聚焦南昌房价,最真诚的购房建议!

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  文丨子木

  来源:子木聊房

  最近突然涌现出一批江西的读者朋友,留言让我讲讲南昌的楼市情况。

  对于南昌这个城市,我之前做过几次调研,发现是一个很奇葩的城市,规划比较迷茫,整个城市工资不是很高,早上吃碗粉3元,喝碗汤3元,消费力如此之低,但房价却是一股昂首挺胸的态势,毫不服输。

  01

  南昌的房价有多高呢?

  根本官方的数据显示,南昌的房价均价为1.2万元/平米,但你去实地考察,会发现1.2万/平米只能在老城区买老破小,或者在周边买刚需盘。稍微离核心区近一些的,都要在一万七八以上。

  一万七八是什么概念?你完全可以用这个数字在武汉买东西湖的地段,或者是长沙的核心区,并且两者的升值价值绝对比南昌要高的多,所以在当地问南昌小年轻对房价的感受时,大多都是痛苦的表情,工资三四千,房贷几十万,压力山大前途渺茫。

  要知道,南昌是一个GDP仅有5275亿的省会城市,和东三省都差一个段位,甚至不敌昆明、绍兴,而旁边的长沙2018年的GDP却是达到了1.1万亿,武汉更不用多说,强省会城市,高达1.5万亿GDP,按这个经济体量,这么高的房价怎么也说不过去。

  

  所以,很确切的说,南昌的房价可以秒杀同等经济段位的任何一个城市,而这也表明南昌的区域贫富差距的确很大,房价泡沫令人堪忧。

  02

  为什么这么高?

  南昌的房价到底是怎么涨起来的呢?是什么原因让这座弱二线城市的房价咄咄逼人?在探究南昌楼市的之前,我们务必要找到根本原因。

  查阅历史,你会发现,大概从2012~2015年开始,南昌市的住宅商品房平均价格就一直高于长沙地区,而且这种差距还在不断拉大;

  虽然武汉地区的住宅商品房平均价格要高于南昌,但是2009~2013年南昌市房价的年增长率却要高于武汉地区。2017年,南昌房价从8月开始稳步上涨,9~11月基本稳定,12月又开始上扬,一直涨到2018年的年底。红谷滩区、西湖区、朝阳新城的新房均破2万。

  2018年下半年,在中央密集式调控出台后,多地房地产被冰封,房价开始回落,然而南昌冷静如初,反而在短暂休整后,在今年年初小阳春又跟了一波涨势。这样的趋势在全国范围内都很少见到。

  截止到今年5月,连南昌的湾里区房价都破万了。那么原因到底是什么呢?仔细走访后,大概可以总结出两个。

  1.虽然南昌市经济发展比较靠后,但是并不能说明南昌(江西)人没有钱,很多南昌(江西)人外出务工,他们在外地挣到足够的钱后就会想着回到南昌买一套房,以供养老。在落叶归根这个传统品德上,江西不比山东人做的差。而且江西人以房来衡量人生成功的标志,所以房子无论几套,都是绝对的「刚需」。

  2.其次是南昌的供给太小了。南昌的人口接近600万,城市建成区的面积却只有380多平方公里,对比着看旁边的长沙人口700万,城市建成区面积却能达到1900多平方公理。从人均面积来计算的话南昌的市区规模和人口是无法匹配的,人多地少,大家都挤在一起,也注定了房价及其容易被炒高。拿南昌现在的核心区红谷滩来说,多个楼盘的均价已经超过3万元/平米,可谓是富贵。

  当然,南昌不同于深圳,深圳供给不足是因为土地紧缺,无地可用,而南昌可供开发的土地一点儿都不缺。至于为何是发展成现在这种局面,可能是经济起不来,基建无法将城市框架拉大,也可能是故意控制土地供给,让房价停留在一定的高度。但无论是模式,在当下一定不是什么好事儿。

  房价高,工资低,试问哪个大学生毕业后还敢留在南昌发展?

  03

  希望

  那么南昌的楼市到底有希望么,接下来将会是那种结局。下面我从再从经济和人口入手,帮大家剖析一次。

  我们先来了解江西省的整体经济。

  在2018年的经济报告中,江西省交上的区域经济发展成绩,无疑是很严峻的。江西省全年全省完成GDP总量为21984.8亿元,排在全国省级行政区第16位,南方省级行政区第10位(共16位)。在江西之后的南方省级行政区有:重庆(全国17位)、广西(全国18位)、云南(全国20位)、贵州(全国25位)、海南(全国28位)、西藏(全国31位)。

  海南地方狭小,西藏地广人稀不在讨论范围内。我们用全国第15位的陕西和第17位的重庆和他做比较。陕西在2018年完成的GDP是24438亿元,而重庆GDP的总量在20363亿元。但要注意的是,陕西的GDP是由3835万人完成的,重庆是由3075万人完成。

  而江西是多少?4622万人。

  所以,江西的人均GDP是灾难性的,和西北青海基本持平,成为了周边省份环绕的「经济塌陷区」。

  而且,南昌在全省的经济占比仅仅为仅为23.9%,而武汉占湖北省38.1%,长沙是30.2%。经济占比低,说明南昌作为省会的「首位度」根本不够,无法辐射周边城市,更别说是人口虹吸了。

  这也在人口上有所佐证。

  在江西省人口流动图中可以看出,九江与湖北、安徽接壤,人口流向了武汉、南京、上海;赣州与广东、湖南、福建接壤,人口去了广州和深圳。省内两个经济大市的人口都上下分流到了别地,导致作为省会的南昌持续供血不足,首付度不够也是正常现象。

  

  目前南昌的房价,就是一个站在虚幻泡沫上的舞者,房价难以有足够的支撑力。毕竟房价炒上去是需要后面的人来接盘的,而后面的人都流到其他城市了,谁还会帮你撑起这片蓝天?

  预计未来的南昌会有一段很长时间的高位横盘,有价无市。至于跌不跌的下去,很难说。因为现在南昌对于土地的供给控制的堪称完美,只要不大规模放开土地,房子的紧缺还会让这个泡沫长存下去。至于未来消化速度,还要看南昌的经济发展了。

  所以,在3月份刚跟完涨势的南昌,不建议大家入手。现在市场还把握在卖方市场的手中,是极为不利的。下半年,边远郊区的房价一定会回落,而核心区也会进入挤泡沫周期。到时候大家再做打算也不迟。

  接下来,我们再研究一下南昌的价值地段。

  04

  地段价值

  南昌的价值地段和房价的梯度分布紧密相关。

  第一梯队(2.0万/㎡以上)

  代表的区域是红谷滩中心区。这也是赣江区域的核心,南昌的核心,地铁、商业、学校、医疗基础设施配套成熟,居住的人群非富即贵。

  

  其次是红角洲,近几年红角洲的房价一路飙升,江西省政府加持,配套应属于全市最好的。沿地铁和沿江片区是核心资产。以上两个地块可供开发的新盘凤毛麟角,所以目前开盘价格达到3万元的新盘也比比皆是。二手房相对性价比高一些。

  这两个区抗跌性强,也是未来全省的价值核心区。

  第二梯队(1.5-2万/㎡)

  凤凰洲、朝阳新城、高新区、青山湖西岸为南昌房价第二梯队,房价在1.5-2万/㎡之间。除了除了高新区以外,其他都属于沿江片区,可见江景资源对于房价的价值很容易凸显出来。其中朝阳新城应当是第二梯队的引领者,土地少,配套强,还有源源不断的人口流入。是第二梯队的价值核心。

  高新这几年发展不错,是南昌唯一布局科技产业的区域,唯一性让南昌对高新区的基建投资更加注重,这也是能更好留下大学生就业的创业新区。配套逐步完善,房价自然不会低。

  第三梯队(1.2-1.5万/㎡)

  洪都新城、九龙湖新城、老城区为南昌房价第三梯队,房价在1.2-1.5万/㎡之间。九龙湖新城区的房价坡度很大,从1万元到2万的都有,主要受红角洲价值影响,房价增速很猛,但毕竟是新区,配套建设还不够,造成房价一波三折,需要基建跟上补充价值。而此前的政策放开九龙湖限购,意在驱赶资金和购房者到此做建设投资,也说明此地段正在加速稳固价值。建议在挨着红角洲的地段置业,风险会小一些。

  

  洪都新城的房价很稳,但前段时间地铁和名校被取消后,无疑是利空的,房价增值的可能性减弱不少。老城区是原有的价值核心,但目前处于价格洼地,主要原因是旧城改造速度太慢,按照目前南昌的资金储备,未来老城区的改造还是一个长期的过程。配套虽然齐全,但是道路规划和产业配套,都不太友好。

  第四梯队(1.0-1.2万/㎡)

  象湖滨江、瑶湖新城、新建区、经开组团、望城、南昌东站高铁新城、银三角片区为南昌房价第四梯队,房价在1.0-1.2万/㎡之间。该梯队成员高达7位,属于南昌刚需盘的中流砥柱。分布在南昌的东南西北,基本上不存在竞争关系,都是各自区域的重点,房价比较稳定。

  其中象湖滨江和经开组团是我比较看好的地方。

  

  第五梯队(1.0万/㎡以下)

  湾里、儒乐湖新城是南昌房价第四梯队,房价在1万/㎡之间。湾里是南昌的风景后花园、避暑圣地,这几年发展状况不佳,一条快速路修了7年,交通不便、配套不完善,房价可想而知。儒乐湖新城作为南昌最年轻的新城,目前主要还是路网的建设以及小镇的开发,从目前临空房价看,儒乐湖新城房价起点并不会很低,而注入的资源也很密集,包括教育、医疗、商业商务、集中供暖供冷等等。

  所以综上来看,红谷滩是南昌的核心,三角洲为中点,价值以梯度位四散开来。南昌的各个区县都有自己的新贵,新建区的望城,西湖区的朝阳,南昌县的象湖,东湖的扬子洲,青山湖沿岸,赣江新区儒乐湖,青山湖的高铁东站,昌东的瑶湖新城等等。每个区域也有自己的配套,医疗,学校会慢慢完善。未来刚需可以根据自己习惯,找准时机挑房上车。

  如果想投资的话,红谷滩的房产价值目前有些透支,可以买九龙湖新城,红谷滩和赣江新区之间的经开组团、或者象湖滨江、产业支撑的高新区。

  05

  发展方向

  最后还有人问我关于南昌的发展方向的问题。

  前文提到南昌的规划是迷茫的,因为没有一个人知道,南昌未来到底是向南发展还是向北发展,择或是西东。

  有人说,如果按照谷歌地图的卫星定向来看,10年里南昌向北发展了5公里,而向南方向则是10公里,向南的趋势更明显一些。而且政府要要准备加持九龙湖,拥抱南昌县、进贤、丰城、高安,有人就有未来。

  但又有人说,现在南昌私底下的意图是向北做「昌九一体化」。

  首先用地方面,只有北面有地,东南侧是基本农田保护红线,西侧是梅岭,再加上赣江新区批的地,所以只能往北,而且机场在北面,能促进商业协作。第二,往南是抚州等发展比较落后的城市,北面有九江,武汉,从城市群角度看也适宜往北发展。

  对此,子木研究了很长时间,和当地的地产老炮也聊过,最终得出了一个结论——看不懂!真的看不懂这么点儿的经济体量,这么多人口,又是向南又是向北,南昌想摊多大的饼。

  但可以肯定的是,未来南昌发展肯定围绕着红谷滩的办公楼来去库存的,所以说未来红谷滩仍然是CBD。

  这点不会变。

  
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