汇率贬值会否引起房价出现下跌?

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  近日,人民币汇率波动较大。在美元走强的背景下,人民币汇率连续下行,跌破6.9关口,创下去年底以来的新低。一时间,市场对于人民币汇率的悲观情绪上升,“破7”讨论再起。对此,多数专家认出,人民币汇率没有贬值的基础。

  其实,人民币汇率是否贬值,除非对出国旅游、子女留学、海淘等影响较大,而对于生活在国内的普通百姓影响并不是太大。但是,也有人担心,人民币汇率的贬值会否对国内的房价产生影响?从历史上看,从2005年汇改到2015年这十年间,人民币升值一直伴随着国内房价的升值。

  而从世界方面来看,当年日本发生金融危机后,日元汇率下跌,日本房价同样下跌,汇率和房价似乎走势是同步一致的。前些日子土耳其里拉大幅贬值,土耳其房价是下跌的,这就是大量资金逃离的结果,于是,土耳其政府只能号召国民献出美元,以应对这场危机。

  不过,也有一些国家汇率出现贬值,比如委内瑞拉、津巴布韦,但房价还是会大涨。这主要是这些国家开动了印钞机,造成了恶性通货膨胀,这其实已经违背了金融规律,但是这些国家房价即使上涨后折算成美元还是贬值的,房价上涨速度是不可能超过这两个国家十万倍的通胀。

  

  事实上,如果一国的汇率小幅贬值,肯定不会对这个国家的房价带来太大影响。而如果发生大幅贬值,就会使得国内资金纷纷流出,而资金在流出的之时,同时也要抛售以该国货币计价的资产,这样房价就会有下跌的风险。其实,如果货币出现大幅贬值,说明该国经济基本面不行了,届时啥资产来躲避风险都支撑不住。而资金大量流出,在很大程度上带动了该国的资产价格下行。

  拿中国来说,本轮人民币汇率贬值,主要是全球贸易摩擦又开始了,导致全球经济出现衰退,人们会担心中国的出口贸易也会受此影响,从而影响到经济。所以,人民币汇率出现贬值,会导致一些资金的流出,但是只要人民币汇率不是趋势性贬值,流出国内的资金量就不会太大,人民币汇率对国内房价不会产生太大影响。

  而导致人民币汇率趋势性下跌还有二大因素不能排除:一是我国央行的货币政策持续宽松。像今年1月份央行全面降准两次,马上一季度房价走势就比较坚挺。而货币宽松,恰恰对人民币汇率是不利的。因为市场上大量流动性泛滥,人民币汇率就会出现贬值的趋势。

  另一方面,尽管美联储表示,今年会停止加息和缩表。但是如果美国经济持续向好,就业长期稳定,物价却有上涨趋势。那美联储还是会选择加息和缩表。届时,国内外大量资金流向美国本土,而美元升值,就会导致人民币贬值。而一旦人民币对外呈现长期贬值趋势,国内外资金会抛售人民币计价资产离开,从而影响到国内房价。

  

  在通常情况下,人民币汇率的升与贬,对国内房价影响并不是太大。但是人民币汇率一旦形成趋势,比如汇率上涨,就会吸引大量海外资金流入购买以人民币计价的资产,而人民币汇率一旦形成下跌趋势,资金就会大量流出,以人民币计价的资产就会遭到抛售。届时,房价也是会受到一些影响的。不过,影响国内房价主要是内因在起作用,外因只能起到推波助澜的作用,并不能起大的主导地位。

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