【公司】对赌完成业绩“变脸”引上交所问询 光明地产“资本腾挪术”

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  重组业绩承诺期过后,业绩 “变脸”明显的光明房地产集团股份有限公司(600708.SH,以下简称“光明地产”)日前引发了上交所的关注。

  5月11日,根据光明地产公告,公司收到上海证券交易所对其2018年度报告的事后审核问询函,问询函对光明地产重组标的业绩、存货减值、盈利能力可持续性及资金往来等问题提出疑问。上交所同时要求光明地产于5月17日之前披露对问询函的回复。

  光明地产2018年度报告显示,2018年公司营业收入204.94亿元,同比下降1.53%,净利润则为14.18亿元,同比下滑27.17%。

  同时值得注意的是,2018年公司房地产开发实现营业收入195.73亿元,占其总收入比为 95.51%,光明地产近年来追求多元创新的转型成果显然并未实现。

  对于业绩及企业发展相关问题,连日来,《中国经营报》记者多次致电致函光明地产相关负责人,其在回复中表示:近期收到上交所问询函,要及时回复,工作量巨大,公司会在近期以公告形式披露回复。

  “踩线”完成业绩对赌

  公开资料显示,光明地产系由原上海海博股份有限公司(以下简称“海博股份”)于2015年7月与光明食品集团旗下农工商房地产(集团)股份有限公司(以下简称“农房集团”)通过重大资产重组组建而成。在公司官网中,光明地产对自己的定位为:以房地产综合开发经营为主业,集房产、商业综合体、物流等相关业务为一体的国内大型国有房企。

  彼时,原海博股份通过重组置入农房集团及其子公司上海农工商房地产置业有限公司(以下简称“农房置业”)的全部股权,光明地产由此产生并借壳海博股份登陆资本市场。即,农房集团和农房置业系由光明地产100%控股的企业。

  记者查阅双方彼时签订的重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书,标的原股东承诺农房集团和农房置业2015年至2017年合计实际净利润分别不低于35.13亿元和9842.99万元。

  利润补偿期间届满后,如出现农房集团、农房置业在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形,农房集团全体股东、大都市资产同意由光明地产以1元人民币直接定向回购应补偿的股份并予以注销。

  记者注意到,农房集团三年实际实现利润36.87亿元,完成率仅为104.95%,其中部分业绩承诺通过向关联方出售项目公司股权或资产实现。

  今年3月14日,光明地产公告表示,农房集团通过协议转让方式向上海梅林正广和股份有限公司出售其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权。本次关联交易的成交金额为2.5亿元。

  据悉,本次关联交易的受让方上海梅林正广和股份有限公司与光明地产为同一控制人光明集团下属兄弟企业,互为关联人。

  此外,据光明地产2018年度报告,2017年,光明地产下属子公司上海农工商华都实业(集团)有限公司与上海良友(集团)有限公司签订了《商品房买卖合同》,将其拥有的丽水路项目中1.33万平方米的商业用房出售给上海良友(集团)有限公司,交易总金额为 9.88亿元,不含税金额 9.41亿元。截至2018年报告期末,华都实业已收到全部房款,房屋已交付,产权过户手续已完成。

  与此同时,光明地产下属子公司上海华都大厦有限公司2017年与上海良菱配销有限公司签订了《商品房买卖合同》,将其开发的华都大厦项目中2187.67平方米的商业用房及24只车库出售给上海良菱配销有限公司,交易总金额为9325.92万元,不含税金额 8881.83万元。截至2018年报告期末,华都大厦已收到全部房款,房屋已交付,产权过户手续已完成。

  据悉,上述两项交易标的受让方均为同一控制人光明集团下属兄弟企业。

  值得注意的是,业绩承诺期后第一年,农房集团和农房置业分别实现归母净利润18.41亿元和63.71万元,同比下降15.12%和99.41%。

  此外,业绩承诺期间,光明房地产利息资本化率均超过70%且逐年上升,业绩承诺完成期后,公司利息资本化率大幅下降,仅约为54.67%。

  2018年度,光明地产计提大额存货跌价准备,金额高达7.66亿元,同比增加98.96%,公司方面提及,这主要来源于对房地产及配套板块的减值计提,其中大部分项目为重组资产。

  业绩“变脸”仍激进拿地

  4月23日,光明地产发布2018年财报,财报显示,光明地产2018年实现营业收入204.94亿元,同比降低1.53%,净利润14.18亿元,同比下滑27.17%。其中房地产开发实现营业收入195.73亿元,同比减少1.87%。

  业绩下滑的局面在进入到2019年后虽有了一定程度改善,但光明地产净利润仍持续下滑。光明地产2019年一季度财报显示,报告期内实现营收31.76亿元,同比增长6.27%,归属于上市公司股东的净利润3.69亿元,同比下滑28.26%。

  在同策研究院首席分析师张宏伟看来,光明地产营收与净利润双下滑跟整个企业开发运营的节奏有关系。一方面,最近一两年市场节奏没那么快。另一方面,限价情况下,受政策面因素影响,整个2018年房企业绩都会受到影响,“项目体量不是太多的企业受政策面影响的波动会比较大”。

  而与业绩的“变脸”相反的是,光明地产在土地储备上急速“奔跑”。2018年财报显示,报告期内,光明地产新增房地产储备面积为144.52万平方米,较上年同期94.25万平方米同比增长 53.34%,大部分都涉及合作开发,权益占比超过50%,且土地集中在二三线城市。

  光明地产在土储上的加速动作一直绵延到2019年,根据光明地产2019年一季度报告,2019年1~3月,其新增房地产储备面积为65.33万平方米,去年同期为48.39万平方米,同比增长35.01%,而据不完全统计,光明地产2019年以来通过多种途径在宁波、成都、常州等地不断扩张。

  与土地市场的快速扩张相应的,光明地产2018年经营活动现金流量净额由正转负。根据光明地产2018年报告,报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元,相较上年的16.79亿元下降比例高达-620.30%。

  进入2019年后,光明地产现金流为负的情况依然没有改善。光明地产2019年一季度报告显示,公司经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元,同比减少97.83%。

  在张宏伟看来,现金流为负和光明地产的拿地及投资布局有关系。有些拿地项目可能没进入开发状态,没有销售回款,这个时候就会出现现金流为负的情况。不过,类似光明地产有母公司企业板块的平台,可以允许它短期内现金流为负,未来两三年市场经济周期好的时候,再去把现金流转正,再有零售利润。

  多元化转型受阻

  事实上,业绩下滑的背后,光明地产一直在谋求多元化转型。根据其2018年度报告,光明地产表示“在做强做大主业的基础上,在以上海为主战场的多元创新转型中,已构成‘1+7+5’的总体商业模式的定位”,其中,1为房地产开发主业,7是保障房、城市更新、租赁房以及物流板块等,而5根据其表述为“光明地产在由专业公司向综合性平台公司转型过程中构筑的五个关键平台”,包括商业板块、物流板块等。不过,根据其年报,光明地产多元化转型的效果并不明显。

  光明地产2018年报告显示,其在报告期内实现营收204.94亿元,其中房地产开发实现营业收入195.73亿元,营收占比为95.51%,而2017年此比例为95.84%。而剩下的物业及租赁实现营业收入3.51亿元,其他产业实现营业收入5.33亿元,后两项业务合计占比仅为4.49%。虽然相比较于主业的房地产开发在2018年的营收下降局面,物业及租赁营收、其他产业营收分别实现21.33%及1.43%的增长,但是由于基数过低,对光明地产的贡献微乎其微,而地产业务则在营收与利润贡献上占据绝对优势。

  5月6日晚,光明地产发布公告,宣布冷链仓储物流资产专项计划(CMBS)成功发行,根据公告表述,其为以间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权(以下简称“目标物业”)作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑,通过设立信托计划,并以相应信托受益权作为基础资产发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,类似房地产企业的转型肯定还是以房地产为主营业务的,“如果彻底转,不会有好结果的。”

  张宏伟对此持有相同的观点,其表示,对于地产背景的公司来讲,还是以住宅为主的可销售物业作为主营业务,其他的转型只是做一些尝试和探索,还没有进入到真正意义上离转型相关业务作为主导业务的。

  

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