一方面,公司财务压力同样增大。

  首先,公司的负债规模呈现大幅上涨,2018年报显示,公司负债总额1754.65亿元,同比增长47.2%,其中,流动负债1203.78亿,同比增长44.2%,非流动负债550.87亿元,同比增长54.3%;公司资产负债率为79.1%,同比增加2.68%。

  在资金方面亦存在不小压力,2018年末,公司现金及银行存款450.62亿元,同比增长49.6%。除去有限制的现金92.86亿元,可使用现金及等价物为357.76亿元。公司年末借贷总额885.29亿元中,一年内到期短期借贷353.33亿元,公司账面资金仅能覆盖短期债务。

  为了缓解压力,公司2018年在境内外多次发债,融资活动产生的现金流量净额317.36亿元,同比增长194.99%。

  大规模融资使公司财务成本升高,当年,公司财务费用净额27.44亿元,同比增长205.4%,主要是年内利息支出同比增长52.6% ,达到50.56亿元。

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