商业地产运营实操原则题纲

商业地产运营实操原则题纲

前文简单介绍了一些招商的基本原则，今天简单总结一下商业在运营过程中应该坚持的一些原则，我们团队全权招商的项目有一些，都是前期运营成功后就直接转交给开发商和物业了，所以完全自己运营的项目基本上没有，只能对于自己短暂的运营时光给一些合理性的建议，未能全面详实还请更专业的前辈多予指教。

引流第一原则

从招商甚至销售环节开始我们就坚持认为，引进人流繁荣项目是解决一切问题的基础，商业社会的发展是人的问题，商业能不能玩好是人多人少的问题，即使是互联网商业也逃不开人流的问题，吸引人群流进来是应该下功夫的第一环。为此我们根据项目自身条件的不同，做了如下尝试：

一、闹市中的引流

二、落后村庄、空心村的引流

三、新城区商业体的引流

四、专业市场的引流

利商原则

前文对于招商环节我们已经提到了利商原则，也详细阐述了利商原则的重要性，其实真正实现利商，与商户荣辱与共还是体现在运营中的。

我们说客户是我们的衣食父母，对于商业体来说，引进来的消费客群人流是我们的衣食父母，商户也是衣食父母，后者体现的更直接些。便利了引进来的消费客群只是商业体做好了微不足道的第一步，这也是利商原则的第一步，接下来服务好商户还是要有一些细节要做的。

一、合法手续主动配合

二、合法活动全力支持

三、明确物业对商户的服务角色

四、明确物业自我管理的管理角色

安全无小事

一个商业体最怕的是安全事故，无论大小，一旦发生就有可能爆发连锁破坏反应，甚至不可收拾，所以安全无小事。对于安全问题应该天天排查，立即改进。一旦发生安全事故，第一时间要从源头解决，并且做好安抚与公关工作。

主要的安全隐患有如下，但是不限于如下。

一、消防安全

二、商业项目及产品安全

三、设施安全

四、名誉安全

细节管理标准化 流程化 精细化 人性化原则

商业运营管理体系是防火墙，也是利益实现的主要途径，管理一定要做到标准化、流程化、精细化、人性化。

我们都爱谈商业模式，其实模式的精髓就是管理的问题。

胖东来作为河南地方百货，盈利率最高、员工满意度最高、客户消费体验满意度最高，这是成功的管理体制。同是商超百货丹尼斯，虽然没有胖东来的优势，但是其便利性，高价格，稳扎稳打，及其自成体系的管理体制，也表现不错。

根据自己商业体的特点制定的管理方式和方向可能千差万别，但是都避不开标准化、流程化、精细化和人性化。

一、标准化

二、流程化

三、精细化

四、人性化与原则性问题

轻资产化为最高追求

几乎所有的基建项目最终都要走向轻资产的，只有轻资产化一个商业体才能找到安全的落脚点。就是万达、万科、恒大、包括融创虽然都是房地产的翘楚，都储备有很多土地资源，其实他们每一次跃升和利润实现都是快速轻资产化的例证。

轻资产的实现通过：

一、卖房

二、引进战略股份化

三、银行抵押变现

品牌价值 盈利模式可复制 虚拟资产创造利润

商业项目通过各种手法轻资产化的同时，最成功的做法是创造虚拟品牌，实现盈利模式可复制的商业体系，并且通过这种虚拟资产实现扩张和创造利润。

品牌虚拟资产创造利润的手法有：

一、品牌变卖

二、品牌入股

三、品牌扩张

1.授权加盟 2.收购 3.拓展新项目向政府要政策

不背国家政策的原则

普通人说自己没有前后眼有情可原，一个商业运营者也找这个给自己开脱确实无法原谅。做商业体，一定要符合国家政策，至少做到不违反国家政策。由于国家政策和城市发展是变化的，所以要长前后眼，认真分析自己运营的合法合规性。

一、现在合法合规以后要拆迁要淘汰的不用再做了

二、现在有点违规、但不违法，将来有前景的慎重

三、现在违规，可预见将来合法合规、国家鼓励的，要抢先机。

四、现在合法合规将来还稳定的，马马虎虎做吧

提高客群的黏着性

本文开门见山就提到了人流的重要性，但是运营过程中不能天天把精力用到引流上怎么办，这就要想办法提高客户的黏着性，让客户带客户，客户本身来引流。怎么做？

一、良好的消费体验

二、业态本身的稀缺和特色

三、像互联网一样做好客群精细化管理

1.客群的消费偏好

2.客群的年龄性别

3.客群的迭代现象

四、同类商业体的竞争分析

把商业体作为旅游产品来运营是神来之笔

节假日会让你发现，中国最稀缺的是旅游产品，比旅游产品还稀缺的是近郊旅游产品，比近郊旅游产品还稀缺的是闹市中的商业体旅游产品。所以把自己的商业体作为旅游产品来经营，对于提高自己产品的客群黏着性和无形价值都是神来之笔。怎么做？

一、做出特色

二、迎合政策

三、申请旅游评级

运营就是要解决现金流问题 运营要以快速回本为原则

运营的目的就是实现利润，直白一点就是为了钱，只有得到了利润才有长久和美好的运营，所以运营第一要解决现金流问题，第二步就是快速回本。实现途径有：

一、租金

二、物业

三、服务费用

四、产业链控制

学会借力扩大影响

无论自己能力强弱，总是要与别人合作，总是要学会借力才能最小成本利益最大化。怎么借力呢？

一、借热点

二、借媒体

三、借形势

宣传活动要系统化、常态化

宣传活动是贯穿商业地产一生的大事情，尤其是运营阶段，更应该系统化、常态化。宣传有那些手法：

一、搞活动

二、传统媒体

三、新媒体

四、全民宣传