今年调控超164次,住建部点名佛山苏州大连南宁!楼市何去何从?

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  摘要:不允许兴风作浪

  

  撰文|张银银

  前几天统计局发布了4月70城楼市情况,引起一阵骚动。

  数据显示, 4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格上涨0.8%,涨幅扩大0.3个百分点。

  二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

  三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨8.4%,涨幅与上月相同。

  楼市小阳春呈现蔓延之势,尤其是一二线城市明显转暖,让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动。

  与此同时,5月18日权威媒体报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  

  实际上,从高层政策来看,调控丝毫没有松动的迹象。

  今年以来,在房地产市场政策不断微调,部分城市房价出现上行态势,各地调控次数明显增加。

  据统计,1-4月各地发布的调控措施已超过164次!

  有某房地产中介平台统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,仅发布房地产调控政策15次。1月到3月调控分别为68次、21次、15次。

  5月10日下午,央行召开媒体吹风会,相关负责人就4月份金融数据、降准、房地产金融、民企债券发行、下一步货币政策等热点问题进行了解读。

  在回答4月末M1和M2同比增速双双回落时,央行相关负责人明确说,当前金融市场资金面总体充裕,4月末7天银行间质押式回购利率为2.74%,比上月末低0.46个百分点。

  这句话,杠杆游戏认为说明两点,第一市场上不是没钱,加上已经宣布近期对中小银行降准。市场流动性有保证。

  二是基础利率不高。所谓融资贵、融资难,近期都得到明显改善。

  这和市场的实际情况,也是一致的。从这个角度来说,楼市近期反攻的货币基础基本没有了。钱不更多,房价也就不会继续反攻。

  

  房住不炒到底是什么意思?很多人可能一直没明白。对此,杠杆游戏说直接一点,就是不允许随意加房产投资杠杆。

  特别是第二套以上的购房,一定是有限制的。比如购买条件较多、首付执行较高、利率上浮……

  通过杠杆率的控制,实际也就大幅减少投资性购房。

  而投资者减少,看涨预期和上涨推动力也就得到控制。我一直说,凡是具备金融属性的行业,要出现牛市,一定有杠杆助力。没有高杠杆,就没有疯狂的资金介入。

  央行回答问题时,说得非常直接,抑制流动性过度流向房地产,促进形成金融与房地产的良性循环。

  这句话,和杠杆游戏一直说的,“房住不炒核心就是不允许加过多杠杆”一个意思。

  没有追求高回报的资金杀进去,拿什么涨?地产也是这个道理。

  整个楼市调控已经发生了根本性的变化,即从自上而下的调控到发挥城市政府的主体责任。此次住建部对于房价上涨过快城市进行预警和提示,是各城市政府提前对楼市进行调控布局的体现。

  成交面积、成交价格、预期,这三个指标太重要了。如果哪天这些指标发生了逆转,说明真的发生了变化。

  宏观上,杠杆游戏认为2019年的市场表现大致和2018年类似。结构上,我认为2019年太高的点可能不会有,整体维持近期的情况,甚至部分月份还会略低一些。

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