汇率贬值会否使得房价变负资产?

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  汇率贬值会否使得房价变负资产?

  当前节点来看,房价和汇率必然是负相关关系。主要经济体开始加息缩表,资产价格肯定上不去了。中国要想涨房价,只能宽松货币,那必然就贬值。中国不想贬值就拿外汇换,并且牺牲了货币自由流动,换汇难,抽干国际市场人民币,中国外储有3万亿美元,负债1.6万亿美元,看起来很多,但相比楼市这个泡沫就少了很多,北上广深10%的人卖房出逃,汇率立刻崩溃。

  汇率的涨和跌跟其他商品本质一样,就是取决于供求关系,本国货币有人买就涨,有人卖就跌。

  从这个情况可以看出,汇率是一个国家经济竞争力的体现,一个国家经济走强的时候,国际资本看好市场前景,大量资本涌入,造成汇率不断升值,反之,经济走弱的时候,国际资本不看好市场前景,大量资本出逃,造成汇率贬值。

  对于房地产来说,资金宽裕价格就会涨,资金紧张就会跌,那么汇率升值说明一个国家资金宽裕,有助于房价上涨,汇率贬值说明资金紧张,房价就会下跌。

  从国际金融市场的表现可以证明这个规律,日本金融危机发生后,日元汇率下跌,日本房价同样下跌,亚洲金融危机时期,东南亚国家的货币暴跌,房价跟着下跌,前一阵的土耳其里拉贬值,土耳其房价下跌,这个过程其实就是因为资金逃离所致,土耳其总统号召国民献出美元恰好说明了这个道理。

  不过也有一些国家出现汇率贬值,但是房价还会上涨的情况,主要是那些极端通货膨胀的国家,比如委内瑞拉,津巴布韦,这其实并没有违背金融规律,而是这些国家资金外逃更夸张,这些国家当局疯狂印钞造成极端通货膨胀,物价普遍上涨,但是上涨后的房价折成美元还是贬值的,房价上涨是不可能超过通货膨胀速度的,这两个国家通货膨胀十万倍,房价能否也涨十万倍?

  汇率贬值,房地产也会贬值,深层原因在于汇率和房地产本质都是国家竞争力的反映,经济基本面不行了,啥资产价格都撑不住,都得贬值。

  不过需要指出的是,房价不会变成负资产,只有房子才能变成负资产。所谓负资产,通常指物业的市价低于原先用来购买物业的借款的现象。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

  单纯的汇率贬值,如果不引起房价的下跌,是不会使房子成为负资产的。如果一个国家的房产市场,国际资金投资比例过重,一旦本币下跌,众多的国际投机基金就会立即选择卖房变现,同时把卖房获得的本币抛售,兑换成外币,逃离该国市场。而抛售本币,又会引起本币的进一步下跌,促进更多的投机基金抛售以本币计价的房产。总之,这是一个恶行循环。当房价下跌到低于住房按揭的平均水平时,就会出现大多数房子都变成负资产的现象

  其实类似的例子在1997亚洲金融危机的时候就有发生,泰国等东南亚国家由于经济的快速发展,促进了本国房产市场的繁荣,房价上涨引来了众多的国际投机资金,推涨了泰铢等东南亚货币,使得本国房产以美元计价出现了更加快速的上涨。在金融危机发生以后,泰铢暴跌,本国的房产泡沫随着国际资金的出逃迅速崩溃,很多房产成了负资产,形成了断供潮。银行无奈只能拍卖房产,又促进了房价的进一步下跌。这种恶性循环彻底终结了泰国等新亚洲四小龙的经济神话,其影响一直到今天都没有完全消除。

  不过,从我国情况来看,一直以来人民币的汇率较为稳定,对境外购房方面的管控也较为严格。这种情况在中国难以发生。

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