再论2019年房地产投资的几大关键要素

艾财爱家78期实盘周报

国家统计局最新一期的经济数据公布：

工业增加值同比增5.4%，预期6.5%，前值8.5%；

社会消费品零售总额同比增7.2%，预期8.6%，前值8.7%；

1-4月固定资产投资同比增6.1%，预期6.4%，前值6.3%。其中民间投资增5.5%，比1-3月回落0.9个百分点。

全国房地产开发投资1-4月同比增速11.9%，比前三个月加快0.1%；

同期，房屋新开工面积同比增13.1%，增速比1-3月提高1.2%；

房地产开发企业到位资金同比增8.9%，增速比前三个月高出3%

从这一组组数据我们不难看出，浪花淘尽，谁是真英雄！目前的经济状态可以用内外交困来形容，基本上所有的经济数据都不理想，唯有房地产在投销两端依旧保持稳定增长。在经济整体下行压力巨大阶段，说房地产是经济的稳定器，这是谁都不能否认的。

关于2019年我建议大家买房的论断说过很多，因而也就引申出另外一个问题，哪个城市能买，买哪里等等。在之前的文章中，我给大家说过这一波房价上涨是最好的一次调整自我房产结构的机会。具体原因是2019年很有可能是未来十年中国房地产真正意义上的分化开局之年。

一.全面上涨不会来，马太效应显现

2015年我曾经对三四线城市的房价走势出现过误判，我当时认为三四线城市人口顶峰期已过，一二线城市虹吸效应强大，其房价有可能正在接近历史顶点。事后证明我的看法是错的，因为我太低估政策的影响力。棚户区改造货币化安置让三四线城市的房价在两年多的时间里翻了整整一倍。相较于一二线城市的上涨，这一轮三四线城市的上涨带来的负面效应更为明显，所以2017年底相关政策快速退潮。

再次回看目前一二线与三四线城市之间的房产基本要素的对比：

长期来讲：因为人口总数开始无限接近顶点，人口红利早已过高峰，未来城镇化虽然会持续，但是已经不可能支撑所有城市人口的全面上涨。更加重要的是受过高等教育的青年人口极少会流入三四线城市。

中期来讲：目前一二线城市均处于政策强调控状态，不过只要有意愿随时可以撤销相关限制。在政策上是有后手用于对冲市场利空的。所以有调控政策的区域反而是投资相对安全的区域。

短期来讲：除了金融政策以外，我们不得不面对的一个问题就是重工业、制造业的快速衰弱问题。这甚至不能算是一个中期问题，因为这是肉眼可见的。虽然在网上我们可以看到似乎每个人都知道制造业很重要，甚至树立到了房地产的对立面。但提出要振兴的，也是快速衰弱的信号。目前高新、高端制造集中在一二线城市，而它们最需要的也不是土地，而是人才。

最现实的问题：土地财政是房地产问题的症结所在，通过研究大量政信类信托你不难发现地方经济状越好的区域，土地财政依赖度越低。目前三四线城市对于土地财政收入的渴求到达非常惊人的程度，你会发现目前政信类信托的收益率已经超过房地产类信托。这是一个反向思维，依赖度高按理说是要托房价，可是在经济状况不佳的情况下，三四线城市已经用尽了全力。如果未来真要面对房地产税问题，何来力量应对。

所以买房第一条原则：远离三四线，买限购限贷限售政策最严厉的城市。

第二条：南强北弱，长三角，珠三角中心城市是首选之地。

前一段时间我去北京出差，我住在军博对面，到了晚上八点，外面似乎已经看不到人影，也没有一点灯火。繁华二字似乎与这座城市没有半点关系，虽然我知道北京的夜生活不在这里，但是不可否认的是目前我国经济版图中北方开始明显跟不上南方的脚步。无论是大喊要节约的北京，还是被高估的天津，又或是要振兴的东北，这几年北方整体状况越来越差是事实。时间拉长一点来说，从中唐以后经济这一块北不如南就是常态，往现实的讲民营经济、新经济、海外人群数量等多方面都是如此。未来这一点会更加明显，所以从全国区域来讲，珠三角地区和长三角是投资房地产首选。

这里可投资第一梯队：杭州、深圳。第二梯队无需多说，至于为什么以后慢慢聊。

二.房产税将至，优质别墅和中等户型为先

房地产税的征收只是一个时间问题，而做房地产投资这又是必须要考虑的一个问题。未来的房地产投资我们需要考虑的是：从面积上来看要么买别墅豪宅，要么买中等热销户型（100-120㎡)最优，流通性最强。

优质豪宅核心是最优，最好的地段，最好的配套，最好的环境，这一点参照香港不难发现。无论楼市整体状况，最优质别墅区永远上涨。国内这一套房产游戏规则基本是以香港为蓝本的。

三.房地产的核心是地段，地段，地段

这一句话无从考证是不是李嘉诚说的，但是绝对是正确的，在一座城市中最好的地段是哪里？

第一要素：学区房。

除此之外我个人的标准是：城市快速通道环线+地铁口+快速发展新区。

别的城市我不太清楚，以武汉为例。城市快速通道环线是三环线，快速发展新区是东湖高新区。这是从投资的角度讲，因为这个区域往往现阶段并不适合居住。但是底价低，投资门槛也相对较低。以武昌片的文化路区域为例：文化路刚通时（2013年左右），房价在3500-4000元/平方的范围，当时的二环线正在修建未通，地铁也只是规划，可是等到二三环线连通、地铁修建完成时房价已经到达1.5万元/平方。考虑到这属于郊区房产，可以算是南光谷区域，涨幅已经算是冠绝武汉了。

四.房产状况因素必须考虑在内

此次房地产投资与过往不同的是，此次投资我们需要假定三年后房地产税正式推出，因为从目前的实际情况看三年之内解决所有问题是不太现实的。除了考虑购房面积外，我们还需要考虑手中房产的数量。前几天我看马云在主持阿里集体婚礼时说，鼓励大家多生孩子，因为未来人会很值钱，而我们下一代人均持有的房产在五套以上。这话是不错的，按照定量条件来看，也就是目前城市原生土著家庭的结合情况，上述结论是基本符合事实的。我们手中有大量各种形式的房产，以我个人为例，自己名下商品房就有两套，第三套也不可能用夫妻名义买。未来如果私房、还建房、商品房、集资房都要交税，那绝大多数人是承受不住的。所以这次下半年我自己的买房不会单单考虑投资角度，而是视此为最后一次房产调整的机会。

一买一卖之间都建立在一个假设之上，2019年投资房产不仅仅是看中所谓的小阳春，而是认为未来的两年有可能会有一波比较大级别长时间的上涨。希望在房价进入快速上涨期前提前以较低的价格买进心宜的房产，我会以教育为第一出发点。而这个快速上涨如果真的到来，必将会大大加速房地产税的出台，同时也意味着为了对冲房地产税的冲击，相关调控也会撤出，让房地产市场进入一个市场化状态而非现在这个半行政管制状态。而大房子如果想比较快速以较好的价格卖出，也只能在市场进入非理性阶段。

未来随着房地产税的出台，我相信房地产市场将迎来一场深度变革，全国的房地产投资业态将会有极大的不同。2019年将是这种变革来临前的一个起点，我很喜欢借用比尔盖茨的一句话：人们常常高估未来一年的变化，而低估未来10年的变化。“房住不炒提出来已经有两年多时间，但是市场根本逻辑还没有出现本质变化，也许真的需要十年，只不过对房产这种国人的终身大事而言，要早做谋划！”