2019年中国商业地产发展现状 供需均减少,短期内进入存量消化阶段

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  根据国家统计局数据显示,2019年第一季度,除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外,办公楼和商业营业用地的房地产开发投资、竣工面积等均同比减少,供给趋紧;办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降,需求减少;截止2019年3月末,商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米,商业地产进入存量消化阶段。睿意德中国商业地产研究中心于2014年发布的中国首个商业地产指数系统,至今已沿用5年,该指数系统综合了宏观经济、商用土地、物业开发及零售商等多维度指标情况,是目前中国商业地产行业发展的重要参考指标。本文结合商业地产指数,分别从宏观经济、商业用地、商业地产物业开发和零售商态度等四个维度阶段2019年商业地产发展现状和趋势。

  2019年Q1中国商业地产供需均减少,待售面积减少26万平方米

  就房地场供给角度出发,根据国家统计局公布数据,从房地产开发投资来看,2019年第一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,其中办公楼和商业营业用房投资额合计3634亿元,占比15.27%;从施工面积来看,第一季度房地产开发企业房屋施工面积699444万平方米,同比增长8.2%,其中,商业地产施工面积占比16.62%;从新开工面积来看,房屋新开工面积38728万平方米,增长11.9%,其中,商业地产新开工面积占比12.04%。从竣工面积来看,房屋竣工面积18474万平方米,下降10.8%,其中,商业地产竣工面积占比15.82%。综上,除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外,其余均同比减少,供给趋紧。

  就房地场需求角度出发,根据国家统计局公布数据,从房地产销售面积来看,2019年第一季度,中国商品房销售面积29829万平方米,其中,商业地产销售面积合计2552万平方米,占比8.56%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降6.9%。从房地产销售金额来看,商品房销售额27039亿元,增长5.6%,其中,商业地产销售面积合计3111亿元,占比11.51%,办公楼销售额下降13.0%,商业营业用房销售额下降2.6%。综上,办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降,需求减少。

  从房地产待售存量来看,截止2019年3月末,中国商品房待售面积51646万平方米,比2月末减少605万平方米。其中,住宅待售面积减少531万平方米,办公楼待售面积减少47万平方米,商业营业用房待售面积增加21万平方米。综上,截止2019年3月末,商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米;换句话来说,从2019年第一季度数据看,商业地产进入存量消化阶段。

  

  中国商业地产指数构成详解

  商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等多领域的发展息息相关。睿意德中国商业地产研究中心于2014年发布的中国首个商业地产指数系统,至今已沿用5年,该指数系统综合了宏观经济、商用土地、物业开发及零售商等多维度指标情况,是目前中国商业地产行业发展的重要参考指标。

  

  具体来看这四个维度:

  第一,商业地产的发展与中国宏观发展息息相关,商业地产的发展不能脱离中国宏观经济,中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得,涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标,包括第三产业发展情况、消费支出对经济增长的贡献等指标,综合反映经济走势;中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

  第二,没有土地,谈地产开发就没有意义,商业地产的发展不能脱离商用土地市场,中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标,包括商用土地各项成交指标及溢价等情况,综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性;中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

  第三,商业地产项目从购置土地、建设到运营的周期较长,部分地产项目建设到一半无疾而终,衡量商业地产活力情况的可以通过监测其物业开发市场活力情况;中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场,包括新增商用物业的数量和面积等,通过对新增供应的持续监测,分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况;中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

  第四,除写字楼外,商业地产的重要组成部分还包括各项商业配套,商业配套最终还是落实到消费者需求上,需求越大,零售商投资的积极性越大,即中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性,中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升背景下,零售商信心增加、拓展意愿上升。

  

  接下来从分别这四个维度出发,分析我国2019年第一季度商业地产的发展现状。

  中国商业地产各项指数变化情况

  中国商业地产指数呈周期性下降

  从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看,商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同。此外,除商业土地指数外,其他各项指数均呈现出前三季度增减平稳、第四季度指数激增的特点。

  

  2019年Q1,中国商业地产指数124.5,同比下降2.4%,环比下降6.6%。从2019年第一季度各项指标环比变化情况来看,各项指数均较2018年第四季度有所下降;从2019年第一季度各项指标的同比变化情况来看,宏观经济指数和零售商信心指数保持同比上升态势,其余指数均同比下降,表明国民经济开局平稳,零售商保持拓展节奏;商用土地指数同比出现较大幅度地下跌,土地供应紧缩趋势明显;商用物业开发指数同环比均出现下降,受到存量市场及周期性因素的共同影响。

  

  中国宏观经济指数向好:服务业转型升级步伐加快

  从中国宏观经济指数变化看,2019年第一季度中国宏观经济指数154.9,同比上涨6.8%,环比下降2.6%。

  

  根据国家统计局数据显示,初步核算,2019年一季度国内生产总值213433亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%;分产业看,第三产业增加值122317亿元,增长7.0%,产业结构持续优化,第三产业增加值占GDP比重57.3%,比2018年同期提高0.6个百分点。第三产业发展稳中有进,商业地产关联行业发展势头良好,租赁和商务服务业同比增长8.3%,金融业增长7.0%,住宿和餐饮业增长6.0%,批发和零售业增长5.8%,增速比2018年四季度均有所提升。除此之外,随着新技术、新业态的不断发展,服务业也不断注入新的活力;如数字经济蓬勃发展,大数据、人工智能、物联网等前沿技术赋能传统行业转型升级,无人仓储、全场景刷脸支付、线上线下一体的社区生鲜等新业态及新技术应用场景不断涌现等都为都为商业地产的发展提供了市场机遇。

  综上,中国产业结构持续优化,商业地产关联产业持续增长,商业地产发展的宏观经济势头较好。

  

  中国商用土地指数表现不佳:土地成交溢价率较低

  2019年第一季度,中国商用土地指数91,环比微降1.9%,同比下降23.8%。商用土地指数表现不佳主要体现在两个方面。

  第一,商用土地价格表现不佳;商用土地零溢价或低溢价成交成为常态,2019年第一季度商用土地溢价率为5.5%,平均溢价率环比回升48.6%,同比下降28.6%。

  

  第二,商用土地成交量下跌;商用土地供应紧缩。有关数据显示, 2019年一季度全国商服用地拿地数量为1558宗,面积达35136.9亩;其中,百强企业商服用地拿地面积达22177.9亩,占比63.12%;商服用地拿地面积在100亩以上的企业有76家,200亩以上29家,500亩以上5家,而1000亩以上的企业仅有1家。

  

  中国商用物业开发指数周期性下滑

  2019年第一季度,商用物业开发指数为78.4,出现周期性下滑,环比下降23.9%,同比下降6.1%。商业物业开发增量持续萎缩,同比下降39.6%,存量市场特征显著;从2019年第一季度中国各线的商用物业增量情况看, 一线、新一线、二线等城市均呈现不同程度的下,商业地产创新力略显不足。

  

  中国零售商信心指数向好:品牌零售商整体持乐观态度

  根据国家统计局数据显示,2019年第一季度,社会消费品零售总额97790亿元,同比增长8.3%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额83402亿元,增长8.2%;乡村消费品零售额14388亿元,增长9.2%。按消费类型分,餐饮收入10644亿元,增长9.6%;商品零售87146亿元,增长8.2%。此外,2019年第一季度中国城镇居民人均消费支出7160元,同比上涨4.1%。

  

  2019年第一季度,中国零售商信心指数173.8,同比上升7%,环比下降2.7%;大部分零售商对消费市场整体表现出乐观态度,尤其是新零售等业态品牌拓展意愿显著,而餐饮、零售等传统主力业态拓展意愿不足。

  

  更多数据请参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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