地王连轴,常州脱掉“鬼城”帽子

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  :视觉中国

  “我以前觉得常州的生活很惬意,这是个宜居的好城市,空气好、房价低、压力小。但这两年常州房价仿佛坐了直升梯一样在上升,我再也不敢提常州宜居的话题。”五年前,大学毕业回到常州生活的王文展认为房价低是过去常州最大的优势,而如今,优势不再。

  常州土地市场近期的表现在某种程度上也与他的说法颇为契合。在刚刚过去的一个月里,常州进行了7场土拍,共计出让14宗地块,其中半数地块的楼面价超过8000元/平方米,4月18日还诞生了新单价“地王”,楼面价达到15665元/平方米。

  自从楼面价被刷新之后,王文展的耳边时常听到房价要大涨的议论。“五年前常州市中心的楼盘售价不过几千元,想要买房是比较轻松的。五年后的今天,常州市中心可能很快会卖到3万/平方米。买房已经不是一件轻松的事,下决心买房之前要先掂量一下口袋里的钱够不够了。”

  王文展口中重复说起的“五年前”正是常州楼市最受的时期,那时候媒体常用“鬼城”来形容常州楼市的冷清。但时过境迁,当下的常州正在脱下“鬼城”的帽子,地价和房价的强势攀升让外界不得不重新审视这座城市。

  房企扎堆抢地

  说起常州土拍,熟悉常州的业内人士大多表示,过去的常州被严重低估了。克而瑞苏常片区总经理戈文问直言,“过去房企都带着有色眼镜在看常州。”

  2014年,全国刮起去库存大风,彼时,常州库存高企,政府狠下决心去库存,决定以“三年不供地”的方式扭转局面。

  “2014到2016年期间,常州几乎是零供地。一直到2017年年中,才有了断供后的第一次土拍,等于土地断供持续了三年半的时间。”戈文问说,2017年恢复供地时,虽然价格相比断供前有明显的上升,但在强三线城市中仍属于价格洼地,楼面价只有5000-6000元/平方米左右的水平,房企在常州拿地的想法也难说积极。

  最近一年多来,房企对常州的看法发生了扭转,尤其是今年,常州土地市场真正活跃起来了。

  就在上个月,常州的一场土拍吸引了26家房企到场,既有华润、万科、新城、碧桂园、世茂、龙湖等大牌房企,也有像南通文峰、成都德商这样名不见经传的区域型房企。而不久前的一场土拍中,甚至有地块出现了超过130轮竞价的现象。

  某房企高管向表示,房企拿地的逻辑很简单,哪里有市场、有供应,就去哪里拿。“房企都想要回归一二线城市,但一二线城市的土地供应量依旧紧张,基本上没有明显的增加,无法满足房企的需求。因此,房企把点转移到了常州这样的强三线城市身上。”

  戈文问认为,房企拿地基调的变化催热了常州土地市场。“今年开年以来,土地市场回温是二三线城市的共性。今年房企基调也在转移,不少房企都在说要逃离普通三四线城市,加强二线城市及强三线城市的布局。基于这样的大环境,常州市场被也是情理之中。”

  如上述所言,今年以来,房企掀起一股抢地潮。据中原地产统计数据显示,仅4月单月,拿地超过50亿元的房企就多达18家,刷新近一年多土地市场的月度纪录。另从前4个月统计来看,已经累计有28家企业拿地过百亿元,而在2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。

  中指数据研究报告也指出,部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

  并且,进入4月后,各地政府推地节奏也在加速。中指数据库数据显示,4月300城宅地供应规模同比增长15.6%,环比大幅增长七成以上,但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪,甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

  就这样,常州成为了这轮拿地潮中的受益者。“以前房企对常州较少很大一部分原因是常州的供应量过少,房企进去以后无地可拿。现在常州的市场逐渐趋于均衡,略微偏向于供不应求的状态。在这样的情况下,常州市场的发展还是比较乐观,房企入场拿地的意愿也随之增加。”前述开发商高管说到。

  戈文问还强调,与无锡等三线城市作比较,常州自身也有优势。“常州的优势主要体现在三方面,首先经济实力比较强,人均消费水平不输于苏州、无锡;其次,常州不限购,政策比较宽松;从市场基本面来说,常州的库存量较低,意味着有足够的溢价空间。”

  “鬼城”变脸

  2016年是常州房地产市场的分水岭。这一年,常州完成了“三年不供地”任务,也是这一年,被称作“鬼城”的常州开始复苏。

  “鬼城”的说法最早出现在境外媒体的报道中。2014年,几幅卫星照片捕捉到国内几个城市“空城”现象,一幢幢林立的高楼没有住户,附近也没有配套,显得十分荒凉,于是外媒将这些城市形容为“鬼城”,常州便是其中之一。

  自从“鬼城”的说法散播出去后,常州就被打上了重重的标签,房企亦避而远之。谈及“鬼城”一词,土生土长的王文展有些愤愤不平,在他眼中,常州只是节奏没有大城市那么快罢了,用“鬼城”来形容未免有些断章取义。

  “我还在读大学的时候,常州开始流行买商品房,父母也为购置了一套,2013年下半年交的房。这套房交房后,我们一直没有去住,一方面是想散散新房的气味,另一方面,我还在读书,父母想等我毕业后再考虑搬家的问题。2014年前后应该有很多和我类似的案例,常州的房子不是没人要,只是大家还没搬进去住而已。”

  戈文问告诉,2014年常州楼市正处于起步阶段,库存量非常大,成交量同样很大,过去几年,常州楼市每年的去化量都达到500万方以上。“常州有近500万常住人口,楼市也一直以自住需求为主,投资客占比较小,说鬼城确实是言过其实了。”

  尽管不少居民和业内都不认同“鬼城”的说法,但政府“三年不供地”的做法还是证实了当时常州楼市供求失衡的现实。有数据显示,2011年至2014年,常州商品房库存持续激增,巅峰时期常州商品房库存的去化周期超过20个月。

  常州楼市真正开始走上坡路是在“三年不供地”政策之后。2016年6月,常州结束了长达三年的去库存战役,由此开始,常州房价开始一路飙升。一年之内,常州的房价由7000元左右/平方米的均价迅速攀升至2017年的1.2万元/平方米,而后稳定在这一水平。

  不过,现在常州即将进入新一轮的补涨阶段。有业内测算,此前新城控股拿下的钟楼区地块未来售价或将达到3万元/平方米,且近一个月来,常州已经拍出3幅楼面价突破1.3万/平方米的地价。也就是说,常州均价极有可能会在接下来被拔到新的高度。

  对于可以预见的房价上涨,不少人担忧后市销售去化情况。不过,前述房企高管的态度显得很乐观,他指出,前两年常州的供应量不多,市场需求却在继续释放,尤其是改善型需求较为旺盛。

  “如果从房价的梯度关系来看,上海的高端产品单价约10万,相对应,苏州就应该在6万的水平,递减下来无锡大约5万,那常州达到4万是意料之中的事。从这个逻辑来看,现在的房价应该是没有问题的。”

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